原审原告温某某，男，汉族，X年X月X日出生。

委托代理人卢攀锋，开物律师集团（洛阳）事务所律师，特别授权。

原审被告洛阳市富森农业有限公司（原洛阳市鸿喜经贸有限公司），住址洛阳市洛龙区X村X国道南100米。

法定代表人杜某某，该公司董某长。

委托代理人董某某，男，汉族，X年X月X日出生。法律服务所法律工作者。

委托代理人姚某某，女，汉族，X年X月X日出生。

原审原告温某某与原审被告洛阳市富森农业有限公司（以下简称富森公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2009年6月8日作出（2009）洛开经初字第X号民事调解书，已经发生法律效力。因该调解书确有错误，应予再审，经本院审判委员会讨论决定，于2010年1月7日作出（2010）洛开民监字第X号民事裁定书，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审原告温某某委托代理人卢攀锋、原审被告富森公司委托代理人董某某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原审原告温某某诉称，原告在高新区X路有一处面积为1446.68平方米房产。2003年7月3日被告与原告签订“协议”购买该房屋，协议第二条约定，“该房产总价270万元”，第三条约定，“乙方（被告）先付100万元进行过户，过户后15天内付清170万元”，第六条：“房款付清后，现市场交给乙方经营，经营收入归乙方，房款付不清前，一直由甲方（原告）经营，收入归甲方”。为能避交契税，被告与原告于2003年7月3日又签订《房地产买卖契约》，该“契约”第二条约定该房成交价为135万元，以此价格作为缴纳契税的基价。“协议”签订后，原告依约履行了义务，但截至2005年6月被告仅向原告支付房款50万元。原、被告双方于2005年6月27日又签订一份《还款约定协议》，《还款约定协议》约定，被告若2005年年底不能付清房款，被告退还房产证、土地证并向原告支付违约金10万元，届时被告既不能付清房款又不能退还房产，被告另行向原告承担违约金5万元。但被告仍未按协议约定还款。请求：1、判令被告返还原告房产或支付购房款及违约金共计235万元；2、判令被告自2006年1月1日按银行存款利率支付原告损失31.5846万元（暂计算至2009年4月1日，其余计算至被告清偿之日起止）；3、本案诉讼费由被告承担。

原审被告富森公司辩称，对原审原告所述的事实没有异议。原审原告要求违约金及按银行存款利率计算损失不予认可，只认可尚欠220万元购房款。

原审查明，2003年7月3日，原告温某某与被告洛阳市鸿喜经贸有限公司签订一份《协议》，约定由被告以人民币270万元的价格购买原告位于本市高新区X路社区服务中心X号楼X楼、面积共计1446.68平方米的房产。付款办法先付100万元进行过户，过户后十五天内付清170万元。三十日内乙方付不清房款，视为违约，除退房外，乙方承担十万元违约金。次日，双方就上述房产办理了过户手续。协议履行中，被告支付房款50万元。2005年6月27日，原告与被告又签订一份《还款约定协议》，内容为：被告尚欠原告房款220万元人民币，若被告在2005年底不能付清欠款，被告应退还房产证、分割土地证，原告退还被告40万元人民币；2005年底被告不能付清欠款又不能退回房产，被告另承担违约金5万元。2005年8月25日，原告与被告签订一份《房屋租赁协议》，由被告将本案涉及的房产出租给原告，由原告享受使用、经营该房产所得利益，以偿还被告拖欠原告的房款及其它利益；租用期限自2005年8月25日起至2025年8月25日；在租赁期内，被告不得以任何理由解除本协议；并约定在该协议履行中，被告如能及时向原告支付拖欠的购房款、违约金以及两者的同期银行存款利息，该协议自行终止。原审主持调解，双方当事人自愿达成了调解协议。我院于2009年6月8日作出（2009）洛开经初字第97民事调解书，确认了双方达成的调解协议：一、原告温某某与被告洛阳市鸿喜经贸有限公司继续履行双方于2005年8月25日签订的《房屋租赁协议》。二、若未履行上述协议，则原告温某某与被告洛阳市鸿喜经贸有限公司履行双方于2005年6月27日双方签订的《还款约定协议》。

该调解书于同日送达给双方当事人。

本案再审过程中，原审原告温某某称，请求判令原审被告富森公司偿还欠款及违约金235万元并支付利息。原审被告富森公司辩称，只认可尚欠220万元房款，违约金及利息不认可。

本院再审查明，2003年7月3日，原审原告温某某与原审被告富森公司签订一份《协议》，约定由富森公司以人民币270万元的价格购买温某某位于高新区X路社区服务中心X号楼X楼面积为1446.68平方米房产。《协议》签订后，富森公司支付了房款50万元，温某某为富森公司办理了房产过户手续。2005年6月27日，原审原、被告双方又签订一份《还款约定协议》，协议明确了原审被告富森公司已支付原审原告温某某50万元房款，尚欠220万元。约定原审被告富森公司在2005年底付清欠款。若原审被告富森公司不能付清欠款，房产证和分割土地证退还原审原告温某某，原审原告温某某退还原审被告富森公司40万元（另10万元为违约金）。2005年底原审被告富森公司既不能付清欠款又不能退还房产，原审被告富森公司另行承担违约金5万元。至今原审被告富森公司未能付清欠款也未退还房产，原审原告温某某一直占有该房产并取得该房产的租金收益。

又查明，2005年4月14日洛阳海祥石油化工有限公司（以下简称海祥公司）向洛阳市X村信用合作联社贷款190万元，原审被告富森公司以上述房产为海祥公司提供抵押担保。2007年8月31日西工农信社向西工法院起诉海祥公司、富森公司，要求海祥公司偿还贷款本金180万元及利息x.2元，并要求富森公司承担担保责任。2007年12月12日西工法院作出（2007）西民初字第X号民事调解书。2008年7月31日，西工农信社申请西工法院强制执行。2009年6月2日，西工法院将该房产拍卖给他人。

另查明，原审被告洛阳市富森农业有限公司是由洛阳市鸿喜经贸有限公司于2009年9月21日更名而来。

本院再审认为，原审原告温某某与原审被告富森公司于2003年7月3日签订的“协议”是双方真实意思的表示，但双方并未严格按协议履行，富森公司仅支付了部分款项后，温某某就将房屋过户给富森公司，房屋过户后，富森公司取得了该房所有权。后富森公司将该房设定抵押担保，经抵押权人申请，该房通过法律程序由洛阳市西工法院于2009年6月2日拍卖给他人。2009年6月8日，原审原被告在我院达成了调解协议，对该房产作出处分。因该房已被拍卖，故我院按双方的调解协议作出的（2009）洛开经初字第X号民事调解书中关于该房产的处分内容无法履行。我院依法撤销原调解书。我院认为，原审原、被告双方于2005年6月27日签订的《还款约定协议》是双方真实意思表示。富森公司在庭审中认可尚欠温某某房款220万元，现温某某要求富森公司偿还欠款及支付违约金的请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第六条、第十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法审判监督程序若干问题的解释》第三十三条之规定，经审委会研究决定，判决如下：

一、撤销本院（2009）洛开经初字第X号民事调解书。

二、原审被告洛阳市富森农业有限公司于本判决生效后十日内支付原审原告温某某房款220万元本金及违约金15万元。

三、原审被告洛阳市富森农业有限公司于本判决生效后十日内支付原审原告温某某所欠房款220万元本金的利息。（利息从2006年1月1日起计算至欠款还清之日止。）

被告如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案诉讼费x元由原审被告富森公司承担。

如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，递交上诉状正本及副本三份，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。

审判长史建榕

审判员罗米米

审判员吴向宾

二0一0年五月十八日

书记员李军伟