原告湖南xxx建设开发有限责任公司，住所地（略）三岔路办事处。

法定代表人雷某，经理。

委托代理人董志勇，湖南天迪律师事务所律师。

委托代理人肖某某，男，1965年出生，汉族，住（略）。

被告杨xx，男，1963年出生，汉族，居民，住临澧县X乡。

委托代理人朱某辉，临澧县法律援助中心律师。

委托代理人周某，女，1985年出生，汉族，临澧县司法局公务员，住（略）。

原告湖南xxx建设开发有限责任公司（以下简称xxx公司）与被告杨xx商品房买卖合同、委托合同纠纷一案，本院于2012年2月29日受理后，先适用简易程序，于2012年4月5日第一次公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为普通程序，于2012年7月10日第二次公开开庭进行了审理。原告xxx公司的委托代理人董志勇、肖某某，被告杨xx的委托代理人朱某辉、周某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告xxx公司诉称：被告于2009年以703.4408万元的总价款购得原告所开发的“芳辰一品”商住楼的第X号、103-X号、X号、X号及三楼整体，用按揭方式支付340万元房款后对余款363.4408万元未予清偿。首付款发票系按揭贷款审批的必备材料，原告为促成被告及时取得贷款在其未付款时向其开具已收首付款的发票，被告所持有的该发票不具有实际付款凭证的法律效力。另外，被告申请按揭贷款时，原告受其委托垫付办证费用3.6838万元。综上，原告请求法院判令：1、被告清偿购房款363.4408万元；2、被告偿付银行按揭办证费用3.6838万元；3、被告按日向原告支付应付款万分之0.1的违约金至所有款项清偿之日止。

为证明其主张的事实，原告xxx公司在举证期限内向本院提交了下列证据材料：

1、xxx公司的《企业法人营业执照》及《组织机构代码证》复印件各1份，拟证明原告的基本情况；

2、杨xx与xxx公司于2009年11月30日签订的《商品房买卖合同》4份，拟证明原、被告之间房屋买卖合同的主要内容；

3、临澧县房地产测量事务所于2010年9月出具的《房屋分层分户平面图》、《房屋分层分户面积对照表》及《房屋分层面积表》各1份、案外人杨春初与xxx公司于2011年5月31日签订的《金玉堂购房结账单》1份、《金玉堂付现金212万元明细》1份、《杨xx购买芳辰一品门面欠款单》1份，拟证明被告所欠原告购房款及银行按揭办证费用的具体金额；

4、湖南省临澧县地方税务局办税服务中心出具的原告所开具的《湖南省常德市往来结算统一凭据》作废的《证明》1份，拟证明原告为方便被告向银行办理按揭贷款在其未实际付款时向其开具已收取门面预交款的发票。

被告杨xx辩称：一、被告所购原告开发的“芳辰一品”商住楼的第X号、103-X号、X号、X号及三楼整体的总面积为2071.18m2（29.69m2×3＋42.11m2＋1940m2），总价款为684.9万元(53.3万元×3＋60万元＋465万元）；二、被告向原告支付门面首付款342万元后，凭原告开具的首付款发票已将在银行取得的按揭贷款342万元划入原告账户，且被告与案外人杨柠华已向原告支付2万元作为所欠原告的银行按揭办证费用及购房尾款。综上，被告对原告不存在任何违约行为，原、被告之间的债权债务关系业已终止，请求法院驳回原告的诉讼请求。

为支持其抗辩意见，被告杨xx在举证期限内向本院提交了下列证据材料：

1、杨xx的《居民身份证》复印件1份，拟证明被告的基本情况；

2、杨xx与xxx公司于2009年11月30日签订的《商品房买卖合同》4份，拟证明被告所购房屋的成交价格为684.9万元；

3、xxx公司开具的《湖南省常德市往来结算统一凭据》2份（付款人均为杨xx，内容均为预交购门面款，时间和金额分别为2009年11月18日228万元，2009年11月22日114万元），拟证明被告已向原告预交首付款342万元；

4、杨xx于2009年12月25日与临澧县X村信用合作联社（以下简称临澧信用社）签订的《个人住房、商业用房贷款合同》4份，拟证明被告申请的342万元贷款已通过转账划入原告账户；

5、《湖南省农村信用社现金缴款凭证》1份（收款时间为2009年12月8日、收款单位为xxx公司、款项来源为首付款、金额为2万元），拟证明被告与案外人杨柠华已向原告给付2万元的银行按揭办证费用。

本案在开庭审理中，双方当事人对对方提交的证据逐一进行了质证。原告提交的证据1、证据2及被告提交的证据1、证据2、证据4，当事人均无异议，本院对上述证据的证明力予以认定。原告提交的证据3和证据4，被告对其关联性持异议但未提交反证，本院对被告的异议不予采信并对上述证据的证明效力予以认定。被告提交的证据3和证据5，原告对其真实性提出异议，本院结合本案其他证据采信原告的异议，并对上述证据的证明效力不予认定。同时，本院对双方当事人在开庭审理中一致陈述的证明力予以认定。

根据上述证据，本院确认下列事实为本案事实：

原告xxx公司系房地产开发企业，在临澧县X镇X路投资建设了“芳辰一品”商住楼。被告杨xx系临澧县金玉堂饮食超市（以下简称“金玉堂饮食超市”)的实际经营业主杨春初之弟。

2009年11月30日，原告xxx公司（卖方）与被告杨xx（买方）签订4份《商品房买卖合同》，其主要条款约定如下:①被告所购房号为第X号、103-X号、X号、X号及三楼整体;②X号、103-X号及X号的套内建筑面积均为29.69m2,按该面积确定房屋金额均为53.3万元；X号套内建筑面积为42.11m2，按该面积确定房屋金额为60万元；三楼建筑面积1940m2，按该面积确定房屋金额为465万元；③以产权登记面积和本合同面积单价，双方互补差额（按套计价的则不适用该约定）；④逾期付款在30日之内，自应付款期限次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.1的违约金；⑤出卖人应在2009年12月31日前向买受人交付商品房。

2009年11月18日及22日，原告向杨xx开具了总金额为342万元(228万元＋114万元）、内容为“预交购门面款”的发票2份，并在发票上加盖了“本复印件用于申报贷款”的印章。2009年12月25日，被告持上述发票与临澧信用社签订4份《贷款合同》，并将申请的340万元贷款以转账形式划入原告的账户。被告在申请按揭贷款过程中，原告受其委托垫付办证费用3.6838万元。

2009年，案外人杨春初之女杨柠华及其外孙朱某、叶芊扦购买了“芳辰一品”一至三楼的部分房屋后，与被告将所购房屋一并作为金玉堂饮食超市的经营场地，并陆续向原告付款212万元。

2010年9月，临澧县房地产测量事务所对被告所购房屋的实测面积勘定如下：第X号房屋为29.75m2；第103-X号、第X号房屋均为29.65m2；第X号房屋为33.4m2；三楼为1934.163m2。2011年5月31日，案外人杨春初代表买方与原告签定《金玉堂购房结账单》，确定：一、应付购房款1168.605万元，其中：①一楼临街X.9万元（222.65m2×1.8万元／m2);②一楼内铺285.1642万元（500.288m2×0.57万元／m2）；③三楼X.5408万元［1934.163m2（套内面积1842.06m2＋5％公摊面积92.103m2)×0.25万元／m2］；二、公司垫付29.3857万元（该费用由买方承担），其中：①杨柠华办理按揭手续费1.6174万元（房管局收费7078元、保险费9096元）；②杨xx办理按揭手续费3.6838万元（房管局收费1.6898万元、保险费1.994万元）；③垫付按揭款24万元（2010年1至6月，每月4万元）；④杨协华办理按揭手续费845元（办理按揭手续费共计开支3845元，本人暂交3000元，欠款845元）；三、已付款738万元,其中:①杨柠华按揭156万元；②杨xx按揭340万元；③杨协华按揭30万元；④现金212万元；四、备置（X楼至X楼）电梯1部20万元（该费用由卖方承担);五、应付未付款439.9907万元。被告的应付房款经其兄杨春初认可后确定为703.4408万元［①X号53.3万元（29.75m2×1.8万元／m2＝53.55万元）＋②103-X号53.3万元（29.65m2×1.8万元／m2＝53.37万元）＋③X号53.3万元（29.65m2×1.8万元／m2＝53.37万元）＋④X号60万元（33.4m2×1.8万元／m2＝60.12万元）＋⑤三楼X.5408万元（1934.163m2×0.25万元／m2＝483.54075万元），其已付房款340万元，下欠房款363.4408万元及垫付按揭办证费用3.6838万元，合计367.1246万元。

2011年6月24日，杨春初代表买方就被告及杨柠华、朱某、叶芊扦所欠原告总房款439.9907万元出具《还款计划》，承诺于2011年底偿还200万元，余款于2012年底付清。2012年2月，杨春初因车祸去世，原告向被告催讨未果遂诉至本院。诉讼中，原告放弃要求被告支付违约金的诉讼请求，并在扣除电梯款20万元后将被告应付房款金额变更为343.4408万元。

本院认为,本案存在如下争议焦点：一、被告之兄杨春初代表金玉堂饮食超市经营用房的买方与原告签署《金玉堂购房结账单》的行为是否构成表见代理，被告所购原告房屋的价款是否发生变更；二、原告所开具的首付款发票是否具有付款凭证的法律效力，被告所欠原告房款是否全额付清。

关于焦点一：原告xxx公司与被告杨xx基于双方真实意思表示所签订的《房屋买卖合同》未违反法律强制性规定，已成立并对缔约双方产生法律约束力，原、被告应分别承担交付房屋和给付房款的合同主义务。原告将房屋交付被告实际使用后，被告与案外人杨柠华、朱某、叶芊扦均用所购“芳辰一品”房屋作为金玉堂饮食超市的经营场所，杨春初以被告之兄及金玉堂饮食超市的实际经营者的身份代表买方，就被告及案外人杨柠华、朱某、叶芊扦所欠购房款与原告签署结账单和制定还款计划的一系列行为，符合表见代理的构成要件，应视为被告的实际履行行为。被告所购“芳辰一品”的第X号、103-X号、X号、X号房屋按套计价维持不变，但第三楼房屋的价格则由2397元／m2（465万元÷1840m2）调整为2500元／m2，其房款由465万元变更为483.5408万元（实测面积1934.163m2×2500元／m2），而非《商品房买卖合同》暂定的684.9万元，被告提出的房款总额为684.9万元的辩解主张不符合双方约定，本院不予采纳。

关于焦点二：首先，从发票的功能和管理规定看，发票是在履行纳税义务和确定进货税额时提供给税务机关的计收税金凭据，并不具有支付款项的证明效力；其次，从会计基础工作规范看，债权债务的发生和结算应当办理会计手续，支付款项须有收款单位的收款证明，但被告并未提交原告出具的其已交首付款的收款证明；最后，从原告开具发票的目的看，因原告认可被告通过银行贷款途径向其支付房款，其开具作为贷款审批必备材料的首付款发票，系便于被告及时通过银行审批从而获得贷款。针对高达342万元的首付购房款，被告缺乏付款时正规收款证明或者银行取款、转账记录及支票存根等补强证据，故其提交的发票作为单一证据不足以证明被告已支付342万元首付款的事实。原、被告虽未约定房款的给付期限，但被告在原告催讨后仍欠购房款343.4408万元，应向原告承担清偿责任。原告要求从被告所欠房款金额中扣除电梯款20万元的主张符合双方约定，本院准许。同时，原告受被告之托所垫付的银行按揭办证费用3.6838万元，被告虽辩称已予清偿但其提交的证据不能证明其主张，故被告就该款亦应向原告承担偿付责任。

综上，原告要求被告清偿购房款343.4408万元及银行按揭办证费用3.6838万元的诉讼请求符合合同约定及法律规定，本院均予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第六十二条第（四）项、第一百零七条、第三百九十八条之规定，判决如下：

被告杨xx偿付原告湖南xxx建设开发有限责任公司购房款343.4408万元及按揭办证费用3.6838万元，合计347.1246万元，于本判决生效之日起3日内履行。

本案受理费36170元，由被告杨xx承担。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（本院执行款专户开户行：中国工商银行临澧支行，账号：（略））

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。

本案的申请执行期限为二年，即权利人应当自本案生效法律文书所确定的履行期限届满之日起二年内向本院书面申请执行。

审判长陈志刚

审判员孙凌

人民陪审员龙建华

二0一二年七月十日

书记员胡林