上诉人（原审被告）曾某。
委托代理人韦某某。
被上诉人（原审原告）南宁威宁资产经营有限责任公司。
法定代表人胡某。
委托代理人文某某。
原审第三人周某。
委托代理人韦某某。
上诉人曾某因与被上诉人南宁威宁资产经营有限责任公司（以下简称威宁公司）、原审第三人周某租赁合同纠纷一案，不服南宁市X区人民法院（2011）西民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年3月6日受理后，依法组成合议庭，并于2012年4月25日组织当事人就本案争议事项进行了调查、辩论和调解。上诉人曾某及原审第三人周某的共同委托代理人韦某某，被上诉人威宁公司的委托代理人文某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2002年，南宁市X组建威宁公司，即本案原告，其职责范围为：一、统一管理、运营市本级党和国家机关、人民团体、事业单位占有、使用的房屋，土地及铺面等国有资产，并负有保值、增值的责任；二、受市国有资产管理委员会委托管理市本级党和国家机关、人民团体、事业单位占有、使用国有资产或资金开办的宾馆、招某、培训中心、印刷厂，举办的各类公司、合资（合作）企业等各种经济实体和代管市宏建房地产开发公司、市正成开发总公司……。并于2002年4月22日起，将上述国有资产及相关经济实体分批移交威宁公司进行统一管理营运。2003年1月15日，南宁市国土资源局将诉争场地所在的位于中尧路，地号为（略），使用权面积为1606.41平方米的土地登记在威宁公司名下，土地使用证号为南宁国用（2003）字第X号。
曾某于2005年1月5日起承租位于中尧路，面积为67平方米的土地经营饮食生意。2009年4月23日，威宁公司与曾某签订《场地租赁合同》，将位于中尧路X号第X号使用面积约为67平方米的场地出租给曾某经营饮食生意，双方约定租赁期限自2009年1月1日起至2009年12月31日止，每月租金按照每平方米18元计算，每月共计1206元，曾某每月10日前将租金存入其名下的建设银行账户，账号为（略），并授权威宁公司每月从该账户中扣划租金，合同签订时，曾某需一次性向威宁公司交纳3618元作为履约保证金，租期届满，威宁公司将无息退还该款。同时，双方在合同第七条第一款第4项约定：“在乙方出现下列违约行为之一的，有权解除租赁合同，收回出租的场地；造成甲方损失的，有权索赔损失；乙方因违约而支付给甲方相当于三个月租金的违约金：（1）……（2）将承租的场地全部或者部分转租给第三方使用的……”。第八条第二款第3项约定：“租赁期限届满，应按期搬出，并将承租场地及地上建筑物（包括乙方增建的部分）完好无缺地交给甲方，逾期不搬出或承租场地及建筑物受到损坏的，应赔偿甲方因此所受到的全部损失（包括场地不能正常使用的租金损失）。”合同签订后，曾某依约向威宁公司交纳履约保证金，并按期将租金存入双方约定的账户，由威宁公司自行扣划。租赁期限届满后，威宁公司于2010年6月11日组织部分租户就租期届满后退还场地事宜召开会议，曾某由曾某贵代为参加会议。现因曾某仍占用诉争场地，未将场地及地上建筑物交还威宁公司，故威宁公司诉至法院，请求判令：1、曾某及周某停止侵害威宁公司财产所有权，立即清空其占用的南宁市X路X-X号场地，将场地交还威宁公司；2、曾某支付违约金3618元；3、曾某向威宁公司支付场地占用费，按每月1206元交纳，自2010年8月1日起计至曾某返还场地时止；4、本案诉讼费由曾某承担。
一审法院另查明：南宁市聚缘美食店的业主为第三人周某，经营形式为个体经营，经营场所为南宁市X路X-X号，主营范围为米粉与面条、风味小吃（粥品）制售餐饮服务。
一审法院认为：关于威宁公司的诉讼主体资格问题，威宁公司具有独立法人资格，为诉争场地的使用权人，对诉争场地享有管理、合理利用的权利，同时威宁公司为本案租赁合同的合同相对方，是本案的适格原告，曾某以威宁公司不具备诉讼主体资格作为抗辩，证据不足，不予采纳。
威宁公司与曾某于2009年4月23日签订的《场地租赁合同》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，该合同对双方当事人均具有约束力，曾某在该合同之前所订立的租赁协议均已到期并履行完毕，其应当依照2009年4月23日签订的《场地租赁合同》履行合同义务，现该合同于2009年12月31日届满，威宁公司、曾某双方的租赁合同关系应于2010年1月1日起自行终止。合同期限届满后，双方未就继续承租事宜签订新的租赁合同，曾某应当按照原合同的约定，搬离承租场地，并将承租场地及地上建筑物交还给威宁公司。威宁公司主张曾某将诉争场地转租给周某经营南宁市聚缘美食店，为此举证了电脑咨询单予以佐证，曾某在庭审过程中亦认可将场地出租给周某使用，故采信威宁公司的主张。周某作为场地实际使用人，现仍占用诉争场地，亦应将中尧路X-X号场地及地上建筑物交还威宁公司。庭审过程中，曾某要求威宁公司退还履约保证金3618元，威宁公司对此表示没有异议，予以确认，并在本案中一并处理。关于场地占用费的问题，威宁公司、曾某双方租赁合同关系终止后，曾某未依照原合同的约定搬离，仍继续使用诉争场地，应当向出租人支付场地占用费，根据双方约定的存租账户存折记载，租赁期限内的租金威宁公司已经扣划完毕，曾某不存在拖欠租金的行为，租赁期限届满后的场地占用费威宁公司主张已经扣划至2010年8月，因此场地占用费应自2010年9月1日起计算，故该费用应自2010年9月1日起计至本生效判决确定的履行期限最后一日止，参照原合同约定的租金每月1206元计算。关于出租人是否应当对地上建筑物进行补偿的问题，威宁公司、曾某双方在签订租赁合同时未就补偿的问题进行明确约定，且曾某在承租场地上修建铺面，是为了实现其租赁的目的，现该目的在租赁期限内已经得以实现，故曾某要求威宁公司对场地上建筑物参照拆迁补偿标准进行补偿，于法无据，不予支持。关于违约金的问题，曾某将中尧路X-X号的场地转租给周某经营南宁市聚缘美食店，根据原合同的约定，曾某的转租行为已经构成违约，威宁公司依照2009年4月23日签订的《场地租赁合同》的约定，要求曾某支付相当于三个月租金的违约金3618元，合法有据，予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、曾某及周某搬离南宁市X路X-X号的场地，并将南宁市X路X-X号的场地交还给威宁公司；二、威宁公司退还曾某履约保证金3618元；三、曾某向威宁公司支付违约金3618元；四、曾某向威宁公司支付场地占用费（场地占用费计算方式：以每月1206元为标准，自2010年9月1日起计至本生效判决确定的履行期限最后一日止）。案件受理费50元，由曾某负担。
上诉人曾某不服一审判决上诉称：上诉人租用的场地原是南宁市政府招某的国有土地，上诉人租用土地后，投资建设铺面。2004年被上诉人与上诉人签订的场地租赁合同是被上诉人提供的格式合同且是一年一签。另外，根据相关规定，被上诉人不认可上诉人转租行为的话，应该在六个月内提出异议，但被上诉人没有在六个月内提出，视为认可上诉人的转租行为。综上，请求二审法院撤销一审判决关于要求上诉人支付违约金的内容，改判被上诉人按南宁市相关拆迁标准每平方米600元及搬迁费每户500元对上诉人进行补偿或者安置。
被上诉人威宁公司答辩称：上诉人与被上诉人签订的场地租赁合同是合法有效的。租赁期限届满后上诉人仍强行占用租赁场地，侵害了被上诉人的财产所有权，上诉人应将租赁场地及地上建筑物交还给被上诉人并支付场地占用费。被上诉人与上诉人是租赁合同的法律关系，上诉人主张被上诉人应向其支付拆迁补偿款没有事实和法律依据。对于转租行为，被上诉人从来没有默认上诉人的转租行为，被上诉人是在起诉前才发现上诉人的转租行为。综上，上诉人的上诉没有事实和法律依据，一审认定事实清楚，适用法律正确。请求维持原判，驳回上诉。
当事人争议的焦点是：1、上诉人是否应该向被上诉人支付违约金2、被上诉人是否应该给予上诉人安置或者补偿
各方当事人除依据在一审法院提交的证据陈述诉辩主张外，未提供新证据。各方当事人对一审查明的事实均无异议，本院对一审认定的事实予以确认。
本院认为：曾某与威宁公司于2009年4月23日签订的《场地租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效，双方均应恪守履行。《场地租赁合同》期限届满后，双方未就继续承租事宜签订新的租赁合同，曾某应当按照原合同的约定，搬离诉争场地，并将诉争场地交还给威宁公司，同时，曾某未经威宁公司同意，擅自将承租场地转租给周某，违反了合同约定，故威宁公司诉请曾某、周某清空场地并交还场地依法有据，本院应予支持。一审判令威宁公司退回曾某履约保证金3618元、支付场地占用费（自2010年9月1日起至生效判决确定的履行期限最后一日止，按1206元/月支付），各方当事人均没有异议，本院予以维持。关于曾某是否应该向威宁公司支付违约金的问题。曾某将中尧路X-X号的场地转租给周某经营南宁市聚缘美食店，根据合同的约定，曾某的转租行为已经构成违约，应该依照《场地租赁合同》第七条第一款第4项的约定，向威宁公司支付相当于三个月租金的违约金3618元，一审判令曾某向威宁公司支付违约金3618元并无不当，本院予以维持。关于威宁公司应否对地上建筑物进行补偿的问题。威宁公司、曾某在签订租赁合同时虽未就补偿的问题进行明确约定，但已明确约定租赁期限届满，曾某应按期搬出，并将承租场地及地上建筑物（包括曾某增建的部分）完好无缺地交给威宁公司，故曾某要求威宁公司按南宁市相关拆迁标准每平方米600元及搬迁费每户500元进行补偿或者安置，没有合同依据，本院不予支持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，本院予以维持。上诉人曾某的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人曾某负担。
本判决为终审判决。
审判长付浩
审判员覃尹柔
代理审判员何健
二0一二年五月三十日
书记员赵谊
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决。
