上诉人（原审被告，反诉原告）赵某。

上诉人（原审被告，反诉原告）邓某乙，曾用名赵X，系赵某之妻。

委托代理人陈旭，湖南大行律师事务所律师。

被上诉人（原审原告，反诉被告）罗某。

被上诉人（原审原告，反诉被告）吴某。

委托代理人赵某玲，湖南白泉律师事务所律师。

委托代理人刘让瞩，湖南宏彦律师事务所律师。

上诉人赵某、邓某乙因与被上诉人罗某、吴某排除妨害纠纷一案，不服湖南省邵东县人民法院于二○一一年十一月二十九日作出的（2011）邵东民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2012年3月7日公开开庭审理了本案。上诉人赵某、邓某乙及其共同委托代理人陈旭，被上诉人罗某、吴某的共同委托代理人赵某玲、刘让瞩均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院查明，1998年3月13日，湖南双润××公司（以下简称双润公司）与邵东县国土局签订了《国有土地使用权出让合同》，双润公司依法受让邵东县X路中南皮件鞋业城的土地使用权。1998年3月28日，双润公司与原告罗某、唐××两人签订了《中南皮件鞋业城项目合作协议书》，约定三方合伙开发鞋业城项目。2001年，双润公司法人代表林××因病去世，双润公司亦被工商部门吊销营业执照，双润公司原财产由林××之妻原告吴某继承。2011年6月，罗某与唐××签订协议，唐××将其在鞋业城所占有的股份转让给罗某。1998年5月23日，被告赵某向双润公司交纳了2万元的购房定金，收据上注明定购C栋的两间门面和一套住房。1998年7月18日，赵某又向双润公司交纳2万元的购房款。此后，双方未签订房屋买卖合同。2005年9月，赵某和邓某乙单方面占用鞋业城A栋附X号门面。2006年3月，赵某、邓某乙又占用鞋业城BX号、X号2间门面，X号、X号2间仓某，以及门面、仓某上X楼至X楼的6套住房。上述门面、仓某、住房赵某和邓某乙除自用外，还出租给他人使用并收取租金。此后罗某、吴某一方多次要求赵某、邓某乙交还房屋并赔偿相关损失，赵某、邓某乙除于2011年2月退还A栋附X号门面外，其余房产均拒绝退还，双方因此发生纠纷，罗某、吴某遂诉至法院。本案审理期间，应罗某、吴某方申请，法院委托邵东县价格认证中心对赵某、邓某乙所占房产的租金损失予以评估，评估结论为190780元。经法院释明，赵某、邓某乙表示如法院不支持其反诉请求，则其所交纳的2万元定金及2万元购房款要求在本案中一并处理。

原审法院认为，本案案由宜定返还财产、赔偿损失、房屋买卖合同纠纷。赵某、邓某乙于1998年向罗某、吴某交纳定金及预付房款系双方在签订房屋买卖合同之前的一种缔约行为，但此后至今，双方未签订房屋买卖合同。赵某、邓某乙主张有口头约定达成买卖协议、要求确认罗某、吴某已将相关房产出卖给赵某、邓某乙，因没有确凿的证据予以证实，对其相关反诉请求，不予支持。因双方均未能充分举证证明对方当事人在缔约过程当中存在缔约过失，故罗某、吴某主张赵某、邓某乙违约其定金不予退还，以及赵某、邓某乙主张罗某、吴某违约均不能成立，均不予支持。现双方就房屋买卖问题因价格差异巨大无法达成合意，故赵某、邓某乙所交纳的2万元的定金应予返还；赵某、邓某乙预付购房款2万元，罗某、吴某应予退还并按银行同期贷款利率支付利息。赵某、邓某乙在未与罗某、吴某签订购房合同的情况下，擅自侵占罗某英、吴某房产并出租给他人获利已构成侵权，理应返还房产并赔偿损失。赵某、邓某乙自认占用了鞋业城A栋附一号门面，B栋X号、X号门面及X号、X号仓某，以及B栋X号住房，上述房产的租金损失，应依鉴定结论认定损失为121470元；其余5套住房应依各租房户的证明认定损失为39040元。根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、第一百三十四条，《最高人民法院关于民事诉讼的若干规定》第二条之规定，判决：（一）限被告赵某、邓某乙自本判决生效之日起10日内，将其占用的中南皮件鞋业城B栋X号、X号门面，X号、X号仓某以及门面和仓某之上的207、208、307、308、407、408六套住房腾空交还给原告罗某、吴某；（二）由被告赵某、邓某乙支付原告罗某、吴某房租损失160510元；（三）由反诉被告罗某、吴某返还反诉原告赵某、邓某乙定金20000元、预付购房款20000元及利息15669.42元（利息按照银行同期贷款利率自1998年7月18日起计算至2011年11月29日止）；（四）驳回原告罗某、吴某和反诉原告赵某、邓某乙的其他诉讼请求。

赵某、邓某乙上诉称，其与罗某、吴某之间的房屋买卖合同已经成立并部分履行，合同标的实际已经从C栋变更到了B栋，合同未能履行的责任在罗某、吴某。请求二审法院判决罗某、吴某将B栋X号、X号两间门面以及其上面的住房以1998年的售价出卖给赵某、邓某乙。

罗某、吴某答辩称，原判认定事实清楚，法律适用正确，判决正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。

本院查明的事实与原判认定的事实一致。

上述事实有价格认证结论书，国有土地使用权出让合同，中南皮件鞋业城项目合作协议书，证人敬某丙、敬某丁证言，定金收据，购房收据，以及当事人的陈述在卷佐证，并经庭审质证属实，可以认定。

本院认为，本案二审争议焦点是：1、上诉人赵某、邓某乙与被上诉人罗某、吴某之间是否存在房屋买卖合同；2、赵某、邓某乙占用罗某、吴某的门面、窗户和住房是否合法，其获得的租金利益是否应当返还。赵某、邓某乙分别于1998年6月、7月向双润公司交纳了在邵东中南鞋业城定购C栋两间门面及一套住房的定金和购房款，但赵某、邓某乙在交款后一直未与双润公司签订购房合同，且在房屋建成后于2005年、2006年期间单方占用鞋业城A栋、B栋的多间门面及住房，根据本案的相关证据证实，鞋业城从筹建至今均有固定的工作人员正常上班，鞋业城的其他购房户也在此期间与双润公司订立了购房合同书，故本案不存在不能正常订立合同的情形。赵某、邓某乙在交纳部分房款后未与双润公司订立购房合同，反而占用订购标的以外的多处房产的行为亦表明其已不愿意购买所订购的C栋房产。购房定金及房款收据上虽简单注明了定金金额及房屋位置，但双方对房屋单价、面积、门面及住房的具体位置、买卖双方的权利义务、违约责任等合同主要条款均未予明确，因此，定金及交款收据不能作为认定双方房屋买卖合同已经成立的依据，赵某、邓某乙在交纳定金及部分房款后即主张双方房屋买卖合同已成立并已实际履行的上诉理由不能成立，本院不予支持。本案双方当事人均没有提供充分的证据证明因对方的原因导致未能订立房屋买卖合同，赵某、邓某乙在没有合法依据的情形下，占用双润公司房产的行为侵害了财产所有人的权利，原判据此判决其承担返还义务并赔偿租金损失符合法律规定，赵某、邓某乙就此提出的上诉理由也不能成立，本院亦不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，实体处理妥当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审诉讼费6550元，由上诉人赵某、邓某乙负担。

本判决为终审判决。

审判长罗某辉

审判员毛海玲

代理审判员贺显平

二○一二年三月九日

书记员柳奕

附相关法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；

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