原告XX，女，汉族，XXXX年X月XX日出生，籍住XX省XX县X镇居委会北新街XX号。

委托代理人XXX，陕西XX律师事务所律师。

委托代理人XX，陕西XXX律师事务所律师。

被告陕西XX房地产开发有限责任公司。住某地：西安市X区南二环西段XXX号。

法定代表人XXX，系该公司董事长。

委托代理人XXX，陕西XXX律师事务所律师。

被告中国陕西XX经济技术合作公司。住某地：陕西省长安北路X号XXX大厦。

法定代表人XXX，系该公司总经理。

委托代理人XXX，男，汉族，1949年XX月XX日出生，现住某德门雅园大厦XXX。

被告XXX，男，汉族，1973年XX月XX日，籍住某西省安康市X区X巷XX号。

委托代理人XXX，身份情况同上。

原告XX与被告陕西XX房地产开发有限责任公司(以下简称XXX公司)、中国陕西XXX技术合作公司(以下简称XXX公司)、XXX房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告XX的委托代理人XXX、被告XX房地产公司委托代理人XXX，被告XX公司及XXX共同委托代理人XXX均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告XX诉称，2007年6月15日，被告XXX以XXXX项目团购负责人的身份与丁家村XXXX开发商陕西XX房地产开发有限责任公司签订《XXXX房权团体认购协议书》购买XXXX房屋20套，共计（略）元。原告XX购买了其中一套C1户型，面积为96.188平方米，价款252974元。双方约定：待取得《预售许可证》后，签订正式的《房屋买卖合同》。但三年多过去了，房屋主体早已封顶竣工，但被告陕西XX房地产开发有限责任公司却迟迟不履行《XXXX房权团体认购协议书》约定的内容即取得预售证后签订《房屋买卖合同》，也拒绝退还原告的购房款。原告07年按市价每平方米2630元购买上述房产，现第一被告拒绝交房，原告就要按照现在的市价来另外够买房屋，2011年西安市商品房备案价每平米6880元，仅此一项给原告造成损失408799元。被告中国陕西XX公司是丁家村XXXX项目的承建方，被告XXX是中国陕西XX公司丁家村XXXX项目部项目经理，陕西XX房地产开发有限责任公司是丁家村XXXX项目的开发商，该公司于2009年6月16日更名为陕西XX房地产开发有限责任公司即本案的第一被告。第一被告无力支付第二被告的工程款，随即与第三被告XXX签订团购协议出让20套住某，以抵偿应付给第二被告中国陕西XX经济技术合作公司的工程款。而原告的购房款实际是支付给了第一被告，且第一被告赋有向原告履行合同的义务。被告现不履行合同义务，原告诉至法院，请求判令：1、请求判令三被告立即退还原告购房款252974元，并赔偿原告的经济损失408799元；两项合计674855元。2、本案诉讼费用由三被告承担。

被告XX房地产公司辩称，被告与原告未签过任何协议，也未收取过原告的任何房款，双方没有任何法律关系，被告不是适格的诉讼主体。原告与XXX签订的团购协议，应向被告XXX主张权利。被告公司与XXX签的团购协议书并未涉及他人，且该协议已经XX区法院调解解除，被告公司收取的预付款应退给XXX，XXX也将该债权转让给了XX农村信用合作联社。请求法院驳回原告诉请。

被告中陕XX公司辩称，被告公司与原告无任何关系，原告与XXX签订合同，房款通过XXX给付的XX房地产公司，被告中陕XX公司不是适格的被告，请求法院驳回原告的诉讼请求。

被告XXX辩称，与原告的纠纷并非房屋买卖纠纷而是委托合同纠纷，与原告签订的协议书实质为委托合同，是保护原告在内的朋友委托其团购XX房地产公司的房屋；由于XX房地产公司违约，被告已经依法起诉XX公司，经XX区法院调解达成X民三初字（2008）第XXX号民事调解书，但XX房地产公司拒不履行调解书，被告已申请法院强制执行，执行完毕后的案款中所含原告的购房款，被告会向原告返还；被告与原告的协议书约定交房时间为2008年12月31日前，原告起诉已过诉讼时效；原告的请求不符合协议的约定，根据协议约定，不论退房赔偿损失还是不退房支付违约金，均按已付房价款的2%计算，总额5000多元，原告起诉要求赔偿40多万元，超过协议约定的80多倍；因本案纠纷，法律程序上已经解决，XX区法院依据生效的法律文书执行完毕后，被告会立即返还原告的房款，如原告撤诉，被告会作出书面承诺。

经审理查明，2007年6月15日，被告XXX作为认购方与出让方陕西XXXX房地产开发有限责任公司（现名为：被告XX房地产公司）签订《XXXX房权团体认购协议书》。该协议书约定：XXX认购人民币（略）元认购被告XXX房地产公司开发建设的位于XX市X村的XXXX房产，该房产项目为XX市发展计划委员会批准建设之城中村改造项目，双方约定在XX房地公司取得该房屋项目的《预售许可证》后，双方有权利按本协议之条件签署房屋买卖合同。XXX认购之房产的楼某、楼某、房号、套型、面积、成交单价、总价见详表。签署合同时以房屋预测面积为准。双方约定在XX房地产公司取得该房产项目的《预售许可证》后双方签署房屋买卖合同时，房屋交付使用时间为2008年12月31日前，房屋权属证书办理时间为交房后720日之内，将办理权属登记需由XX房地产公司提供的资料报产权登记机关备案。双方约定付款方式为:XXX在2007年6月30日前付款100万元，余款（略）元其中在第一次付工程款时充抵100万元，剩余款项（略）元每月充抵50万元工程款，直至充抵完毕。双方责任中还约定，XX房地产公司在取得《预售许可证》后，按本协议约定的条款与XXX签署房屋买卖合同，XXX在公司电话通知的7日内与公司签署。如XXX逾期，公司有权将该房屋售与第三方，但应将XXX出资款项不计息退还。在XX房地产公司取得《预售许可证》后，双方签署房屋买卖合同时，XXX提前3日以书面方式向公司申请，获得公司同意后，可以以第三方的名义签署合同。如因XX房地产公司的责任，XXX不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、XXX退房，XX房地产公司在其提出退房要求之日起30日内将XXX已付房价款退还XXX，并按已付房价款2%赔偿。2、XXX不退房，XX房地产公司按已付房价款的2%向XXX支付违约金。如面积发生变化，以多退少补原则处理。该协议书附表中显示共计20套房产，总面积2223.238平方米，总价（略）元。

2007年6月29日，被告XXX作为XXXX团体购房组织负责人并以出让方的身份与原告（购买方）签订《XXXX团体购买房权协议书》，协议约定，房屋为XX市发展计划委员会批准建设之城中村改造住某项目。原告购买房产位于XXX号楼XXX层，编号为C1，套型为X室1厅1卫，该房屋建筑面积为96.188平方米。每平方米单价为2630元，房屋交付使用时间为2008年12月31日前，房屋产权证书办理时间为交付后720天内。办理权属登记需由XXX提供的资料报产权登记机关备案。如因XXX责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、原告退房，XXX在原告提出退房要求之日起60日内将已付房价款退还给原告并按已付房价款的2%赔偿原告损失。2、原告不退房，XXX按已付房价款2%向原告支付违约金。双方约定在签署房屋购买协议时，原告的购房款为一次性付款，单价为2630元，面积96.188平方米，总价252974元。XXX保证该房权的合法性，并保证由原告获得购买房屋的产权。协议签订后，原告将购房款252974元给付XXX，XXX亦认可。原告提交中国陕西XX公司建设工程分公司出具的《情况证明》一份，以证明XXX得到中陕XX公司授权，代表该公司签署《情况证明》，三被告明知该住某项目属于违规建设项目，欺诈原告，应连带承担赔偿责任。原告还提交XX都市报《西安新建住某均价回落》的报道，以证明西安市2011年商品房备案均价6880元，原告因此受损失408799元，原告对该损失未申请鉴定。

另查明，陕西XXXX房地产开发有限责任公司于2009年4月20日将公司名称变更为陕西XX房地产开发有限责任公司。被告XX房地产公司庭审中自认其与XXX所签协议中涉及的位于西安市X村XXX项目尚未建成，该项目手续不全也未取得房屋预售许可证。

再查明，2008年8月5日，被告XXX因向陕西XXXX房地产开发有限责任公司（现名为：被告XX房地产公司）交付购房款预付款（略）元遂以商品房买卖合同纠纷为由将该公司诉至XX市X区人民法院，请求法院判令该公司退还预付款（略）元并支付利息84001.43元，同年10月20日，经XX市X区人民法院调解双方达成（2008）X民三初字第XXX号民事调解书，确认陕西XXXX房地产开发有限责任公司于2009年1月20日前退还XXX购房预付款200000元，2009年4月20日前将余款800000元退清。2011年6月15日，XXX作为债权出让人与债权受让人XX县X村信用社合作联社签订《债权转让协议书》，约定将XXX依据XX区法院的调解书确认的100万元债权转让给该信用社。同年7月1日，XXX将债权转让事宜书面告知XX房地产公司。

以上事实，有《XXXX房权团体认购协议书》、《XXXX团体购买房权协议书》、《情况证明》、购房款收据、（2008）X民三初字第XXX号民事调解书、《债权转让协议书》当事人陈述及庭审笔录在卷佐证。

本院认为，被告XXX与原告签订的《XXXX团体购买房权协议书》中明确约定了当事人名称、住某、房屋的基本状况、房屋总价款、付款方式、交房时间、办理房产证时间及逾期办理房产证的违约责任等条款，具备了一般房屋买卖合同的主要内容，该合同应视为原告与XXX之间所形成的房屋买卖合同，双方均应按照合同履行各自义务。原告已按照该合同约定履行了交纳购房款的义务，被告亦应将符合合同约定的房屋交付原告居住某用。因该房屋所涉及项目尚未动工建设也未取得合法的手续，原告取得该房屋的合同目的无法实现，该房屋买卖合同已无继续履行的可能，该合同应予解除，XXX作为房屋买卖合同的相对方对原告应承担相应的违约责任。至于被告XXX辩称与原告签的购房协议应为委托合同的辩解，因XXX与XX房地产之间签订的团购协议形成在原告与XXX签订的购房协议之前，购房中原告也未向被告出具任何委托购房的授权书，原告与XXX签订的协议书不符合委托合同的构成要件，被告辩解不能成立。因被告XX公司对被告XXX出卖房屋的行为事先无授权、事后未追认，原告所提交的《情况证明》并非中陕XX公司出具而是中国陕西XX公司建设工程分公司出具，该《情况证明》无证明力。因被告XX房地公司与原告无合同关系，也未收取原告购房款，原告应依据其与XXX签的购房协议，向作为合同相对方的XXX主张违约赔偿。综上，原告要求被告中陕XX公司、XX房地产公司连带赔偿损失的诉请无事实和法律依据，本院依法不予支持。因原告提交的关于损失408799元的证据是新闻报道，新闻报道中所涉及的房价的数据未经房地产管理部门的认证，且该数据是西安市全市范围，原告拟购房屋位于西安市X区，房价在全市X区范围内有所差别，该证据不足以证明原告的损失，对此证据，本院依法不予采纳。综上所述，被告XXX应退还原告已交纳购房款及利息（按中国人民银行同期贷款利率计算至实际退还之日）。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第五十八条之规定，判决如下：

一、原告XX与被告XXX于2007年6月29日签订的《XXXX团体购买房权协议书》应予解除。

二、被告XXX应于本判决生效之日起十日内退还原告XX购房款252974元及利息（按中国人民银行同期贷款利率计算至实际退还之日）。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

三、驳回原告XX其余诉讼请求。

本案案件受理费10549元，由被告XXX承担。因原告已预交，故被告应将该款与上述款项一并支付原告。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。

审判长胡立兵

代理审判员刘洁

代理审判员梁梦艺

二0一二年五月三十一日

书记员康黎