上诉人(原审被告)钟某某，男，X年X月X日出生。
上诉人(原审被告)孙某某，男，X年X月X日出生。
二上诉人的共同委托代理人马俊伟，禹州市法律援助中心律师。
被上诉人（原审原告）郝某某，女，X年X月X日出生。
委托代理人张乐平，河南禹曦律师事务所律师。
上诉人钟某某、孙某某与被上诉人郝某某合作开发房地产合同纠纷一案，上诉人钟某某、孙某某不服禹州市人民法院（2009）禹民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了此案。上诉人钟某某、孙某某及其二上诉人的共同委托代理人马俊伟，被上诉人郝某某及其委托代理人张乐平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，被告钟某保、孙某某在合作开发禹州市X街X路南一处房产过程中，遭到东邻原告郝某某阻挡，施工无法进行。2008年4月29日，被告孙某某出面协调，与东邻郝某某签订建房协议一份，协议约定：一、
甲方(郝某某)位于禹州市X街中段南X号有房地产一处，乙方(孙某某)出资金在甲方现宅基地上建两幢(南、中)楼房(每幢楼房六层，不含储藏室)。二、乙方所建楼房为南、北、中三幢楼房。房屋建成后，乙方将中间一幢楼房的一至五层套房交付甲方使用(即一至五层的房产权归甲方所有)，其它套房产权归乙方支配。每套住房配储藏室一间，储藏室面积大小因地制宜。乙方提供的每套楼房面积不少于120平方米(不含储藏室面积)，如少于120平方米，乙方则按市价给予补偿。楼房的质量必须符合国家《工程质量检验评定标准)，所用材料、砂浆、混凝土标号达到设计要求，配筋符合图纸规定，并确保“四通”(水、电、路、排污通畅)。另外，补偿甲方现金叁万捌仟元整。全楼所有通道，楼梯间(包括顶楼梯间)小院子归甲乙双方共同使用，任何一方不得以任何理由阻碍或阻断通道的正常出入，保证所有住户的正
常通行。乙方办证时，由甲方协助提供有关手续，办证所需费用由乙方全部承担。建房所需资金全部由乙方承担，甲方不承担任何费用。本协议生效时，甲方保证于2008年5月10日将房屋腾空，由乙方立即将空房拆扒。乙方保证于甲方交付房之日起十个月(即2008年5月10日起至2009年3月10日止)将建成符合国家工程质量标准的楼房交付甲方。乙方交付甲方的楼房，每套均为三室一厅、一卫生间、一厨房。地面、墙体、门窗等以乙方所建甲方西邻的南北楼为准。图纸设计出来后，由甲方签字认可后，乙方方可按图纸施工，不准擅自更改施工图纸。交付甲方房屋及乙方所售出房屋出现质量问题，由乙方全权负责。乙方在施工过程中，如发生人身伤亡等安全事故，均由乙方负责，甲方不承担任何责任。违约责任：甲乙双方如有一方违反本协议条款，必须赔偿对方两幢六层12套房(每套房合壹佰贰拾平方米)的建筑费用(按出现纠纷时的市价计算)。并且加赔固定违约金叁拾万元整。本协议未尽事项，双方本着诚实信用的原则协商解决。此协议一式两份，甲乙双方各执一份，双方签字按指印之日起生效。本协议生效时，乙方立即将补偿款叁万捌仟元整交于甲方。甲方已于2008年5月10日将空房交付乙方。协议签订后，被告孙某某将原告郝某某家南楼拆扒掉。二被告开始对相邻的西楼施工建设。西楼建成后(共X层)，二被告未履行上述协议遂引起本案纠纷。另查，禹州市X街X路南房屋市场平均价格为每平方米1430元。原告郝某某所提供的房屋产权证为其与丈夫所有，被告孙某某、钟某保未取得相应的开发主体资格。
原审法院认为，关于被告钟某保、孙某某之间是否为合伙关系的问题，首先，被告钟某保在与本案原告西邻的十户人家达成合作开发建房协议后，出资由被告孙某某进行施工建设，双方共同负责建设过程中出现的问题，共享利益。二人之间的关系不单纯是承揽合同关系。承揽合同是指当事人一方按他方的特别要求完成一项工作，并将工作成果交付，他方按约定接受成果并给付酬金的合同。本案二被告之间实际为合作开发房地产，由被告钟某保出资，被告孙某某施工建设。其合作更符合“合伙”之特征。其次，在本案二被告与原告西邻十户人家合作建房期间，由于原告郝某某阻挡，被告孙某某出面与原告签订合作建房协议，是为了二被告共同的利益。同时，该协议签订后，原告郝某某未再阻挡
二被告施工、建设，客观上使二被告共同成为既得利益者。虽然原告郝某某与被告孙某某签订的协议上，被告钟某保未签字，但其默认了该协议签订的事实，并直接承受了由此带来的客观利益。因此，应当推定该建房协议是二被告共同的意思表示，对因该协议给原告郝某某造成的经济损失，二被告应承担共同的赔偿责任。
关于原、被告之间签订的建房协议是否有效的问题，首先从原、被告所签订的建房协议内容看，原告郝某某提供
土地使用权，被告提供资金、技术、劳务等，合作建筑房屋，并按照合同约定的比例分配房屋和土地使用权。原告参与房屋联建以取得所有权以自用为目的，而被告则为了开发经营，获取利润，不以自用为目的。因此，该建房协议的性质，实际上是合作开发房地产合同。该类合同的订立，双方当事人均需具备相应的主体资格。即供地方须是依法取得国有土地使用权的人，土地用途与房屋联建合同性质相符。建筑方的主体资格必须是依法取得房地产开发经营资格的企业法人，并且应具备与建筑项目相应的资质等级。本案中，原告郝某某未办理相关的国有土地使用权证。被告钟某保、孙某某亦不具备房地产开发经营资格，且至本案一审辩论终结前亦未办理相关手续。因此，该房屋合作开发合同违反了我国法律强制性规定，应认定为无效合同。二被告在未取得房
地产开发经营资格情况下，与原告签订房屋合作开发协议，并实际拆扒了原告南楼三间两层建筑，侵犯了原告正当的财产权益。对因此给原告造成的经济损失应当承担赔偿责任。
关于赔偿的标准问题，因原告郝某某所有的楼房南楼已被被告拆扒，其西邻已建成八层高的楼房，恢复原状，显
然不符合公平原则。考虑到建筑物已经灭失，评估损失缺乏客观的参照标准。而原、被告双方签订的建房协议是双方真实意思的表示，因此，参照该协议中关于房屋权利分配的原则确立赔偿标准较为适宜。依原协议第一、二项，原告郝某某两幢(南中)楼房拆扒后，被告建两幢高六层的楼房，其中间一幢一至五层五套房产所有权归原告所有。每套房产面积不少于120平方米，不含储藏室面积。参照上述补偿分配原则，考虑到原告南楼及配房均已被被告拆扒，二被告应赔偿原告郝某某三套房屋相应的价值较为适宜。按照禹州市X街同地段房屋市场均价每平方米1430元计算，二被告应赔偿原告经济损失(3×120×1430)=x元。综上所述，被告钟某保与孙某某在合作开发禹州市X街X路南的房地产过程中，被告孙某某为使其工程顺利进行，维护共
同的利益，出面与原告郝某某签订合作建房协议，应当视为二被告的共同行为，对因此给原告造成的经济损失，二被告应当承担共同的赔偿责任。因原、被告所签订的合同违反国家法律强制性规定，为无效合同。因此，原告要求二被告继续履行合同的请求本院不予支持。故依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、第三十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第五十六条、最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：一、被告钟某保、孙某某共同赔偿原告损失x元，于本判决生效后七日内支付原告郝某某。二、驳回原告的其他诉讼请求。本案诉讼费7300元，财产保全费3000元，由二被告承担。暂由原告垫付，待执行时一并支付原告。
上诉人钟某某、孙某某上诉称，一、钟某某称，建房协议是孙某某与郝某某所签，钟某某并不知情，所以不是合同的当事人，不应当承担本案的赔偿责任。一审判决让钟某某按3套每套120平方米，每平方米1430元的房屋价格，共计x元没有法律依据和事实根据。一审既然认定建房协议书无效，就不应再参照该合同确立本案赔偿标准。应该是双方返还，不能返还的，应折价补偿。双方均有过错的，应当各自承担相应的赔偿责任。该合同无效，是因为郝某某没有国有土地使用证，孙某某没有房地产开发资格，双方均有过错，应各自承担相应的过错责任。二、孙某某称，1、孙某某是民间自发组建了建筑工程队，曾与钟某某盖过楼房，钟某某也曾给孙某某介绍过工程。后因钟某某自行开发商品房房产，便将开发房产的建筑工程任务交予孙某某承包施工，孙某某仅仅是钟某某的工程承包施工者，双方是建筑工程承揽关系，并不是合作合伙关系。孙某某没有和他人一起合作开发过商品房，但出于利益的驱使，知道开发房地产能获得比建筑更大的收益，孙某某便于郝某某签订了建房协议。既然一审认定建房协议无效，那么孙某某就没有义务和责任给付郝某某违约责任的赔偿义务。郝某某在本案无效建房协议中，负重大过错。孙某某依约定已经向郝某某支付过3.8万元补偿费，应该予以返还。2、原审判决赔偿数额过高，且无法律依据。房屋赔偿没有采取过错原则，也没有采取郝某某原房屋建筑面积予以评估作价，按洪山庙街同地段的房屋市场价格判决认定赔偿房屋损失实属错误。综上，二上诉人请求撤销原判，依法改判。
被上诉人郝某某答辩称，郝某某原先与二人不认识，郝某某没有主动找过对方。二上诉人之间是合伙关系是有证人证言证实的。二上诉人称是工程承揽关系，是恶意串通欲将有赔偿能力的钟某某逃脱法律责任。本案赔偿标准1430元是法院根据上诉人的自认得出的。郝某某有房产使用权，对合同无效没有过错。3.8万元补偿款是对郝某某全家的租房金及院中树木等
双方当事人在二审中均没有提供新证据。
根据各方的上诉及答辩意见，本院确定本案的争议焦点为：1、一审法院认定赔偿x元数额是否适当，2、孙某某、钟某某是否应当承担共同赔偿责任。
二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，关于赔偿数额问题，由于本案所签建房协议无效，在郝某某的原有房屋已经被拆扒的情况下，最终也没有按合同将新房建起。钟某某在郝某某西邻已经建成X层楼盘，并且在郝某某南邻、东临均有三层以上建筑，使得郝某某宅基地的价值大大降低。合同原本约定房屋建成后，一至五层归郝某某所有，每套不少于120平方米。一审判决参照此约定，酌情认定赔偿三套，已经考虑到郝某某的过错。结合禹州市X街同地段房屋市场价格，本院认为，一审认定赔偿数额符合本案实际，亦属适当。上诉人上诉称，3.8万元补偿款应予返还的上诉理由，从建房协议内容看，该款项属于补偿性质，郝某某答辩称该款是对其租房及树木等物品的补偿，结合本案实际，可以认定。该款项主要是因上诉人拆扒郝某某房屋而为满足郝某某日常生活需要进行的补偿，在房屋已经被拆扒的情况下，上诉人要求返还3.8万元补偿款无法律依据，本院不予支持。钟某某、孙某某上诉称一审认定赔偿数额不适当的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于钟某某、孙某某是否承担共同赔偿责任问题，首先，本案发生纠纷前，钟某某已经与郝某某西邻10户人家达成合作开发建房协议，钟某某出资，孙某某进行施工建设，时任洪山庙街居委会党支部书记王秀兰证实，钟某某、孙某某二人开发西邻楼房时，涉及东临郝某某的利益，二上诉人多次找到王秀兰帮助做郝某某的工作。其次，建房协议书的形成过程来看，如果不签订该协议书，郝某某就根本不同意二上诉人在其西邻建X层楼房。从建房协议书内容来看，显然不是一份简单的建设施工合同，孙某某也并非仅仅是工程建设承揽者。二上诉人也认可钟某某与孙某某之间没有签订建筑工程承揽合同。因此孙某某上诉所称，自己仅仅是民间施工队，与钟某某之间是建设施工承揽合同关系的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审认定钟某某和孙某某之间是合伙关系，共同承担本案赔偿责任，并无不当。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7300元由上诉人钟某某、孙某某承担。
本判决为终审判决。
审判长葛京涛
代理审判员谢新旗
代理审判员彭志勇
二0一0年五月十日
书记员孙某虎
