原告（反诉被告）白xx，男，X年X月X日出生，汉族，住上海市xx路xx二村xx号。

委托代理人王xx，男，X年X月X日出生，汉族，住上海市xx区xx路xx号。

原告（反诉被告）余xx，女，X年X月X日出生，汉族，住上海市xx路xx二村xx号。

被告（反诉原告）马xx，男，X年X月X日出生，汉族，住上海市xx路xx弄xx号xx室。

被告（反诉原告）刘xx，X年X月X日出生，汉族，住址同上。

被告（反诉原告）冷xx，女，X年X月X日出生，汉族，住址同上。

上例被告（反诉原告）的共同委托代理人唐xx，上海市xx律师事务所律师。

原告白xx、余xx与被告马xx、刘xx、冷xx及反诉原告马xx、刘xx、冷xx与反诉被告白xx、余xx房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员汤国荣独任审判，公开开庭进行了合并审理。原告(反诉被告)白xx、余xx及白xx的委托代理人王xx，被告(反诉原告)马xx、刘xx及马xx、刘xx、冷xx的共同委托代理人唐xx到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告白xx、余xx共同诉称，2009年6月14日，原、被告签订上海市房地产买卖合同，合同约定被告出售上海市xx区xx路xx弄xx号xx室房屋，原告支付房屋价款人民币（以下币种均为人民币）x元，至今，被告并未按合同约定办理交房手续。因被告在收取原告支付的定金时，就宣称房屋所有人之一冷xx的身份证已过期，大约需要20天时间，到户籍所在地xx省重新办理，同年６月20日，又被告知办理身份证的时间待定。因房屋过户、办理贷款等手续均需被告提供身份证原件，双方补充约定，因被告不能提供有效身份证，导致一切手续延办，被告必须于8月25日前履行交房手续。同年6月25日，原告支付首付款20万元，但因缺少房屋产权人的身份证原件，相关部门均拒绝办理相关手续。7月16日，被告取得了身份证证明后，原告办理贷款手续，因房屋评估价低于实际成交价，仅核准发放银行贷款42万元，原告应补足的6万元作为尾款并于交房时付清。同年8月9日，中介方通知原告，双方可以办理过户手续时，又得知相关部门需７个工作日办妥撤销房屋出租登记手续，2009年8月16日，原、被告办理了房产过户手续。同月25日，被告以未收到银行发放的贷款为由，拒绝向原告交房。在被告两次失约交房的情况下，双方再次约定于2009年9月29日为交房日，并由原告支付房款6万元。届时，因被告要求原告先付清尾款x元再交付钥匙、门卡，未果。现被告的延期交房行为给原告造成了巨大损失，严重侵犯了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，提起诉讼，请求法院判令：1、被告继续履行2009年6月14日签订的上海市房地产买卖合同；2、被告支付违约金8020元；3、因被告拒绝交房，原告为解决自住，在外租房支付三个月的租金费用共计2100元由被告承担；4、因被告拒绝交房，房屋产生两个月的租赁损失4000元由被告承担；5、被告应承担房屋贷款产生的贷款利息损失1406.79元；6、被告赔偿原告误工费900元；7、本案的诉讼费用由被告承担。

被告马xx、刘xx、冷xx共同辩称，被告8月份就腾空了系争房屋，等待原告办理交房手续。在双方办理了物业、煤气等过户手续并结清了水、电、煤费用后，原告未按约向被告支付尾款x元，故未能交房的原因在于原告，由于原告在履行合同中有逾期付款的违约行为，故不同意原告的诉讼请求。

反诉原告马xx、刘xx、冷xx共同诉称，根据房屋买卖合同约定，双方应于2009年7月25日之前办理过户手续，后由于反诉被告的银行贷款金额得不到足额发放，才于2009年8月16日办理了产权过户手续。反诉被告未按合同约定支付贷款差额款6万元，应承担违约责任。同年9月29日，在双方办理了煤气和物业管理过户手续后，反诉被告以未带钱款为由，拒绝结清房屋余款x元，现提起反诉，请求判令：1、反诉被告支付购房款x元；2、反诉被告支付延期付款违约金1320元（从2009年8月16日至2009年9月29日，以6万元为基数，每日万分之五，逾期44天，每日30元计算）；3、本案受理费由反诉被告承担。

反诉被告白xx、余xx辩称，因反诉原告不同意承担违约责任，反诉被告才拒付剩余房款x元，只要反诉原告将房屋交付并经反诉被告验收合格，反诉被告同意支付尾款x元。因在交房时，受到反诉原告的恐吓，考虑到人身安全，才寻机离开，故不同意反诉原告的请求。

经审理查明，2009年6月14日，通过上海xx房地产经纪有限公司第xx分公司居间介绍，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，该合同约定，由原告购买被告所有的上海市xx区xx路xx弄xx号xx室房屋，房屋总价款x元。合同中约定，被告于2009年08月25日前腾出该房屋并通知原告进行验收交接。原告应在收到通知之日起的3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后被告将房屋钥匙交付原告为房屋转移占有的标志。双方确认在2009年7月25日之前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。原告未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，原告应向被告支付逾期未付款的0.05%的违约金，合同继续履行。被告未按本合同约定期限交接房地产的，每逾期一日，被告应向原告支付已收款0．05%的违约金，合同继续履行。

2009年6月20日，双方签订《补充条款》，在《补充条款》中约定：1、……，双方税费自理，原告贷款费用自理。房价包含上述房屋维修基金、煤气户头、该房屋固定装修；2、付款方式：（1）、2009年6月14日，原告支付意向金2万元，被告签收后自动转为定金。（2）、2009年6月25日之前，双方签订该房屋买卖合同，签订买卖合同当日原告支付首期房价款计20万元。（3）、2009年7月25日之前双方赴房地产交易中心办理该房屋买卖交易过户手续，原告支付贷款计48万元，具体放贷时间以银行放贷时间为准。（4）、2009年8月25日之前（在被告收到原告银行贷款部分后三日内及时办理交房手续）双方该房屋交房手续，被告结清所有该房屋相关费用后，原告支付尾款计x元。3、双方在办理该房屋买卖交易过户手续当日各支付中介方佣金总房款的1%，总计x元；4、……；5、自签订本合同后的违约责任为5万元，同时任何一方违约赔偿中介方合同价的2%的违约金；6、由于被告冷xx不能保证提供有效身份证，故双方约定：如果2009年７月25日未能交易过户成功，被告所有产权人也应当履行上述承诺，于2009年8月25日之前准时交房。

另查，2009年8月16日，原告向被告出具的《欠条》载明：本人余xx、白xx因购买xx区xx路xx弄xx号xx室住房，欠房东马xx购房尾款x元。

2009年8月28日，上海市普陀区房地产登记处核发系争房屋的产权证，权利人为余xx、白xx。

2009年9月21日，原告经银行核准发放贷款42万元。

2009年9月29日，原告支付被告银行贷款的差额6万元，被告结清水、电、煤费用后，双方签订《燃气用户变更户名协议书》。同时，原告又向被告出具的《欠条》载明：今余xx、白xx因购买上海市xx区xx路xx弄xx号xx室，欠房东马xx购房尾款x元。

2009年12月6日，原告将诉讼请求变更为：1、被告继续履行2009年6月14日签订的上海市房地产买卖合同；2、被告支付违约金x元；3、因被告拒绝交房，被告应承担三个月的房屋管理费共计285元；4、因被告拒绝交房，原告为解决自住，在外租房支付三个月的租金费用共计2800元由被告承担；5、因被告拒绝交房，被告应承担三个月的房屋租赁损失6000元；6、被告应承担房屋贷款产生的贷款利息损失1406.79元；7、被告赔偿原告因验收房屋请假而产生的误工费1200元；8、因验收房屋被被告纠集的人员围追，原告遗失披肩损失300元；9、本案的诉讼费用由被告承担。

审理中，中介公司经办人陶xx作为证人出庭作证，证人作证称，原告原拟向工商银行贷款，因银行坚持需房屋产权人有效身份证件，且手续繁琐，为此，原告改向中国银行申请贷款，由于原告余xx资信问题，中国银行审核后仅放贷42万元，不足金额6万元由原告另寻途径解决，但被告的房屋于2009年8月25日之前已经腾空。2009年9月21日，被告收到银行发放的贷款42万元，当月29日，双方办理水电煤结清、物业、煤气过户手续，但在双方交接房屋时，为先交房还是先付房款事宜发生争议，且原告要求被告承担逾期交房的违约责任，而被告不予同意，致交接房屋未成，原告离场。

在本院主持双方调解时，双方曾同意办理房屋交接手续，并达成调解方案，后因原告自感人身安全无法保障，未按约与被告办理房屋交接手续。

本案反诉部分查明的事实同本诉部分。

本院认为，原、被告就本市xx路xx弄xx号xx室房屋买卖事宜签订的《上海市房地产买卖合同》是签约人的真实意思表示，应为有效。原告强调被告应当按照合同约定于8月25日交付房屋，因被告拒绝履行，致交房未成，但其就此未能提供相关证据，同时，根据现有证据及证人证言分析，房屋产权人冷xx的身份证失效并未影响合同的履行，被告也于2009年8月25日前腾空房屋，而原告因自身原因，致其未能取得足额贷款。基于双方均确认9月29日是实际交接房屋之日的事实，根据合同中“在被告收到原告银行贷款部分后三日内及时办理交房手续”的约定，被告于2009年9月21日收到银行的贷款，据此推算双方应于当月24日之前办理房屋交接手续，因此，被告应承担延迟五天交房之违约责任。在双方办理了相关费用结清手续后，双方为先付房款或先交付钥匙产生争议，致双方未能办成房屋的移交手续至今，双方均负有责任。因原告并无证据支撑其相关诉讼请求，故对其提出的请求不予支持，因反诉原告于2009年9月21日收到银行发放的贷款，依双方约定，反诉被告应补足余款，故反诉被告应承担2009年9月21日至9月29日期间的贷款不足部分的违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条之规定，判决如下：

一、原告白xx、余xx、被告马xx、刘xx、冷xx签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；

二、原告白xx、余xx与被告马xx、刘xx、冷xx应于本判决生效之日起三日内办理房屋交接手续；

三、被告马xx、刘xx、冷xx应于本判决生效之日起十

日内支付原告白xx、余xx逾期交房违约金人民币1750元（以房款人民币70万元为基数，自2009年9月25日至2009年9月29日，按每日人民币350元的标准计算）；

四、对原告白xx、余xx其余诉讼请求不予支持；

五、反诉被告白xx、余xx应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告马xx、刘xx、冷xx房款人民币x元（包括法院代管款人民币x元）；

六、反诉被告白xx、余xx应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告马xx、刘xx、冷xx房款人民币x元的违约金人民币270元（自2009年9月21日至2009年9月29日，按每日人民币30元的标准计算）。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案本诉受理费人民币862元（原告预付431元），减半收取人民币431元，由原告承担人民币300元，由被告承担人民币131元。

本案反诉受理费人民币250元，由反诉被告承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员汤国荣

书记员汉静