广东省佛山市中级人民法院

民事判决书

(2004)佛中法民五终字第X号

上诉人(原审原告)张某某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

委托代理人彭建芬，广东国信联合律师事务所律师。

委托代理人邵某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

被上诉人(原审被告)佛山市城区置地集团公司，住所地：佛山市禅城区X路X-X号二楼。

法定代表人黄某某，该公司总经理。

委托代理人余某某，该公司职员。

上诉人张某某因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院(2003)佛禅法民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。

原审判决认定：1997年3月14日，原告同其父亲张荣照与被告签订《商品房预售协议书》，约定原告认购佛山市X路莲花大厦第X层07房(后变更为认购该大厦第X层06房)，房价1600元每平方米，总销售金额（略）元。同日，被告称其房价未含建设时向有关部门代原告缴纳的“各种非房价费用，如：水电增容、消防设施、绿化及配套设施等间接费用，代缴费用，核计为每平方米400元”要求原告签署《购房补充协议书》，同意在交付房款时同时支付上述“非房款费用”（略）元。同年11月18日原告依协议缴款，被告出具收款专用凭证，确认原告缴纳“认购莲花大厦第十二层X号房房款（略）.31元，其中房款（略）。31元，煤气管道建设费5000元”。同年12月13日，原、被告签订《商品房购销合同》，约定原告购买被告开发的莲花大厦第A幢X层X号房和第A幢X层单车房10平方米中，售价为（略）元。合同还约定被告须于1999年12月31日前将竣工验收合格的商品房交付原告使用，否则以原告所交付购房款总额从逾期日起(宽限期3个月)，按银行同期定期存款利息补偿原告。但被告至今未将房屋交付原告使用。被告依补充协议收取购房款（略）.31元和煤气管道建设费5000元，违反了国家禁止性规定，补充协议无效，被告的行为违反了法律规定，原告据此起诉请求判令：1、被告退回多收的购房款（略）.31元，支付利息(按银行逾期贷款利率，从1997年11月19日至实际支付之日止)；2、被告支付逾期交楼违约金（略）。27元(按银行同期定期存款利率，从1999年12月31日至实际支付之日止)；3、被告退回管道煤气建设费5000元，支付利息(按银行逾期贷款利率，从1997年11月19日至实际支付之日止)；4、被告支付律师费5000元；5、被告承担诉讼费(包括工商登记查询费50元)。

原审判决认为：关于原告主体是否适格的问题，应审查本案中的合同及相关证据。本案中的商品房预售协议书和商品房购销合同虽由张荣照签名，但均列明买方为原告，特别是后一份合同中张荣照的身份显示为“代表人/代理人”，买方签名处为原告的姓名。被告的购房款收据也是向原告开具。虽现无证据证明原告与张荣照的身份关系，但上述证据相互印证，可认定与被告形成商品房预售合同关系的买方为原告，张荣照系原告签约的代理人。原告为本案适格主体，被告对此的抗辩理由不成立，本院不予采纳。原、被告的合同关系成立于《中华人民共和国合同法》实施之前，因此审查原、被告签订的补充协议书是否无效，需考虑法律的适用。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题》的解释(一)》第三条规定：“人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法”。关于“价外收费”问题，在《中华人民共和国价格法》第十三条第二款作出了禁止性规定，但该法于1998年5月1日起施行，根据法不溯及既往的适用原则，本案不适用《中华人民共和国价格法》。虽然原、被告签订的补充协议书违反了1997年3月1日实施的广东省物价局《广东省城镇新建商品房交易价格行为规则》的有关规定，但适用《中华人民共和国合同法》第五十二条审查合同效力，该补充协议书并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于无效协议。因此被告收取所争议费用有效的合同依据，这些费用和房价应视为原告买房的对价。原告请求被告返还多收的购房款（略）.31元、管道煤气费5000元及利息，于法无据，法院不予支持。被告至今未交付房屋给原告使用，应承担逾期履行的违约责任，原告请求被告按照合同中约定的违约金计算标准支付违约金，有事实和法律依据，法院予以支持。因合同中对违约金的计算有3个月的宽限期，因此应从2000年4月1日起计付违约金，原告请求从1999年12月31日起计不当，应予纠正。合同中未明确按照几年期的存款利率计算违约金，原、被告也未作诉、辩说明，法院酌情定为一年期的存款利率。原告请求被告赔偿律师费和工商登记查询费没有法律依据，法院不予支持。被告的抗辩理由成立，法院予以采纳。综上依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、被告佛山市城区置地集团公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张某某支付逾期交付使用房屋违约金。违约金的计算方法为：以原告交付的购房款总额（略）.31元，按照中国人民银行同期一年期存款利率，从2000年4月1日起计至被告支付违约金之日止；二、驳回原告张某某请求退回购房款（略）.31元及利息、管道煤气建设费5000元及利息的诉讼请求；三、驳回原告张某某请求被告赔偿律师费和工商登记查询费的诉讼请求。本案受理费3958元、财产保全费1170元，合计5128元，由原告承担4202元，被告承担926元。

宣判后，上诉人张某某不服，向本院提起上诉称：一、原审判决适用法律错误。原审判决先以最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》(以下简称解释)第三条来认定上诉人与被上诉人于1997年签署的两个价外收费的补充协议有效，继而以《中华人民共和国价格法》于1998年5月1日开始实施，“法不溯及既往”为由，认定被上诉人的价外收费合法，显属错误。1、应当适用当时的法律规定判定补充协议是否有效。《解释》第一条规定：“合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定”。据此，认定上诉人与被上诉人签署的两个价外收费的补充协议是否有效，应当适用国务院于1987年9月11日发布的《中华人民共和国价格管理条例》(以下简称条例)。根据该《条例》，“制定、调整商品价格和收费标准，必须按照国家规定的权限和程序执行。任何地区、部门、单位和个人，都不得超越权限擅自制定、调整商品价格和收费标准(第十条)”。根据1994年11月11日发布的《城市房产交易价格管理暂行办法》，被上诉人“向居民出售的新建普通商品住宅价格”，正属于国家定价范围，不得“越权定价和擅自设立收费项目、提高收费标准(第二十三条)”。为此，广东省物价局于1997年1月17日发布《关于印发<广东省城镇新建商品房交易价格行为规则>的通知》，明令“不得采取不公平竞争手段将应在商品房价格内包含的成本(费用)，改为交易价外另行收取”。可是，被上诉人明知或应知行政法规、规章和规范性文件有明确规定，仍要求上诉人签署其拟订的补充协议，分别收取上诉人“各种非房价费用”高达（略）.31元(其中水电增容、消防设施、绿化配套设施等费用（略）.31元，煤气管道建设费5000元)。显然，被上诉人的所作所为违反了《条例》的强制性规定。二、应当正确适用《合同法》第五十二条判定补充协议是否有效。被上诉人在签订《商品房购销合同》之外，又与上诉人另外签署两个补充协议，价外收费（略）.31元，不仅是出于不正当竞争的考虑，也是为了逃避政府监管和国家税收。这种“以合法形式掩盖非法目的”，明显“损害国家利益和社会公共利益”，“违反法律、行政法规的强制性规定”的行为，是《合同法》第五十二条规定的合同无效情形。原审判决适用同一法条审查补充协议的法律效力，却得出相反的结论，明显有违法条本意。三、原审判决认定事实错误。原审判决判令被上诉人就逾期交楼支付违约金，并以“合同中未明确按照几年期的存款利率计算违约金，原、被告也未作诉、辩说明为由，酌情确定为一年期的存款利率”计算被上诉人的违约金。这有损上诉人的权益，也与事实不符。1997年3月14日签订《商品房预售协议书》，约定逾期交楼的违约责任“应以乙方已付的购房款额及推延时间按银行同期定期存款利息补偿给乙方，宽限期三个月”。为明确文中“银行同期定期存款利率”的含义，双方加“注”说明：“是指推延的时间超三个月全部按三个月定期利率计算，超半年全部按半年定期利率全部计算，余某类推”。1997年12月13日双方签订的《商品房购销合同》时，再次明确上述约定计算违约责任。而且，至原审法院开庭审理时，上诉人与被上诉人都对此不持异议。被上诉人逾期交楼已3年9个月(计算期间：2000年4月1日至2003年12月31日，已扣除宽限期3个月)，那么按银行同期定期款利率计算，就应当是按一个三年期定期存款利率，再加一个一年期定期存款利率计算违约金，二者之和就是被上诉人至2003年12月31日应当支付的违约金（略）.27元。原审判决无视双方的约定，另定一个于上诉人明显不公的标准计算违约金，缺乏事实根据和法律依据。据此请求二审法院判令：1、撤销原审判决；2、被上诉人退回非法收取的非房价款（略）。31元及支付其利息；3、被上诉人就逾期交楼支付违约金；4、被上诉人退回非法收取的管道煤气建设费5000元及利息。

被上诉人佛山市城区置地集团公司答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予以维持。

二审期间，上诉人和被上诉人均未提交新的证据。

经审查，本院对原审认定的事实予以确认。

本院认为，本案中的《商品房预售协议书》、《商品房购销合同》及《购房补充协议书》的乙方即买受方均为本案的上诉人张某某，而张某某在订立《商品房预售协议书》及《购房补充协议书》时均未满十六周岁，显然张荣照只是作为张某某的法定代理人与被上诉人签订合同，故可以认定上诉人是本案的适格主体。《商品房购销合同》与《购房补充协议书》均是上诉人与被上诉人在《中华人民共和国合同法》生效前所签订的。审查其是否合法，应适用于当时的法律。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》的第三条规定“人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法”。关于“价外收费”问题，在《中华人民共和国价格法》第十三条第二款作出了禁止性规定，但该法于1998年5月1日起施行，根据法不溯既往的原则，本案不适用该法。上诉人与被上诉人签订的补充协议书虽违反了1997年3月1日实施的广东省物价局《广东省新城镇新建商品房交易价格行为规则》的有关规定，但并没有违反《中华人民共和国合同法》的有关规定，不属于无效协议。本案《商品房购销合同》和《购房补充协议书》是原、被告双方在意思表示真实的情况下签订的，因此被上诉人收取所争议费用有双方签订的合同为依据，这些费用和房价应视为原告买房的对价。上诉人请求被告返还多收的购房款（略）.31元、管道煤气费5000元及利息于法无据，本院不予支持。按合同约定，被上诉人应于1999年12月31日前交付房屋给上诉人使用，但被告至今仍未交付，对此应承担违约责任。上诉人请求被上诉人按照合同中的约定的违约金计算标准支付违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。原审认定从2000年4月1日起计付违约金正确，但确定为一年期的存款利率计付利息不当，应予纠正。上诉人与被上诉人在合同中已明确约定按银行同期定期存款利率计算利息，故被上诉人应从2000年4月1日起至其实际支付日止以中国人民银行同期定期存款利率计付利息给被上诉人。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(三)项判决如下：

一、维持广东省佛山市禅城区人民法院(2003)佛禅法民一初字第X号民事判决第二、三项；

二、变更广东省佛山市禅城区人民法院(2003)佛禅法民一初字第X号民事判决第一项为：被告佛山市城区置地集团公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张某某支付逾期交付使用房屋违约金。违约金的计算方法为：以原告交付的购房款总额（略）。31元，按照中国人民银行同期定期存款利率，从2000年4月1日起计至被告实际支付之日止。

本案一审受理费3958元，财产保全费1170元，二审受理费3958元，合计9086元，由上诉人承担8160元，被上诉人承担926元(上诉人已预交一、二审受理费9086元，被上诉人在支付违约金时迳付926元给上诉人)。

本判决为终审判决。

审判长吴平

审判员吴逸

审判员林义学

二00四年七月八日

书记员杨崇康