湖南省永州市中级人民法院
民事判决书
（2011）永中法民二终字第X号
上诉人（原审被告）李某乙。
委托代理人龚某。
被上诉人（原审原告）潘某。
被上诉人（原审原告）黄某。
共同委托代理人胡顺军。
原审原告潘某、黄某诉原审被告李某乙房屋买卖合同纠纷一案，宁远县人民法院于二○一一年八月五日作出（2011）宁法民二初字第X号民事判决，李某乙不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员唐军杰担任审判长，审判员黄某云、代理审判员黄某参加评议的合议庭，于2011年10月13日将本案与（2011）永中法民二终字第X号案合并公开开庭进行了审理，代理书记员张玲慧担任庭审记录。上诉人李某乙及委托代理人龚某，被上诉人潘某、黄某及共同委托代理人胡顺军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：原告潘某、黄某夫妻二人在宁远县X镇X路X号（现为九嶷中路X号）自建房屋一栋。2000年1月22日，黄某、潘某为偿还债务向被告李某乙借款17.6万元。2001年3月30日，二原告到宁远县人民法院协某离婚，约定夫妻共同财产位于九嶷路X号房屋所有权归原告潘某所有。2001年8月27日，因黄某涉及其他债务，原告二人的该房屋作为夫妻共同财产被宁远县人民法院查封，2001年10月19日解除查封，同日，宁远县房产部门凭潘某、李某乙双方2001年10月9日签订的《购买房屋门面协某书》（定价10万元，回赎三年以内）为被告李某乙办理了房屋门面过户手续。2001年10月23日，原告潘某作为甲方与被告李某乙作为乙方经过反复协某又签订了一份《购买房屋门面协某书》，该协某书约定，原告潘某以20万元的价格将九嶷路X号房屋的第一个门面转让给被告李某乙，同时约定：“如甲方经济条件好转，要求乙方退回其房屋门面，必须在拾年（即二○十二年十二月一日）以后，由甲方一次性交乙方贰拾万元人民币后，再将门面产权过户给甲方，其过户各种费用概由甲方支付。拾年到期（即二○十二年十二月三十日以前，当年），甲方不向乙方提出原价退回房屋门面，以后退房由乙方单方定价，买卖自由，其产权归乙方永远管业，甲方无权干涉”。第七条约定，“双方在房产公司房屋门面产权过户，抵押三年借款拾万元（即2001年10月9日协某）的协某书作废，以贰拾万元购买房屋门面协某书为准”。该协某书签订后，原告写给被告20万元的收条，并在收条后注明“10年以后退回房屋门面按此收条为准”，双方均有签名。现原告潘某要求回赎房屋，被告李某乙明确拒绝退回。2011年5月20日，原告向人民法院提起诉讼，请求判令被告李某乙按合同约定退回房屋门面。
原审法院审理认为：当事人双方依法自愿签订的合同具有法律效力，对双方具有约束力。本案中，原、被告就舜陵镇X路X号房屋第一个门面签订了两份买卖合同，签订时间分别是2001年10月9日和2001年10月23日，该两份合同在约定退房时间上是有冲突的，尊重当事人意愿，双方的买卖关系应以最后一份即2001年10月23日签订的协某为准，该份协某有第七条的约定以及有经被告确认的收条相印证。故2001年10月23日签订的合同更能体现当事人的真实意思。双方的约定没有违反法律规定，均在合同上有签名，体现意思自治的民法精髓，是一种有效的民事行为，是附生效条件的买回（退回），因此，被告李某乙负有返还房屋的义务。原告将房屋转让被告，双方已经过户，在未撤销该行政行为之前，被告的过户行为有效，被告李某乙当然享有该房屋的物权。在享有物权的同时，有对该物的处分权利。在本案协某中，双方约定10年后原告又以同样价格买回，体现了被告李某乙对该房屋的处分（如何处分，处分给谁）权利，即被告十年后又以同样价格卖给原告。这种约定不违法，体现了当事人的意思自治，是双方的合意行为，因此，被告在2012年12月30日后应将房屋返还给原告，但保留在此之前的收益权等其他权利。基于上述理由，对原告的诉请予以支持。
原审法院同时认为，既然确认合同有效性，双方应按合同约定的义务履行，被告应在2012年12月30日在原告给付20万元后将房屋返还原告，但因被告现已明确表示不履行合同义务，原告在约定期限届满前起诉符合《合同法》第108条的规定，因此对被告辩称应在2012年12月1日以后提起诉讼的答辩理由不予采纳。房屋转让时原告二人已离婚，该房屋已属于原告潘某所有，原告黄某无权主张权利。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条及《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，判决：一、由被告李某乙退回宁远县X镇X路X号第一层第一个门面给原告潘某(良)萍。由原告潘某(良)萍在2012年12月1日至30日期间将20万元给付被告李某乙，原告潘某(良)萍在给付20万元款项后，被告李某乙十日内将位于舜陵镇X路X号房屋第一层第一个门面过户至原告潘某(良)萍名下，此次过户费用由原告潘某(良)萍承担。2012年12月30日前的房屋收益权归被告李某乙享有，2012年12月31日后的房屋所有权益由原告潘某(良)萍享有；二、驳回原告黄某的诉讼请求。
宣判后，李某乙不服，向本院提起上诉。其主要上诉理由为：原审判决超出原告诉请进行判决，违反了《民事诉讼法》不告不理原则，约定退房期限前被上诉人起诉缺乏法律依据，上诉人目前拒绝交房不能作为原审法院提前作出判决的理由，该房屋已登记过户，在房屋产权没有变更之前判决与《行政诉讼法》相冲突，请求撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
原审时潘某、黄某共提交了13份证据以支持自己的诉讼请求，原审法院采信了1、2、3、5、6、8、9、13共8份证据及10、11、12三份证据中以息代租、十年后返还本金、房屋归黄某的内容。二审时潘某、黄某未提交新的证据。
二审时李某乙对上述证据的质证意见与原审一致。
原审时李某乙共提交了6份证据以支持自己的答辩请求，原审法院对2、3、4、6共4份证据及X号证据中的第二份协某以及收条予以采信。二审时李某乙未提交新的证据。
二审时潘某、黄某对上述证据的质证意见均与原审一致。
本院二审查明，双方当事人2001年10月23日签订的《购买房屋门面协某书》第三条中约定：房屋门面交款过户后，甲方（潘某方）租借楼上（双方陈述为四楼）住房一套给乙方（李某乙方）租住十年，十年内，甲方不向乙方收取租金。中途不要乙方退房，否则赔偿经济损失。但因合同签订后四楼住房一直未建好，李某乙至今未能入住。
本院二审查明的其它事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实、证据予以确认。
本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。双方当事人争执焦点为2001年10月23日《购买房屋门面协某书》是否有效，房屋买卖行为完成后可否赎回，被上诉人提前诉讼，人民法院现在审理并作出判决是否符合法律规定。经查，2001年10月23日的《购买房屋门面协某》是双方当事人协某后自愿签订的，体现当事人的真实意思，未违反相关法律规定，未损害国家利益、集体利益和他人利益，且双方已依约定将房屋产权过户，故该协某书具有法律效力。该协某书第二条约定，如甲方（潘某）经济条件好转，要求乙方（李某乙）退回门面，必须在2012年12月1日潘某退回李某乙20万元以后。潘某同日出具的收条写明：“10年以后退回门面按此收条为准人民币贰拾万元整。”潘某、李某乙均在此签名认可，表明该门面十年后可以赎回。该约定是双方当事人的合意行为，体现当事人意思自治的民法精髓，符合法律规定，李某乙在条件成就时，即10年期满，收到20万元退房款后，应将该门面退还潘某。本案诉讼前李某乙已明确表示该门面十年到期不予退还，潘某起诉要求李某乙在双方约定期限届满后将门面退还自己，符合《合同法》第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”的规定。原审法院依照法律规定受理该案及作出判决合理合法。虽然房屋已过户至李某乙名下，但根据约定10年期满潘某赎回后，又应过户到潘某名下且过户费用由潘某负担，故原判决内容与《行政诉讼法》并无矛盾，判决结果没有超出潘某的诉请范围，故李某乙的该部分上诉理由，本院不予支持。但因协某书第三条同时有潘某应当“租借李某乙住房一套居住十年，该十年不收取租金”的约定，而潘某并未按此约定全面履行义务，李某乙至今未实际居住该住房，潘某应当给予李某乙适当补偿；同时潘某要求收回门面提起诉讼，对李某乙该门面出租有一定程度影响，为减轻当事人诉累，综合考虑物价上涨、货币贬值等因素，本院酌情认定潘某补偿李某乙人民币6万元；原审判决没有全面考虑合同约定，处理欠妥当，应当予以纠正。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（二）项之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、维持宁远县人民法院（2011）宁法民二初字第X号民事判决第一、第二项（即维持：一、由被告李某乙退回宁远县X镇X路X号第一层第一门面给原告潘某(良)萍。由原告潘某(良)萍在2012年12月1日至30日期间将20万元给付被告李某乙，原告潘某(良)萍在给付20万元款项后，被告李某乙十日内将位于舜陵镇X路X号房屋第一层第一个门面过户至原告潘某(良)萍名下，此次过户费用由原告潘某(良)萍承担。2012年12月30日前的房屋收益权归被告李某乙享有，2012年12月31日后的房屋所有权益由原告潘某(良)萍享有；二、驳回原告黄某的诉讼请求）；
二、限被上诉人潘某(良)萍在2012年12月1日至12月30日期间一次性补偿上诉人李某乙人民币60,000元整。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费共计7,000元，由上诉人李某乙负担2,000元，由被上诉人潘某负担5,000元。
本判决为终审判决。
审判长唐军杰
审判员黄某云
代理审判员黄某
二○一一年十二月十五日
代理书记员张玲慧
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协某、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决适用法律错误的，依法改判；
……
