原告易某。
委托代理人李某乙。
被告武汉金家房地产开发有限公司。
委托代理人李某乙。
原告易某与被告武汉金家房地产开发有限公司（以下简称金家房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年11月9日立案受理后，作出了（2011）蔡民二初字第X号民事判决书，被告金家房地产公司不服提出上诉，湖北省武汉市中级人民法院于2012年3月27日裁定撤销武汉市X区人民法院（2011）蔡民二初字第X号民事判决；发回武汉市X区人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，于2012年5月29日公开开庭进行了审理。原告易某的委托代理人李某乙、被告金家房地产公司的委托代理人李某乙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告易某诉称，2011年3月1日，被告在其金家上城（新都汇）营销中心发送宣传资料，推销金家上城（新都汇）商业步行街门面。原告经查看宣传资料和听取被告推销员的介绍后，选择了靠西次邻商场出入口，靠东拐角也离商场出入口较近的第X幢X层X号商铺，并于2011年3月12日与被告签订了商品房买卖合同，以高于紧邻商铺9,182元/平方米的价格购买了上述商铺。但现实的中百仓储出入口却发生了大改变，原靠西的出入口变成了消防通道，靠东拐角的出入口向北移动了20米左右，且实际主出入口改在了背离原告商铺北面（宣传资料上原为商铺），这样原告的商铺即由正街X街，顾客流动性小，商机明显下降。被告在预售商铺时，利用宣传资料上的要约诱惑，故意抬高原告所购商铺的价格，在其履行合同时又违反其要约，致原告所购商铺商业价值降低，且逾期交房，其违约行为给原告造成了巨大的经济损失。请求判令被告承担其违约给原告造成的经济损失480,953元，逾期交房违约金33,547元，并承担本案案件受理费。诉讼中，原告变更诉讼请求为因被告严重违约，要求解除与被告的商品房买卖合同，被告退还购房款1，068，407元，按合同第19条的约定，向原告按总购房款的15%承担违约金160，207.05元，并承担本案案件受理费。
原告易某为支持其诉讼请求，向本院提供了以下证据：
一、被告在预售时向原告提供的宣传资料，以证明原告是基于被告宣传资料上所宣称的商机而购买的该商铺。
二、商品房买卖合同及付款凭证，以证明1、原告购买商铺的单价为20,397.23元/平方米；2、商铺总价为1,068,407元；3、原告已付清购房款。
三、邻近的梅璇的商品房买卖合同，对证明1、该商铺的单价为11,214.47元/平方米；2、同样地段商铺价差9,182元/平方米；3、梅璇的商铺不在主出入口附近。
四、现场照片，以证明1、原告所购商铺及中百仓储主出入口的情况，宣传资料上的主出入口变成了消防通道；2、主出入口变离原告所购商铺20米左右；3、主出入口改在了蔡甸大街。
被告金家房地产公司辩称，1、原、被告双方签订了商品房认购书、商品房买卖合同，双方理应履行该合同规定的权利和义务。被告按商品房买卖合同履行了自己的全部义务，不存在违约，被告不同意原告解除合同，该合同合法有效，受法律保护。2、被告按合同及合同补充协议于2011年5月23日履行了交房义务，不存在违约，相反原告未按合同约定履行，应承担违约责任和相应的民事法律后果。3、根据合同法第十五条宣传资料不是要约，同时根据双方2011年3月12日签订商品房买卖合同附件三第二条及其他说明确约定宣传资料不是合同的组成部分。因此原告认为被告违约，要求与被告解除合同并按双方合同第19条的约定，按总购房款的15%承担违约不能成立，原告请求无理无据，请求驳回原告的诉讼请求。
被告金家房地产公司为支持其答辩意见，向本院提供了以下证据：
一、营业执照、蔡国用（2009）第X号土地使用权证、预售许可证等，以证明被告的主体资格及该项目手续合法。
二、武汉市商品房买卖合同，以证明1、双方签订的合同合法有效；2、被告根据该合同履行了自己的义务，没有违约。
三、挂号信邮寄的入伙通知书、收楼须知及电话清单，以证明被告未违约，相反原告违反合同约定应承担违约责任。
四、商品房认购书，以证明1、约定了定金；2、原告签订合同前阅读并认可了正式的商品房买卖合同及附加条款。
五、二组照片。第一组售楼模型照片二张，以证明被告以模型介绍售房而不是宣传资料；第二组商铺照片，以证明与原告同时购买的商铺已使用，中百仓储主店出入口不存在影响其使用价值。
经庭审质证，被告金家房地产公司对原告易某提供证据一的真实性有异议，认为不是原告本人的，宣传资料不是合同的组成部分，不是要约，本院经审查认为，被告认可宣传资料是其放在售楼大厅的，故对真实性予以采信。对证据二、三、四真实性无异议，但认为证据二图纸上没有主店出入口显示；证据三梅璇的商铺是开盘当天购买，价格是按市场波动进行调节；证据四使用者是中百仓储，主出入口和通道与原告无关，本院对证据二、三、四的真实性予以采信,证明目的本院综合予以评定。原告易某对被告金家房地产公司提供的证据一、二的真实性无异议，本院予以采信。对证据三提出异议，认为因原告搬家未收到，没有办理房产转交手续，经审查本院认为,被告按原告预留在被告处的地址邮寄入伙通知书、收楼须知,邮件被退回责任在原告,本院对被告提供的证据三真实性予以采信。对证据四真实性无异议，但认为系被告当庭提交已过举证期限，且宣传资料不是合同的组成部分的约定违法，该条款无效。对证据五小叮当商铺照片真实性无异议，其他无法确认，并不否认商铺有使用价值，但与原告购买商铺的实际价值不符，且系被告当庭提交已过举证期限。被告提供的证据四、五经原告质证，本院对真实性予以采性。
经审理查明，2010年6月，被告金家房地产公司将宣传资料放于其开发的金家上城（新都汇）营销中心，推销位于武汉市X村的商业步行街商铺。2011年2月28日，原告在查看宣传资料及听取被告推销人员介绍后，与被告签订《商品房认购书》，认购被告销售的金家上城（新都汇）第X幢X单元X号商铺，载明原告已阅读并认可本项目正式的《武汉市商品房买卖合同》及附加条款（已于售楼处公示）、双方一经签定《武汉市商品房买卖合同》，本认购书自动失效。同年3月12日，原告与被告签订了1份《武汉市商品房买卖合同》，购买金家上城（新都汇）第X幢X层X号商铺。合同约定该商铺建筑面积52.38平方米，单价20,397.23元/平方米，总金额1,068,407元。合同第十九条约定，出卖人单方解除合同的，应当书面通知买受人，出卖人应在买受人收到书面通知之日起90日内按原房价款的15%向买受人支付违约金，并将买受人已支付的房价款全额退还买受人。合同还对付款方式及期限、面积确认及面积差异处理、交房期限及条件、逾期付款的违约责任、逾期交房的违约责任等作了约定。合同附件三还约定本项目所有图片、文字及模型等宣传品仅供参考，不作为交房标准及合同组成部分。合同签订后，原告于同年3月19日交清了全部购房款。同年5月28日，被告按合同约定的方式，用挂号信的形式按原告预留地址向原告邮寄入伙通知书、收楼须知，通知原告于2011年5月31日收房，因原告搬家被邮政局以原址查无此人将邮件退回。原告至今还未收房。
另查明，被告开发的金家上城（新都汇）第X幢X层X号商铺单价为11,214.47元/平方米。
本院认为，原告易某与被告金家房地产公司签订《武汉市商品房买卖合同》后，双方签订的《商品房认购书》自动失效。《武汉市商品房买卖合同》中虽有“本项目所有图片、文字及模型等宣传品仅供参考，不作为交房标准及合同组成部分”的约定，但本案中被告在推销商铺时关于大型主力店的出入口的允诺和说明，对商铺的价格有重大影响，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及价格的确定有重大影响的，应视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，宣传资料应依法作为合同的组成部分，故双方当事人签订的商品房买卖合同中关于宣传资料的约定应为无效。此部分无效，不影响合同其它部分的效力，双方当事人仍应按合同约定履行自己的义务。被告违反其在销售时的允诺和说明，已构成违约，现被告已不可能兑现宣传资料上关于主力店出入口放在原告所购商铺附近的承诺，宣传资料上的允诺事实上已不可能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百一十一条之规定，原告要求解除与被告的商品房买卖合同，主张被告退还购房款1,068,407元，本院依法予以支持。被告违反宣传资料的允诺和说明，致原告订立合同的目的不能实现，其行为构成违约，依据双方签订的商品房买卖合同第十九条约定出卖方单方解除合同违约金为合同总价款的15%，按对等原则，被告违约造成原告履行合同无必要，原告依法要求解除合同，违约金应认定为总价款的15%，故原告主张由被告承担15%的违约金，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，判决如下：
一、解除原告易某与被告武汉金家房地产开发有限公司于2011年3月12日签订的《武汉市商品房买卖合同》。
二、被告武汉金家房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内退还原告易某购房款1,068,407元。
三、被告武汉金家房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告易某违约金160,207.05元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费8,945元，由被告武汉金家房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交上诉案件受理费，款汇湖北省武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户—市中院诉讼费分户；账号：（略）；开户行：农行武汉市X路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审判长严月华
审判员姚雅娟
人民陪审员吴克胜
二O一二年七月十日
书记员杨红荣
