上诉人（原审原告、反诉被告）杨某。
委托代理人张华伟，河南菊城（略）事务所（略）。
上诉人（原审被告、反诉原告）李某某。
委托代理人周继超，河南大法（略）事务所（略）。
二上诉人为租赁合同纠纷一案，不服内乡县人民法院（2008）内法民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨某及其委托代理人张华伟，上诉人李某某及其委托代理人周继超均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2004年4月16日，被告李某某将其所有位于内乡县X路红旗建筑公司对面砖混结构房屋12间(上六下六)和院子租给任红杰使用，并由范有德担保。2005年9月17日经被告李某某同意，按原租赁合同的约定转租给原告杨某使用经营饭店。原租赁合同约定：一、任红杰(乙方)租被告李某某(甲方)房屋两年，租金x元(自2004年4月16日一2006年4月16日)先付一年租金9000元，租期五年，两年期满后，根据市场价格另定租金。同等条件下，优先乙方继续使用。二、乙方需要改造设施，应得到甲方同意，装修费用及水电由乙方支付，甲方概不负担。乙方不租房时应完整将房屋交与甲方，并交清款项。三、五年内因城市建设需要拆扒或甲方确实自用应提前一年告诉乙方，请乙方予以谅解，甲方不予赔偿乙方装修费用。原告杨某承租被告房屋后租金已支付至2008年4月15日，后因被告李某某称原告杨某未及时支付2008年4月16日至2009年4月15日房租，其将原告承租房屋的店门锁上。原告杨某租赁期间，另建石棉瓦房6间、简易棚、院内地坪及后厨设施，包括下水管60米、后院地坪84．6平方米、后院两门墙、铁门X个、院内地坪109．75平方米、下水管铁篦子61个、水管热水炉1个、水泥面砖操作台3个、操作间水池3个、院内小水池1个、鱼池、楼梯栏杆、塑料泡沫棚、楼梯棚、简易石棉房6间，总鉴定价值x元，扣除价值6606元下水管铁篦子，上述物品鉴定价格为x元。
原审另查明，原审法院清点的物品清单记载的物品有：分体式空调5台、柜机式空调5台、衣架8个、洗盆架7个、椅子115个、木床1张、铁床1张、折叠床1张、小角柜9个、大角柜6个、10张转桌、2张桌子、6张方桌、3张普通麻将桌、冰柜3个、展示冰柜3个、小消毒柜4个、大消毒柜1个、四门冰柜1个、落地窗帘11个、挂帘12个、大茶瓶12个、小茶瓶1个、方油壶6个、风景画14张、蒸车1台、搅拌机1台、液化气罐2个、灶头2个、蒸笼连顶6笼、洗衣机1台、鱼缸及架1套、卤车1个、地毯3块、已过期新狮啤酒84瓶、其它已过期啤酒38瓶、已过期金龙泉啤酒96瓶、已过期九头崖啤酒36瓶、茅台内部酒23瓶、520金兴酒6瓶、500四特酒7箱+7瓶、优质四特酒一件、特制老窑四特酒1件、一桶天下酒1件、宋河粮洲酒1件、五年陈老东家酒2件、杜康百年窑酒1件、茅台百年贡酒1提、五粮醇酒1件、卧龙特别特酒1件、剑南春酒5瓶、火柴1件、红京红酒13瓶、贵阳大曲酒9瓶、古井酒9瓶、古井润酒1瓶、老东家(老人头)酒2件、老东家传世佳酿酒11瓶、老东家黄某酒2件、金土地酒1件、藏上明珠酒8瓶、金珠酒2瓶、板城烧锅酒4瓶、伊梨河酒14瓶、店小二酒1件、泸州鸿运酒2瓶、五年陈泸州大曲酒2瓶、泸州大曲铁盒酒3瓶、铁盒泸州老窑酒2瓶、八年陈泸州老窑酒6瓶、铁盒东方之珠酒6瓶、五年陈东方之珠酒2瓶、六年泸州老窑酒6瓶、十五年郎酒8瓶、红盒郎酒酒3瓶、吉庆泸州醇酒4瓶、姚花春酒4瓶、小角楼得月楼酒1瓶、精鼎酒6瓶、心醉酒2瓶、泸州古酒酒3瓶、泸州精品老窑酒3件、泸州陈酒1件、泸州国用洞藏酒5瓶、国用天然浓香酒10瓶、国用陈年浓香酒4瓶、四五金钻酒4瓶、国用贵宾酒1瓶、老窑特曲酒1瓶、泸州古酒精品1瓶、泸州老窑头曲酒1瓶、卧龙团圆酒1瓶、西风老窑酒1瓶、杜康(黄某)酒1瓶、华节大曲酒1瓶、珍品二锅头酒1瓶、花园春酒1瓶、520衡水酒1瓶、万事缘酒1瓶、中华杜仙酒1瓶、全兴特酿酒1瓶、四五红盒酒1瓶、520四特酒1瓶、泸州醇(八年)酒4瓶、580老百干酒2瓶、赊店老窑酒1瓶(青花窑)、520菱形四特酒1瓶、天地英雄(红盒)酒2瓶、真心英雄酒4瓶、百年贡(茅台镇)酒2瓶、剑南春酒2瓶、红酒38瓶。杨某卧室物品清单：二十九英寸彩电1台、二十五英寸彩电1台、VCDl台、功放1台、大木床1张、小木床1张、布衣柜1个、木箱1口、茶几1个、炉子1个、茶叶3盒(其中一盒已开口)、麻将3副(其中1副少10张)。后厨设施清单：碳灶1套、柴油灶1套、煤灶(火眼)5个、轧面机1台、铁菜架1大个2小个、盘子、碗若干、电磁炉2个、高压锅1个、铁篦子61个。上述物品由被告保管。被告李某某现已将出租给原告的房屋又出租给第三人使用。
原审认为，原、被告双方签订租赁合同并未约定原告承租房屋应当先预支付一年租金，而双方就支付租金的期限未达成协议，而先预支付一年租金并非交易习惯。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，租赁期间一年以上的在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。因原告租赁被告房屋的租赁期限在一年以上，故被告李某某以原告杨某未先预支付2008年4月16日至2009年4月15日的租金，而将其所出租原告的房屋店门锁上，致使原告的饭店无法经营的行为实属违约行为，故其应对原告造成的损失承担赔偿责任，其应赔偿原告经济损失x元。被告李某某已将出租给原告的房屋又出租给第三人使用，原、被告双方之间的租赁合同已无法履行，双方之间的租赁合同应予解除。清点物品的清单记载的属于原告所有而由被告保管的物品(以原审法院认定事实为依据)，被告应返还给原告。被告反诉原告应支付2008年4月16日至2009年4月15日的期间房屋租金，因被告于2008年6月16日擅自将原告承租其房屋的店门锁上，致使原告饭店无法经营，已构成违约，且被告反诉请求不明确，故被告上述的反诉请求，不予支持。被告反诉称原告应支付物品的占用费、保管费，因原告并未违约，而被告擅自将原告承租房屋店门锁上构成违约，其本身存在过错，故对清点物品保管产生的费用是其应承担的责任，被告上述反诉请求，不予支持。
原审判决：一、解除原告（反诉被告）杨某与被告（反诉原告）李某某于2005年9月17日签订的租赁合同。二、被告(反诉原告)李某某于本判决生效之日起五日内向原告(反诉被告)杨某赔偿损失x元。三、被告(反诉原告)李某某保管原告(反诉被告)杨某的物品于本判决生效之日起五日内返还给原告(反诉被告)杨某。四、驳回原告(反诉被告)杨某的其他诉讼请求。五、驳回被告(反诉原告)李某某的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费1350元，由原告负担350元，被告负担1000元。反诉费300元，由被告负担。
杨某不服原审判决，向本院上诉称，原审对其装修费用不予认定错误，该费用已经实际支付，应计算在损失范围之内。
李某某不服原审判决，向本院上诉称，依租赁协议，杨某应先支付下一年度的租金；锁门的是其女儿，不是其本人；原审鉴定违法；反诉请求应予支持。
对杨某的上诉，李某某答辩称，装修费用不实，不应支持。
对李某某的上诉，杨某答辩称，双方未约定先付一年租金；李某某锁门的事其本人在原审已经认可；鉴定没有任何问题；本案双方争议的发生过错均在李某某，故其反诉请求不予支持。
本院二审查明，对内乡县价格认证中心鉴定结论书中所涉及的相关设施的损失数额，杨某认可可以按x元计算。其它事实与原审查明的事实相同。
本院认为，杨某上诉称其装修损失应予赔偿的请求，因证据不足，不予支持。李某某上诉称杨某应先付下一年度租金的理由，因双方并未就此有过约定，不能成立；李某某上诉称锁门的是其女儿，但其在回答原审法院询问时，已陈述门是其所锁，故该理由也不能成立；李某某上诉称原审鉴定违法，但其并未提供证据支持自己的主张，其提出的反诉请求，因其过错在先，构成违约，故原审不予支持是正确的。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，二上诉人的上诉请求均不能成立。但杨某在本院二审中认可部分项目的损失数额可以减少，本院据此查清的事实对部分判决作出变更。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）、（三）项之规定，判决如下：
一、维持内乡县人民法院（2008）内法民初字第X号民事判决第一、三、四、五项及诉讼费负担部分；
二、变更内乡县人民法院（2008）内法民初字第X号民事判决第二项为：上诉人李某某于本判决生效后五日内赔偿上诉人杨某损失x元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费，杨某负担其预交的160元，李某某负担其预交的1350元。
本判决为终审判决。
审判长陈鉴
审判员李某敏
审判员郭林慧
二0一0年十一月十六日
书记员陈德林
