上诉人（原审被告）赵某。

委托代理人唐玉清，律师。

被上诉人（原审原告）邵阳市蓓蕾幼儿园。

法定代表人谢某。

委托代理人岳小卫，律师。

上诉人赵某因与被上诉人邵阳市蓓蕾幼儿园房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省邵阳市X区人民法院二○一一年九月九日作出的（2011）大民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2011年12月1日公开开庭进行了审理。上诉人赵某及其委托代理人唐玉清，被上诉人邵阳市蓓蕾幼儿园的法定代表人谢某、委托代理人岳小卫等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

邵阳市蓓蕾幼儿园诉称，2006年4月13日，原、被告签订《租赁合同》，合同约定：原告将东头的三间门面租赁给被告，租期从2006年5月8日起至2011年5月8日止，共计5年，年租金32000元。2010年6月25日原告应被告的要求就确定下一个承租人组织投标，被告投65880元属第二标没有中标，许云姣投70088元中标。投标结果出来后，被告以投标金额没有签名为由，不予认可。租赁到期后，被告仍不返还门面，致使原告不能与中标者许云姣签订租赁合同。2011年5月9日经红旗派出所、教委综治科组织协调未果，原告决定收回门面自用，但被告仍不同意搬出。原告于同日向被告下达了“门面到期通知书”，责令被告于2011年5月15日以前搬出。现已到期，被告仍未搬出。故请求人民法院依法判令被告返还邵阳市蓓蕾幼儿园东头三间门面并赔偿原告损失19681.34元（顺延照计）。

赵某辩称，原告于2006年4月13日与原告签订的《租赁合同》第7条约定“合同期满后，同等条件下，甲方优先承租给乙方”。但原告于2010年6月25日组织投标，许云姣以年租金70088元中标，《租赁合同》到期后，原告企图违约将东头三间门面租给许云姣，要求被告迁出上述三间门面。原告的行为侵害了被告的优先承租权，是一种违约行为，被告有权拒绝迁出承租的三间门面，并有权要求原告按照许云姣的同等条件将东头三间门面优先承租给被告。

原审法院经审理查明，2006年4月13日，原告邵阳市蓓蕾幼儿园（甲方）与被告赵某（乙方）签订了一份《租赁合同》，约定：“1、甲方将幼儿园东头的三间门面租给乙方，租期从2006年5月8日起至2011年5月8日止，共计5年。租赁期间，乙方不得在门面内搞饮食，不得将门面转租他人。如果乙方违约，甲方有权即刻终止合同。2、年租金32000元，付款方式每年交一次，交费时间2006年5月、2007年5月、2008年5月、2009年5月、2010年5月。3、乙方按水表、电某、实际用水用电某月向甲方交纳水电某……7、合同期满后同等条件下，甲方优先承租给乙方。8、以上条款，甲乙双方共同遵守。如有一方违约，造成一切后果由违约方负责。”合同签订后，原、被告均遵照履行。2010年6月25日，邵阳市蓓蕾幼儿园召开招标会，决定以公开投标的方式产生下一届门面租赁者。赵某参加了投标会，投标65880元属于第二标。赵某对此不服，以投标单上没有签名为由不予认可投标结果。2011年5月8日，门面租赁期间届满，赵某拒绝返还门面。次日，邵阳市蓓蕾幼儿园邀请邵阳市公安局大祥分局红旗派出所干警、邵阳市教育局综合治理科科长协调其与赵某之间的门面租赁纠纷。调解会上，邵阳市蓓蕾幼儿园的法定代表人谢某园长当场宣布门面收回后不再对外出租，邵阳市教育局的代表也明确表示由于门面发生纠纷，教育局同意原告将门面收回自用的决定。由于原、被告的意见分歧很大，未能达成协议，原告遂当场向被告送达了《门面到期通知书》，但被告拒绝在送达回执上签名，双方因此成讼。

原审法院认为，本案是一起房屋租赁合同纠纷。原、被告争议的焦点是门面到期后被告是否享有优先承租权。优先承租权是指在房屋租赁合同中，租赁期限届满后出租人继续出租租赁物的，原承租人在同等条件下优先于其他第三人取得租赁权。出租人继续出租房屋，是承租人取得优先承租权的前提条件，如果出租人将房屋收回自用或者不再出租,承租人便不能主张继续承租，更谈不上所谓的优先承租权。

本案中，原告邵阳市蓓蕾幼儿园虽然在租赁期限届满前采用公开投标的方式决定门面继续承租者，但由于被告赵某拒绝接受招标结果而使招标活动流于形式。事后及案件审理过程中，原告一再坚持门面不再对外租赁，因此，即使原、被告在2006年4月13日的《租赁合同》中第7条约定了“合同期满后同等条件下，甲方优先租给乙方”，也因为原告将门面收回自用的决定而导致被告无法行使优先承租权。被告及其代理人认为原告为剥夺被告的优先承租权而借口收回门面自用，却未提供确凿的证据证明这一事实的成立，故对此主张不予支持。原告在门面到期后收回自用，是其行使房屋所有权的一种方式，理当受到法律的保护。被告赵某在租赁期限届满后、没有签订续租合同的情况下，仍然占用原告的门面，明显违反了《租赁合同》的约定。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告应当承担赔偿原告损失的违约责任，故被告应当支付自2011年5月9日至判决之日的门面占用费，其标准可以参照《租赁合同》中年租金32000元计算。原告提出按照年租金70088元的标准计算门面占用费没有事实依据，不予采纳。原审遂依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决：（一）被告赵某在本判决生效后七日内将邵阳市蓓蕾幼儿园东头的三间门面腾空返还给原告邵阳市蓓蕾幼儿园；（二）被告赵某在本判决生效后七日内付给原告邵阳市蓓蕾幼儿园门面占用费10521元（顺延照计）；（三）驳回原告邵阳市蓓蕾幼儿园的其他诉讼请求。

赵某上诉称，被上诉人邵阳市幼儿园收回门面是为了出租给中标人许云姣，原审认定其收回自用缺乏事实依据。上诉人有优先承租权，原审判决不当，请求二审改判。

邵阳市蓓蕾幼儿园辩称，上诉人租期届满后，鉴于门面因出租问题发生了纠纷，本单位决定将门面收回自用，可上诉人仍占用其门面，构成违约，应当赔偿被上诉人因此造成的损失。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。

本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。

上述事实有租赁合同、《投标须知》、投标金额凭据、《投标会议记录》、协调会记录、《门面到期通知书》、调查笔录等证据在卷佐证，并经庭审质证核实，可以认定。

本院认为，本案系租赁合同纠纷。邵阳市蓓蕾幼儿园作为租赁门面的出租方，在租赁合同期满发生纠纷后，决定将门面收回自用，既符合情理，又符合法律规定，应当得到支持。赵某关于邵阳市蓓蕾幼儿园收回门面是为了另行出租给他人，从而剥夺其优先承租权的抗辩理由，缺乏事实依据，本院不予采信。赵某因邵阳市蓓蕾幼儿园将门面收回自用的决定丧失了行使优先承租权的前提条件，应当返还其所承租的邵阳市蓓蕾幼儿园的三间门面并支付相应的占用费。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。上诉人赵某的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审受理费372元，由上诉人赵某负担。

本判决为终审判决。

审判长肖竹梅

审判员朱一泓

审判员颜锦霞

二○一一年十二月六日

代理书记员向伟附相关法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；

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