原告高某，女，X年X月X日生，汉族，住（略）。

委托代理人彭某，上海A律师事务所律师。

被告黄某乙，男，X年X月X日生，汉族，户籍所在地（略）。

原告高某与被告黄某乙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年2月20日立案受理后，依法由代理审判员张孜适用简易程序，后因案情复杂，本案转为普通程序审理。本院于2010年3月16日、6月11日二次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人彭某、被告黄某乙二次均到庭参加庭审。本案现已审理终结。

原告高某诉称：2006年12月28日，原告将其所有的位于（略）二套商铺出租给被告，双方签订了期限自2007年1月1日起至2009年12月31日的房屋租赁合同，合同由案外人戴某代为签名。合同约定，年租金为60,000元，按季支付，期满后返还房屋，违约支付一个月租金作为违约金，房租每年递增3,000元。在履行首期房租后，被告便将该二套房屋楼上全部和X号楼下部分转租给他人经营饭店，其余X号底楼（面积约50平方米）由被告自行开设商铺。合同到期前，原告曾多次催问被告续租意向，被告未表示续租，原告遂要求被告租期届满返还房屋，但被告无故拒不返还。原告遂诉至法院请求判令：1、被告迁出（略）某商铺；2、被告支付违约金5,500元；3、被告以现租金3,750元/月的标准支付自2010年1月1日至实际迁出之日止的占用费。

被告黄某乙辩称：其与原告的租赁关系根据原告与戴某签订的租赁合同在履行。合同到期前，原告曾口头同意被告优先续租，故不同意原告的诉讼请求。

经审理查明：2006年12月28日，原告与被告的委托人戴某签订租赁合同一份，约定由被告向原告承租位于（略）二套商铺，年租金60,000元，每年房租提增3,000元。合同第五条第二款约定，被告在租赁期届满时将房屋交还给原告，如需续租，应提前一个月与原告协商，双方另签订合同。合同第十一条约定，该房屋的租赁期从2007年1月1日至2009年12月31日止，若有一方违约需赔偿对方一个月房租的违约金。合同另对其他相关事项作了约定。合同签订后，双方均按约履行了合同义务。租期届满后，双方未续签协议，被告也未向原告返还房屋，原告遂委托律师于2010年2月3日向被告发出律师函，要求返还房屋，但被告以其享有优先续租权为由，拒绝向原告返还房屋。此后，原告遂以其诉称的事由向本院提起诉讼。

另查明，2007年1月28日，经原告同意，被告将（略）某房屋转租给案外人孟某，并签订转租合同。转租期限自2007年2月25日至2009年12月24日，第一年租金为42,000元，以后每年租金增加2,000元。合同另对其他相关事项作了约定。合同签订后，被告便将该房屋实际交予孟某并收取租金。现被告仍占有（略）某约50平方米的房屋。

又查明，案外人孟某与被告间的租赁合同租期届满后，于2010年1月1日与原告重新签订了租赁合同，由孟某承租全部房屋，年租金110,000元，租赁期自2010年1月1日至2013年12月31日止。被告对此无异议。

庭审中，原告表示本案所涉的其目前占用的一间房屋面积为50平方米，其最高某每月2,500元标准支付使用费。原告则于2010年6月11日向本院提交调整诉请申请书，表示为便于案件尽快审结，同意以每月2,000元标准计算使用费。

以上事实，由戴某与原告及孟某与原告签订的二份租赁合同、戴某与孟某的转租合同、上海市房地产权证、律师函、询问笔录、当事人陈述等证据证实，本院予以确认。

本院认为，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案被告委托案外人戴某与原告签订的房屋租赁合同，依法成立且有效，双方均应恪守。现租赁期间已届满，双方也未续签协议，故被告应当返还租赁房屋。被告认为租期届满后其享有优先承租权，因未提供证据证明，被告又予以否认，故本院不予采信。现被告拒绝返还租赁房屋，已侵害了原告的合法权益，故原告诉请要求被告返还房屋并支付占用房屋期间的使用费，理由正当，本院予以支持。使用费可以参照租赁合同、转租合同、或市场标准计算，现原告在被告愿意支付使用费的范围内就低以每月2,000元标准向被告主张占用房屋期间的使用费，于法不悖，本院予以准许。对原告依据租赁合同第十一条之约定主张的违约金，因该条对违约金的约定系约束租赁期期间一方的违约行为，现原告以被告在合同届满后未返还房屋要求被告支付违约金，依据不足，本院不予支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十五条、第九十八条的规定判决如下：

一、被告黄某乙于本判决生效之日起十日内向原告高某返还座落于（略）新桥镇X街X号底楼的房屋；

二、被告黄某乙于本判决生效之日起十日内支付原告高某自2010年1月1日起至房屋实际返还之日止的使用费（按每月2,000元的标准计算）。

三、驳回原告高某其余的诉讼请求。

如果被告黄某乙未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付原告高某迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元，由原告高某负担15元（已付），被告黄某乙负担35元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判长俞贵荣

审判员唐婵凤

代理审判员张孜

书记员苏晓星