原告：时某某，男，29岁，汉族。

委托代理人：刘磊，河南良承律师事务所律师。

被告：陈某某，男，31岁，汉族。

被告：张某某，男，41岁，汉族。

二被告委托代理人：李国铭，河南顺意律师事务所律师。

原告时某某诉被告陈某某租赁合同纠纷一案，本院于2010年2月5日受理后，依法组成合议庭，2010年3月30日，本院依据原告时某某的申请，追加被告张某某为本案被告参加诉讼，并公开开庭进行了审理，原告委托代理人刘磊，被告陈某某及二被告委托代理人李国铭到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告时某某诉称：2009年8月22日，原、被告签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定被告将位于临颍县X路X路交叉口（原迪佳超市）一、二层承包给原告经营，租期三年，自2009年9月1日起交付使用，至2012年8月31日收回，每年承包租金x元，租赁期三年保证定金x元。合同签订后，原告依约向被告陈某超交付了2009年9月1日至2010年8月31日的租金x元及保证定金x元。后经原、被告协商于2010年元月22日解除了双方之间签订的《房屋租赁合同》，原告于当日把房屋及钥匙全部交给被告，被告退还原告租金x元，对下余租金和保证金拒绝退还，故提起诉讼，请求依法判令被告退还原告房屋租金x元及保证定金x元，并由被告承担本按全部诉讼费用。

被告陈某某辩称：1、原告由于经营不善，提出解除合同，被告认可，双方协商内容是把三年的保证金退还原告，现已退还x元，下余x元双方约定待原告的房屋租赁合同书退还后再于支付；2、原告起诉要求退还房租x元，没有事实根据和法律依据，请求依法驳回原告诉讼请求；3、原告所租赁房屋的所有权人是张某某，被告陈某某是张某某的委托代理人。

被告张某某辩称：被告张某某认可委托被告陈某某和原告签订的房屋租赁合同和终止合同书，责任有被告张某某承担，其它辩论意见同被告陈某某的一致。

经审理查明：临颍县X路X路交叉口的房屋（原迪佳超市）属被告张某某所有。2009年8月22日，原告与被告陈某某签订房屋租赁合同一份，将原迪佳超市一层、二层承包给原告经营，该场地的经营名称由原告自定，租赁期限三年，从2009年9月1日起交付原告使用，至2010年8月31日收回，房租三年不变，每年承包租金x元，原告向被告支付租赁期三年保证定金x元，合同期内，定为每年8月1日前一次性付清全部房租。合同签订后，原告向被告陈某某交付一年房屋租赁金x元和租期三年保证金x元，原告利用所租赁房屋卖时某，取名友谊服饰。2010年元月22日，原告代理人王利君找到被告陈某某，双方签订了一份终止合同，合同注明解除2009年8月22日被告陈某某与原告所签订的《房屋租赁合同》，原告把所租房屋一、二层两套钥匙交与被告陈某某，原合同终止。终止合同签订后当日，被告陈某某给付王利君x元，并在王利君所打收条上注明退还押金。并认可等原告交回《房屋租赁合同》后退还下余x元保证金。对于原告要求退房租的行为不予认可。原告提出解除合同是因三楼装修，影响其所租赁一、二层生意为由而终止的合同，故向本院提起诉讼，请求依法判令二被告退还下余房租x元及保证金x元，并由二被告负担本案全部诉讼费用。

另查明：原告时某某与王利君系友谊服饰合伙人，王利君书面向本院声明，放弃该案的诉讼权利。

本院认为：2009年8月22日，原告时某某和被告陈某某所签《房屋租赁合同》及2010年元月22日原告时某某的代理人王利君和被告陈某某所签终止合同，原告时某某和被告张某某认可，本院予以确认。原告以被告三楼装修，影响其经营为由提出终止合同，被告不予认可，原告提供的证据不能证明是因被告三楼装修，而影响其一、二楼生意才不得不终止合同，故本院对原告诉称理由不予采信。2010年元月22日，原、被告双方所签的终止合同，属双方当事人的真实意思表示，是双方协商自愿解除的合同，并不能证明任何一方对解除合同存在过错，且终止合同中双方对是否应退还下余租金并无明确约定，法律对双方协商解除合同的法律后果也未具体规定，故对于原告要求退还下余租金的诉讼请求本院不予支持。原告要求被告退还保证金x元，被告认可已支付x元，对于下欠的x元同意支付，本院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第二项、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：

一、驳回原告时某某要求被告陈某某、张某某退回房屋租赁金的诉讼请求。

二、被告张某某应于本判决书生效后5日内退还原告时某某下余租赁保证金x元。

案件受理费3420元，由原告时某某负担3370元，被告张某某负担50元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。

审判长胡秋霞

审判员郭丽君

人民陪审员乔广磊

二○一○年六月十七日

书记员刘保雷