湖南省长沙市X区人民法院

民事判决书

（2011）芙民初字第X号

原告谈某，男,某年某月某日出生,汉族,住（略）。

委托代理人易某某，女，某年某月某日出生，汉族，住（略）。

被告某房地产开发有限公司，住（略）。

法定代表人雷某，董事长。

委托代理人杨某某，男，某年某月某日出生，汉族，住（略），系该公司职员。

委托代理人王某，湖南某律师事务所律师。

原告谈某因与被告某房地产开发有限公司（以下简称某房地产公司）发生房屋买卖合同纠纷，于2011年8月25日向本院起诉。本院受理后，依法组成由审判员孙剑璞担任审判长，人民陪审员崔文珊、邓某阳参加的合议庭，于2011年10月11日公开开庭进行了审理。原告谈某的委托代理人易某某，被告某房地产公司的委托代理人王某等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告谈某诉称:谈某于2005年9月27日与某房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定由谈某购买某房地产公司开发的银港水晶城B区X栋X号房屋，房屋合同总价款为265480元，谈某实际支付了265480元。合同第十五条“关于产权登记的约定”中规定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。合同签订后，谈某按合同付清了全部房款，某房地产公司于2006年12月向谈某交付了房屋。按照双方约定，某房地产公司应于2007年10月向谈某交付房屋权属证书，但是某房地产公司于2009年11月才将《房屋所有权证》办理完毕交付谈某。对于合同约定的逾期办理权属登记手续某房地产公司应当向谈某支付的违约金，虽经谈某多次催要，某房地产公司以各种理由拒绝支付。请求判决：某房地产公司向谈某支付产权登记违约金2654.8元（庭审中谈某确认按购房发票金额计算违约金）。

被告某房地产公司辩称：小区产权证延期办理并不是某房地产公司的过错。根据2005年至2006年某房地产公司与长沙市非税收入管理局、长沙市X区财政局达成的协某，某房地产公司投入市X路、凌某、公园路X路资金将直接冲抵某房地产公司应缴的小区报建费用。某房地产公司如约建设了市X路，但是政府相关部门却未及时冲抵小区报建费用，2009年底至2010年初才办理完毕相关手续，导致某房地产公司无法提交产权备案登记资料，最终致使小区业主产权证办理延期。因此某房地产公司在小区产权证办理事宜上不存在故意违约，而是因为政府相关部门未能及时办理小区报建费用冲抵造成的，属于政府因素，某房地产公司不应对政府行为向小区业主赔偿。产权证的办理并不影响业主的权益，特别是对于按揭业主，业主的房屋抵押备案手续已经在房地局办理完毕，房屋产权证办理完毕后是交予银行保管的，直至按揭偿还完毕后才还给业主。因此，产权证是否办理完毕并不影响按揭业主的权益，业主没有任何实际损失。因此，某房地产公司请求法院能够根据实际情况调减违约金比例。

经审理查明：2005年9月27日，谈某（买受人）与某房地产公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》及补充协某，合同主要约定：由谈某购买某房地产公司开发的银港水晶城B区X栋X号房屋；房屋总价款265480元；某房地产公司应当在2006年8月30日前将房屋交付谈某使用；某房地产公司应当在房屋交付使用后300日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因某房地产公司的责任，谈某不能在规定期限内取得房地产权属证书的，谈某不退房，某房地产公司按已付房价款的1%支付违约金，商品房交付使用后365天出卖人将房地产权属证书办理完毕。2007年6月11日，某房地产公司向谈某出具《销售不动产统一发票》，收到银港水晶城BX栋X号房款264847元。某房地产公司在开发建设银港水晶城项目时与政府有关部门就该小区报建费用的充抵使用达成了一致协某，但政府有关部门直到2009年年底至2010年年初才冲抵完小区的报建费用，因此，某房地产公司直至2009年年底至2010年年初才将小区各栋房屋办理权属登记需要由其提交的资料报产权登记机关备案。2009年12月22日，长沙市房屋产权管理局为谈某购买的银港水晶城BX栋X号房登记发放了《房屋所有权证》，登记该房为谈某单独所有。

上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同及补充协某、购房发票、房屋所有权证、协某、小区房屋栋证备案登记情况表等证据证实，经庭审质证，本院予以确认。

本院认为：谈某与某房地产公司所签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应根据合同约定履行自己的义务。根据谈某与某房地产公司所签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，某房地产公司应在2006年8月30日前将谈某所购买的房屋交付，同时根据该合同第十五条，某房地产公司应在房屋交付使用后300日内，将办理权属登记需由某房地产公司提供的资料报产权登记机关备案，也就是某房地产公司应在2007年7月1日之前将办理权属登记需由某房地产公司提供的资料报产权登记机关备案，某房地产公司未能在2007年1月1日之前将应由其提供的资料上报产权登记机关，违反了合同约定，存在违约行为。某房地产公司应根据与谈某所签订的《商品房买卖合同》的约定，按谈某已付房价款264847元的1%的标准向谈某支付违约金2648.47元。谈某的诉讼请求理由成立，本院予以支持。某房地产公司辩称小区产权延期备案主要是政府相关部门报建费用冲抵延迟造成，某房地产公司并无主观恶意，此事也未给小区业主造成任何经济损失，某房地产公司不应对政府的行为向小区业主赔偿，并请求根据实际情况调减违约金比例。因某房地产公司与政府有关部门就银港水晶城小区报建费用冲抵达成的协某对第三方不具有约束力，某房地产公司以此为由不向业主承担产权登记违约金没有法律依据，本院不予采信。某房地产公司以其延期办理产权登记手续无主观恶意，且未给谈某造成实际损失为由要求调减违约金比例，无事实根据与法律依据，本院不予采信。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：

某房地产开发有限公司在本判决生效之日起五日内向谈某支付产权登记违约金2648.47元，逾期依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费50元，由某房地产开发有限公司负担。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。

审判长孙剑璞

人民陪审员崔文珊

人民陪审员邓某阳

二○一二年一月十二日

书记员王洋

附本案适用法律条文

《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。