上诉人（原审原告）钱某某，女，生于1963年2月14日。

委托代理人赖健，先利律师事务所律师。

委托代理人张柱军，河南先利律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）禹州市大地房地产开发有限公司。

法定代表人王某某，该公司总经理。

委托代理人杨志华，河南君志合律师事务所律师。

委托代理人黄某，河南君志合律师事务所律师。

上诉人钱某某与被上诉人禹州市大地房地产开发有限公司（以下简称大地公司）房屋买卖合同纠纷一案，钱某某于2008年5月8日诉至禹州市人民法院，请求判令大地公司协助其办理房屋过户手续。禹州市人民法院于2008年10月29日作出（2008）禹民一初字第X号民事判决，大地公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2009年4月8日作出（2009）许民一终字第X号民事裁定，将本案撤销原判，发回重审。禹州市人民法院重审后于2009年11月16日作出（2009）禹民一重初字第X号民事判决，钱某某不服该判决，于2009年12月2日向本院提起上诉。本院于2010年1月20日受理此案后依法组成合议庭，并于2010年3月18日公开开庭审理了此案。钱某某之委托代理人赖健、杨柱军、大地公司之委托代理人杨志华、黄某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院重审认定以下案件事实：大地公司于2005年11月21日与案外人杨红伟签订了关于古钧花园小区X号楼X单元X层东户套房的商品房买卖合同。杨红伟当时无钱某付购房款，便于当日给大地公司出具了包括其他三套房屋在内共x元的借条1份。2005年11月23日，大地公司给钱某某出具证明一份，内容为：“钱某某：X号楼X单元X层东户面积143款已付”。2008年1月17日大地公司以杨红伟至今未将购房款偿还为由提起诉讼，要求杨红伟立即偿还购房款x元及利息，本院审理后于2008年11月7日作出(2008)禹民二初字第X号民事判决，判令杨红伟偿付大地公司借款x元，并赔偿经济损失x元和以后的损失。现该判决已经生效。2008年5月8日，钱某某以大地公司给其出具的证明为据起诉要求大地公司履行协助办理房产过户手续的义务。本案重审期间，被告申请对钱某某所提交的证明中大地公司的印鉴进行鉴定，同时申请对杨红伟进行调查，因杨红伟现涉嫌犯罪被关押，无法对其进行调查。

原审法院认为：商品房销售，房地产开发企业和买受人应当订立书面合同。依据本院已生效的(2008)禹民二初字第751民事判决，大地公司已将本案所涉房屋卖与案外人杨红伟，原告现无足够证据证明该诉争房屋属其本人向被告直接买受，且被告也对原、被告之间的买卖关系予以否认，故原、被告之间没有直接的买卖关系。原被告之间不产生法律上的权利义务关系，故原告要求被告协助办理房产过户手续的请求不予支持。被告对原告提供的证明中印鉴的真伪提出异议，并申请鉴定，本院认为印鉴的真伪与本案实体处理没有关联，因此对其鉴定申请不予准许。依照《商品房销售管理办法》第三条第二款、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：驳回原告钱某某的诉讼请求。本案受理费3800元，由原告钱某某承担。

上诉人钱某某上诉称，1、没有法律、法规规定房屋买卖必须要签订书面合同，因此，一审判决因钱某某与大地公司没有签订书面合同而认定双方房屋买卖关系不成立的认识是错误的；2、大地公司为钱某某开具有证明并办理了入住和其他手续，说明大地认可杨红伟与钱某某之间的转让关系，认可钱某某是合法的房屋所有权人，大地公司作为房地产开发企业，协助房屋买受人办理房屋所有权登记手续是其法定义务；3、一审判决适用法律错误，一审判决适用《商品房销售管理办法》第三条第二款是商品房现售的概念，第十条是指房地产开发企业一房两售或多售，该两条均与本案不相符合。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判大地公司协助钱某某办理房产过户手续。

被上诉人大地公司辩称，：1、大地公司至今未收到任何房款；2、大地公司与钱某某之间未签订任何手续，双方形不成房屋买卖合同关系。如房屋买卖合同转让，也应得到大地公司允许，但大地公司对合同转让并不知情，故房屋买卖合同转让无任何事实依据。大地公司出具的证明没有出现任何买受人的字样，并不能证明房款已付，只能说明钱某某住在此房；3、禹州市法院（2008）禹民二初字75判决书已确认本案房屋已出售给杨红伟。大地公司履行协助义务也只能向商品房买受人而不是房屋转让的受让人履行，无论《房地产管理法》还是《城市房屋转让管理办法》都没有规定对受让人有协助义务，所以本案中，大地公司没有协助钱某某办理房屋过户手续的义务；4、本案适用法律并无不当。综上，请求依法驳回上诉，维持原判。

双方当事人二审中均未向本院提供新的证据。

根据各方的上诉及答辩意见，本院确定本案的争议焦点为：1、大地公司与钱某某之间是否存在房屋买卖关系；2、大地公司有无义务协助钱某某办理房屋过户手续。

二审经审理查明的事实与一审查明的基本一致。

本院认为，1、关于大地公司与钱某某之间是否存在房屋买卖关系问题，本院认为本案的房屋买卖关系发生在大地公司与案外人杨红伟之间，钱某某与大地公司之间不存在房屋买卖关系。理由如下：（1）大地公司就本案所涉房屋于2005年11月21日与案外人杨红伟签订了房屋买卖合同，并由杨红伟以借款的形式支付了房款，该事实有双方的房屋买卖合同、借款借据在卷，并已由禹州市人民法院(2008)禹民二初字第X号民事判决予以认定，因此，应认定本案房屋的买卖关系发生在大地公司与案外人杨红伟之间，本案诉争的房屋已经转移给杨红伟，杨红伟向后手无论以何种形式处分房屋，都属于有权处分，但大地公司与钱某某之间不存在直接的房屋买卖关系；（2）大地公司虽为钱某某出具了房款已付的证明，但该证据从形式上看仅是证明，而非收款收据，从内容上看仅证明本案所涉房屋的房款已付，不能证明本案所涉房屋的房款系钱某某所付，且本案其它证据已证明本案所涉房屋的房款已由杨红伟以借款的形式支付完毕，因此，大地公司出具的该证明应视为其知道并认可杨红伟与钱某某之间的转让关系，但不能据此认定钱某某直接向大地公司支付了房款，更不能以此来认定钱某某与大地公司之间直接发生了房屋买卖关系。2、关于大地公司有无义务协助钱某某办理房屋过户手续问题，本院认为，（1）本案所涉房屋的买卖关系发生在大地公司与案外人杨红伟之间，办理房产过户手续作为房屋买卖合同的附随义务，只能向房屋的买受人履行，具体到本案，只有杨红伟才有权要求大地公司为其办理房屋过户手续，本案上诉人钱某某没有直接与大地公司发生房屋买卖关系，故大地公司没有义务协助钱某某办理房屋过户手续；（2）如钱某某从杨红伟手中受让该房屋，在杨红伟未依法登记取得权属证书的情况下，该转让行为为法律所禁止，即使该转让行为有效，钱某某也只能要求杨红伟协助其办理房屋过户手续，其要求大地公司直接为其办理房屋过户手续违反了房地产转让应当依法缴纳税费的相关规定。综上，钱某某要求大地公司协助其办理房屋过户手续无事实和法律依据，本院不予支持。3关于法律适用问题，本案的关键在于钱某某是否作为房屋买受人直接与大地公司发生了房屋买卖关系，及大地公司有无义务协助钱某某办理房屋过户手续，《商品房销售管理办法》第三条第二款一定程度上界定了该法调整的房屋买受人的范围，故一审判决适用该款规定并无不当。但《商品房销售管理办法》第十条关于一房多售的禁止性规定与本案无关，本案应适用《商品房销售管理办法》第三十四条第三款“房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”的规定，对此本院予以纠正。综上，上诉人钱某某的上诉理由不能成立，原审判决结果并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3800元由上诉人钱某某承担。

本判决为终审判决。

审判长支伟泉

代理审判员蒋瑞芳

代理审判员彭志勇

二Ｏ一Ｏ年四月十一日

书记员李怡雯（代）