上诉人（原审被告）：白某甲,男,X年X月X日生,汉族,农民。

委托代理人：马国捞，宜阳县148法律服务所法律工作者，一般代理。

上诉人（原审第三人）：白某乙,男,X年X月X日生,汉族,农民。

被上诉人（原审原告）：白某丙,曾用名白某子,男,X年X月X日生,汉族,农民。

委托代理人：郭某某，男，X年X月X日生，汉族，特别授权。

原审第三人：白某丁,男,X年X月X日生,汉族,农民。

上诉人白某甲、白某乙因与被上诉人白某丙、原审第三人白某丁租赁合同纠纷一案，不服宜阳县人民法院（2009）宜北民初字第X号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人白某甲及其委托代理人马国捞，上诉人白某乙，被上诉人白某丙及其委托代理人郭某某，原审第三人白某丁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：原告白某丙弟兄三人,其兄白某范(系第三人白某乙之父,白某丁祖父),其弟白某克。白某丙2002年与翟小峰结婚,带一男孩取名白某恩,之前未婚,无子女,白某范有六子一女。白某克有两个女儿。1955年4月6日原告之父白某月购买本村村民白某明宅基长一丈四尺,宽五丈二尺,折合亩数为0.125亩,地价70元整。宅基买成后,原告家庭共同在该宅基上盖了两间厦房,三间临街房。1981年农历正月十九日经族人说合,对原告家的房产及宅基进行了分家。原告分得所建的五间厦房,并书写了房产分单(第三人白某乙之父白某范因有6个孩子,老宅无法居住,分家后先后新方宅基6所)。分家后原告与其母一直在该五间房屋居住。1997年农历2月23日,原告将三间临街房拆除新建一间临街房上下两层。房屋建成后原告居住二楼,并在一楼门面房开办了杂货门市。2007年5月8日,原告经第三人白某乙说合,并由其书写租赁房屋协议一份,将该一楼门面房租赁给被告白某甲使用,该一份租房协议由被告白某甲持有。房屋租赁协议内容为:租期三年,每年租金1300元,每年的5月8日前一次付清(协议的内容与所谓白某乙和白某甲签订的租赁协议内容基本一致)。协议签订后被告即付清了当年的租金。2O08年4月原告以被告白某甲欠其第二年租金不付为由要求盐镇司法所调解处理。被告在司法所称:租期不到,到时间给付。到期后被告白某甲一直未支付原告第二年房屋租金,并在未征得原告同意的情况下将该房屋腾出交给第三人白某丁开办理发店使用。为此,原告诉入本院请求解除与被告签订的租房协议,要求支付2O08年5月9日至2O09年3月19日租金1100元,并承担本案诉讼费用。

原审法院认为：原告将其所建造并拥有的房屋租给被告使用,虽然原告未提供房屋租赁协议,但根据本案查明的客观事实及相关证据证实原、被告之间租赁关系成立,本院予以认定。被告未经原告同意擅自将租赁房转交给第三人白某丁,直接破坏了原告对被告的信任,也直接损害了原告对租赁房屋的所有权或处分权,增加了原告要求返还租赁房屋的困难。故原告请求解除与被告的租赁协议,要求被告支付租金的理由正当,本院予以支持。被告辩称与原告不存在租赁关系,是与第三人白某乙存在租赁关系,以及第三人白某乙辩称该租赁房屋属其所有,其与被告之间存在租赁关系。被告与第三人白某乙的辩解意见因与本案查证的客观事实不符,本院均不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款之规定,判决如下:一、解除原、被告签订的房屋租赁协议。二、限被告于本判决生效之日起10日内支付原告自2008年5月9日至2O09年3月19日止租金1100元。本案受理费100元,由被告负担。

上诉人白某甲不服提起上诉称：1、上诉人白某甲与被上诉人之间并不存在房屋租赁关系，而是和上诉人白某乙存在租赁关系。2、一审法院以分家协议为依据，认定土地使用权归被上诉人所有，存在越权。3、一审法院依据被上诉人的申请追加白某乙、白某丁作为第三人不符合相关法律规定，程序违法。综上，请求二审法院依法改判，或发回一审法院重审。

上诉人白某乙亦不服提起上诉称：1、上诉人白某甲与被上诉人之间并不存在房屋租赁关系，而是和上诉人白某乙存在租赁关系。2、一审法院以分家协议为依据，认定土地使用权归被上诉人所有，存在越权。3、一审法院依据被上诉人的申请追加白某乙、白某丁作为第三人不符合相关法律规定，程序违法。综上，请求二审法院依法改判，或发回一审法院重审。

被上诉人白某丙答辩称：一审判决白某乙不承担责任，所以其不具备上诉人主题资格。对白某甲的上诉白某丙认为一审判决正确，程序合法应予维持。

原审第三人白某丁答辩意见同白某乙的上诉意见。

本院经审理，原审认定基本事实无误。另查明：1997年春,被上诉人白某丙将三间临街房拆除新建一间临街房上下两层。房屋建成后原告居住二楼,并在一楼门面房开办了杂货门市。2007年5月8日,原告经第三人白某乙说合,将该一楼门面房租赁给被告白某甲使用,双方约定租期三年,每年租金1300元,每年的5月8日前一次付清。上诉人白某甲付清了当年的租金。2O08年4月被上诉人白某丙以上诉人白某甲欠其第二年租金不付为由要求盐镇司法所调解处理。上诉人白某甲在司法所称:租期不到,到时间给付。到期后白某甲一直未支付原告第二年房屋租金,并在未征得白某丙同意的情况下将该房屋腾出交给第三人白某丁开办理发店使用。

本院认为：农村宅基地使用权应以土地行政部门确权为准。白某丙所建房屋虽然没用办理宅基地使用证，但该房在1997年翻修以前直到2007年将该房一楼出租给上诉人白某甲时，一直是被上诉人白某丙占有使用，加之有上诉人白某甲与被上诉人白某丙因拖欠房屋租金发生纠纷后到盐镇司法所进行调解的事实，故上诉人白某甲与被上诉人白某丙之间房屋租赁关系成立，本院予以确认。上诉人白某甲未经被上诉人白某丙同意将租赁房转交给第三人白某丁使用,损害了被上诉人对租赁房屋的处分权，一审判决解除双方的租赁关系，由上诉人白某甲支付房屋租金符合相关法律规定。上诉人白某乙、白某甲上诉认为白某丙与白某甲之间不存在租赁关系的上诉理由不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审受理费100元，由上诉人白某甲、白某乙各负担50元。

本判决为终审判决。

审判长姬秋萍

审判员李晓静

代审判员王睿

二0一0年五月三十一日

书记员张丽梅