原告（反诉被告）河南省睿德坊商业连锁有限公司，住所地郑州市金水区X路X路北城市雅居壹栋X号。

法定代表人李某，该公司董事长。

委托代理人刘松山，该公司法律顾问。

委托代理人张某某，该公司部门经理。

被告(反诉原告）河南振兴房地产（集团）有限公司，住所地郑州市经济技术开发区X路南107辅道振兴工业园X号楼。

法定代表人田某，该公司总经理。

委托代理人赵某某,该公司员工。

委托代理人高某，该公司员工。

原告河南省睿德坊商业连锁有限公司与被告河南振兴房地产（集团）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告河南振兴房地产（集团）有限公司提起反诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告河南省睿德坊商业连锁有限公司的委托代理人刘松山、张某某，被告河南振兴房地产（集团）有限公司及其委托代理人赵某某、高某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告河南省睿德坊商业连锁有限公司诉称，2008年7月1日，原、被告签订“房屋租赁合约”，被告将其×路×号郑州市科技大厦×层×单元、建筑面积为453.27平方米的房产租赁给原告，且该合约对租期、租金及双方权利义务关系进行了约定，但在2009年10月及租赁期内被告却单方大幅提高某金，致使该“房屋租赁合约”实际无法履行，后被告又给原告下达了“解除合同通知书”，原告放弃了培育近三年半的市场搬至别处，“房屋租赁合约”无法履行后，原告及时腾空了上述房产，但被告至今至今仍不退还原告所缴的x元保证金，故起诉来院，要求被告返还保证金x元和承担诉讼费。

诉讼中，原告提交了下列证据材料：1、2006年5月31日和2008年7月1日签订的房租租赁合约两份,用以证明：原被告之间的租赁行为合法有效。

2、2006年6月24日原告给被告出具的x元保证金收据。用以证明：原告按合同约定向被告足额交纳了保证金。

3、2009年9月30日被告为原告出具的房屋租金发票，用以证明：原告按合同约定向被告足额交纳了房租。

4、2009年10月22日原告向被告结清水电费的收据，用以证明原告按合约约定在合同解除后已结清租赁期间所产生的水电费用。

被告河南振兴房地产（集团）有限公司答辩并反诉称，原被告系房屋租赁关系，被告解除合同是因为原告长期拖欠租金，有违约行为，故其所交的保证金按照约定不应返还，原告在租赁期内截止至2009年10月22日尚欠租金7244元，给被告造成的经济损失721元，故反诉，要求：1、原告返还原告租金7244元；2、原告赔偿原告经济损失721元；3、被反诉人承担本案诉讼费。

诉讼中，被告提交了下列证据材料：

1、2006年5月31日和2008年7月1日签订的房租租赁合约两份；入住设施设备登记表（ZXW/QR-7005-45,06.6.2）各一份。

上述证据用以证明：1、被告按合同约定履行义务。2、租金的支付形式是3个月一支付。3、按照合同第三条第三款的规定双方实际租金应付日进行了约定即应在租期开始之前10日内。

2、郑州美华物业公司出具的水电发票4份、承租方变更申请表一份、工商登记查询一份。

上述证据用以证明：1、郑州美华物业对原告的物业进行了物业管理。2、两次承租方均为原告公司。

3、河南省睿德坊商业管理有限公司房租发票5份、河南省睿德坊商业管理有限公司桐柏路店房租发票8份。

上述证据用以证明：1、从租赁合同实际履行形成的交易习惯看，原告支付租金的应付日应在每季度开始之前。2、原告08.10.10交纳08.10.1-08.12.31租金，拖欠时间为10天、09.1.15-09.4.14租金拖欠7天，09.4.30交纳09.4.15-09.7.14租金拖欠15天，09.9.30交纳09.7.15-09.10.14租金拖欠时间为75天原告拖欠累计时间为107天按照银行同期利率计算原告给我公司造成损失1261元。

4、解除合同通知、解除合同通知邮寄单、邮局查询通知各一份。

上述证据用以证明：原告长期拖欠房租，被告公司按约要求解除合同收回房屋。原告已经签收我公司邮寄的解除合同的邮件。

5、1、美华物业公司的情况说明一份；2、美华物业公司营业执照、资质证；3、原告撤场时破坏承租房屋的照片15张。

上述证据用以证明：原告实际于2009年10月22日撤出，尚欠8天租金7244元未支付，原告搬出时对被告房屋进行破坏，违反合同约定。

原告河南省睿德坊商业连锁有限公司针对反诉辩称，1、被告的反诉与事实不符，原告并没有拖欠房租，因为在合同中，没有约定租金的具体交纳日期，何谈拖欠，原、被告一直按合约履行。但被告一直拖欠原告保证金x元至今没有退回原告。2、被告已经于09年10月22日前搬出房屋，进行清理打扫，并通知被告验房也交纳水电等费用。3、房屋租赁合约没有规定合同解除后具体的搬离期限。因此被告在上述期限内搬出房屋不应该产生房租。截至在搬出房屋合同终止日时，房屋租金已全部结清。

经庭审质证，原告对被告提供的证据材料质证意见如下：

对第一组证据真实性没有异议，原告认为上述两份租赁合约均未约定房租的具体交纳时间，只是在2008年的合约中约定房租按季支付，即便由此约定，但具体交纳房租的日期仍没有约定。更没有约定预付租金。

对第二组证据真实性没有异议，原告认为以上证据恰恰证实原告按照合同约定在租赁期间足额交纳水电费。

对第三组证据真实性没有异议，原告认为从多次交纳房租的时间看原告自愿在季度前或季度后交纳房租是原告的权利，因为合同没有约定具体的交纳时间，原告有权选择交纳房租的时间，并且均是足额交纳，不存在拖欠。因此被告单方终止解除合同是违约行为。

对第四组证据真实性没有异议，原告认为原告确实收到此通知。被告单方终止解除合同是违约行为。

对第五组证据真实性有异议，原告认为被告单方解除合约后原告及时进行了办理相关手续，对房屋也进行了打扫清理，在结清水电费后并得到被告的认可后才搬离的房屋，也向被告交还了房屋的钥匙，并认为如果交还的房屋不符合被告的要求被告也不会进行接收；照片上没有日期，无法认知其真实性。

被告对原告提供证据材料的真实性均无异议，对证明目的持有异议。

上述证据材料中，被告对原告提供证据材料的真实性均无异议，原告对被告提供的第一、二、三、五组证据的真实性均无异议，经查，上述证据材料亦符合证据须具有客观真实性、关联性、合法性的特性要求，为合法有效证据。关于被告提供的第五组证据，因原告对其真实性持有异议，被告对此未进一步提供证据材料予以佐证，也未申请本院进行勘验，故不予认定。

依上述已认定的合法有效证据和当事人陈述，本院认定以下事实：

2006年5月31日，原告河南省睿德坊商业连锁有限公司的法定代表人李某与被告河南振兴房地产（集团）有限公司签订《房屋租赁合约》一份，主要内容为：被告合法拥有位于郑州市×路×号郑州市科技大厦×层×侧部分房产，面积453.27平方米，出租与河南省睿德坊商业连锁有限公司，租期自2006年7月1日起至2008年6月30日止；租金付款方式为季付，每季度8万元，共计64万元，租金由原告于应付日前10日内支付于被告或被告指定的银行账户；保证金5万元，原告同意在签订合同前将该房产的保证金支付于被告，在本合约履行期内，若因原告违反本合约规定或给被告造成经济损失，则被告有权从租金和保证金中直接扣除相应的数额进行补偿，同时，原告在收到被告向其发出的扣除通知后十五日内将租金和保证金予以补齐，当本合约期满时，原告应当将该房产依约完整交还被告，并且原告已缴清本合约项下其应缴的一切费用10日内，被告将保证金如数归还原告，若原告未能缴清应缴费用，则被告有权在扣除相应数额后，将保证金余额无息退还原告；违约责任为任何一方违反合约规定，应承担违约责任，给对方造成经济损失的，还应赔偿损失，本合约所定租期开始后，若被告单方终止合约，则被告须向原告双倍返还租金保证金，原告单方违约的，则被告不予返还，原告应按时足额按合同约定交纳房租，超过3天，被告有权告知原告交纳房租，超过5天，被告有权停水停电，超过10天，被告有权收回房产，并视为原告单方终止本合约，费用按合同约定条款执行，原告已付的保证金被告不予返还，原告因故需变更或提前终止合同时，应提前两个月向被告提出书面申请，否则，原告按合同规定的两个月全额房租赔偿给被告；双还对权利义务进行了约定。

2006年6月21日，原告（原名河某省睿德坊商业管理有限公司，2007年7月26日更为现名）依法登记成立。原告于2006年6月24日向被告交纳保证金5万元，被告收到后，向原告出具收据一份。2006年7月1日起合同生效开始履行。2007年9月4日，原河南省睿德坊商业管理有限公司向被告发出承租方名称变更为河南省睿德坊商业管理有限公司桐柏路店的申请表一份。被告提供发票证实原告支付房租情况如下：2006年6月24日，原告向被告支付2006年7月1日至2006年9月30日房租8万元；2006年9月20日，原告向被告支付2006年10月1日至2006年12月31日房租8万元；2007年1月16日，原告向被告支付2007年1月1日至2007年3月31日房租8万元；2007年3月28日，原告向被告支付2007年4月1日至2007年6月30日房租8万元；2007年6月30日，原告向被告支付2007年7月1日至2007年9月30日房租8万元；2007年9月30日，原告向被告支付2007年10月1日至2007年12月31日房租8万元；2007年12月28日，原告向被告支付2008年1月1日至2008年3月31日房租8万元；2008年4月1日，原告向被告支付2008年4月1日至2008年6月30日房租8万元。

2008年7月1日，原、被告签订《房屋租赁合约》一份，约定租期自2008年7月16日起至2010年7月15日，2008年7月16日起至2009年7月15日租金按季支付，金额为8万元，全年32万元，2009年7月16日起至2010年7月15日租金按季支付，金额为8.15万元，全年32.6万元，租金于应付日支付于被告或被告指定账户；违约责任为原告应于应付日前10日内按时足额按合同约定交纳房租，原告拖欠房租超过1天，被告有权告知原告交纳房租，超过2天，被告有权停水停电，超过3天，被告有权收回房产，并视为原告单方终止本合约，费用按合同约定条款执行，原告已付的保证金被告不予返还。该合同的其他内容与2006年5月31日签订的《房屋租赁合约》一致。在合同履行过程中，原告支付房租情况如下：2008年6月30日，原告向被告支付2008年7月1日至2009年9月30日房租8万元；2008年10月10日，原告向被告支付2008年10月1日至2008年12月31日房租8万元；2009年1月22日，原告向被告支付2009年1月15日至2009年4月14日房租8万元；2009年4月30日，原告向被告支付2009年4月15日至2009年7月14日房租8万元。此后，原告至2009年9月16日前未交纳租金。

2009年9月17日，因原告未交纳租金，被告向原告发出《合同解除通知》一份，主要内容为，根据2008年7月16日的《房屋租赁合约》，原告未按时足额按合同约定交纳房租，截至目前，拖欠租金已达62天，根据合约规定，被告有权收回房产，请按合约规定将自己的私有财物与自置的设备、物品搬出该房产，将清洁整齐、状态完好的该房产交还被告公司，否则按合约有关规定处理。原告收到后，于2009年9月30日，向被告支付了2009年7月15日至2009年10月14日房租8.15万元并将房屋交还与被告。

本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同关系，是在平等自愿的基础上形成的，符合法律规定，为合法有效合同，双方当事人均应按照合同约定全面履行。本案争议的焦点为原、被告之间的合同是否因原告违约拖欠租金而解除、原告所交保证金是否应予退还，和被告所称的损失是否成立应由原告赔偿的问题。

关于原、被告之间的合同是否因原告违约拖欠租金而解除、原告所交保证金是否应予退还的问题。原告认为合同无法履行的原因为被告大幅提供租金致使合同无法履行，被告认为系原告拖欠租金形成的。经查原告未就所称的“被告大幅提供租金致使合同无法履行”的理由提供证据予以证实，故原告所称该合同解除理由不成立；被告提供给原告开具的租金发票欲证明“按租赁合同实际履行形成的交易习惯，租金的应付日系在每季度开始之前”的事实存在，经查上述发票共计十二份，计原告自2006年6月24日至2009年4月30日期间十二次向被告支付租金，其中7次在每季度开始前十日内支付，其余至迟在每季度开始后15日内支付，由此可见，原、被告约定的“租金的应付日”虽未明确约定具体日期，但依原告形成的交易习惯，分为两种情况，一种日期是每季度开始之日，另一种日期为每季度开始后第15日。依此可查，原告应当至迟于2009年7月31日前交纳2009年7月15日至2009年10月14日的租金，但其延迟于2009年9月30日向被告支付了2009年7月15日至2009年10月14日租金，该行为系拖欠付租金的行为；再从原告予以认可收到的《合同解除通知》内容来看，该内容有原告实际拖欠租金天数的内容，原告对此未提出异议并且依此与被告解除了合同，故依该《合同解除通知》内容可以认定原告具有拖欠租金的事实；再依据原、被告签订的《房屋租赁合约》约定的“违约责任为原告应于应付日前10日内按时足额按合同约定交纳房租，原告拖欠房租超过1天，被告有权告知原告交纳房租，超过2天，被告有权停水停电，超过3天，被告有权收回房产，并视为原告单方终止本合约，费用按合同约定条款执行，原告已付的保证金被告不予返还”内容，原告在拖欠租金日期超出3天解除合同后，要求被告返还保证金没有依据，该诉请不予支持；

关于被告所称的损失是否成立并由原告赔偿的问题。因被告提供的证据不足以证实损失系由原告退租后故意造成的，和从合同约定内容来看，“原告所交保证金不予退还”等内容具有赔偿性和惩罚性的性质，因原告要求被告退还的所交的保证金的诉请前已不予支持，故该反诉请求不予支持。综上所诉，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、驳回原告河南省睿德坊商业连锁有限公司的诉讼请求。

二、驳回被告河南振兴房地产（集团）有限公司的反诉请求。

案件受理费1050元，由原告河南省睿德坊商业连锁有限公司负担；反诉费50元，由被告河南振兴房地产（集团）有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。

审判长黄某

代理审判员白鸽

人民陪审员申守杰

二0一0年六月二十五日

书记员侯亚云