原告武汉市汉福专用车有限公司。
委托代理人毛某某。
委托代理人史某。
被告武汉华冠钢结构实业有限公司。
委托代理人龙某某。
原告武汉市汉福专用车有限公司（以下简称汉福公司）与被告武汉华冠钢结构实业有限公司（以下简称华冠公司）租赁合同纠纷一案，本院于2012年4月23日受理后，依法由审判员周文华适用简易程序，于2012年5月24日公开开庭进行了审理。原告汉福公司的委托代理人毛某某、史某，被告华冠公司的委托代理人龙某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告汉福公司诉称，2012年1月5日，我公司与被告签订一份租赁合同，约定被告将其所有的位于武汉市X区龙某工业园区的厂房出租给我公司，租期10年，年租金人民币240万元，被告保证拥有出租房屋的合法支配权和出租权，并应于2012年3月1日将出租房屋交付我公司。合同签订后，我公司先后向被告支付订金人民币100万元和租金人民币20万元，而被告未按合同约定交付出租房屋。2012年3月12日，我公司欲收房时发现出租房屋存在重大安全隐患，经与被告协商，被告保证采取措施解决，但至今仍未处理。被告隐瞒其将厂房抵押的事实并在未通知我公司的情况下登报出售出租房屋，且违反合同约定和保证，致使交付的房屋不能使用，给我公司造成了重大的经济损失，故诉至法院，请求判令依法解除原、被告之间签订的租赁合同；被告返还原告支付的租金人民币120万元（订金＋后期支付的人民币20万元折抵上半年租金），并承担违约金人民币48万元；被告赔偿原告为履行该合同所遭受的损失人民币635,404.00元；本案案件受理费由被告承担。
原告汉福公司为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
证据一、营业执照副本，证明原告的法人身份。
证据二、企业信息咨询报告，证明被告的法人身份及相关登记信息。
证据三、租赁合同，证明原、被告之间的租赁关系及合同有关内容。
证据四、记账回执，证明：1.原告于2012年1月9日向被告支付人民币100万元订金的事实；2.原告于2012年4月1日向被告支付人民币20万元的事实；3.进而证明原告按照租赁合同约定向被告支付了半年租金的事实。
证据五、1.照片打印单4页，2.（2012）汉福字第X号函及邮件回执单；证明：1.截止到2012年3月12日，被告出租的厂房存在消防设施不到位、房屋漏水、油漆车间未能按约定完工等违约行为的事实；2.原告书面告知被告如在3月底仍然未能解决上述问题，将终止租用该厂房的事实。
证据六、承诺书，证明：1.被告承认其出租的厂房存在消防重大隐患的事实；2.被告书面承诺由其承担因消防不合格所造成的不利后果的事实。
证据七、厂房移交两次验收单，证明：1.被告认可厂房存在众多问题并书面承诺再安排相关人员处理房屋严重漏水以确保原告能正常使用的事实；2.原告在此前提下接收厂房的事实。
证据八、录音材料的打印单及长江日报，证明：被告未经通知原告私自出售出租厂房的事实，违反了合同的约定。
证据九、1.（2012）汉福字第X号函，2.接收函；证明2012年4月7日，原告因被告延迟交房、房屋严重漏水，消防设施不到位等问题再次违约行为书面告知被告如被告七日之内不能解决上述问题将解除租赁协议的事实。
证据十、土地登记查询记录，证明被告隐瞒将租赁厂房抵押的事实。
证据十一、合同及单据若干，证明原告在租赁被告厂房后，为组织搬迁，准备生产共用去人民币61万余元。
证据十二、由于被告违约存在拖欠水电费，被处罚等情况，原告安排两名员工长期驻守厂房的支出人工费证明，证明原告因被告违约所受损失即所支出的相关人工费用人民币6,524.00元。
证据十一及十二证明原告上述相关损失费用合计为人民币635,404.00元。
被告华冠公司辩称，一、延期交房的原因是原告要求增加油漆车间所致。二、出租房屋及相关配套设施已移交验收，2012年3月27日的验收意味着原告已认定或同意变更合同约定交房日期，同意延期交房。三、消防设施已经法定机构验收合格。四、屋面漏水已做过处理。五、有关债权、债务的纠纷都属于他人对原告的侵权行为，原告应依法维权而不是与被告解除合同。六、有关被告出售或抵押房屋认定属实，但此并不影响租赁合同的履行。综上所述，请求法院判定双方继续履行合同，驳回原告全部诉讼请求。
被告华冠公司为支持其主张，向本法院提交了如下证据：
证据一、原、被告之间签订的租赁合同，此与原告提供的一致，证明双方之间租赁关系及相关权利、义务关系。
证据二、厂房移交验收清单，此与原告提供的基本一致，但比原告提供的多了原告副总经理史某的签字，证明被告已将相关厂房与设施交给原告验收，原告认可了延期交房。
证据三、消防验收合格的相关证明，证明被告消防设施经验收合格。
证据四、被告处理房屋防水的照片，证明被告进行了防水处理。
经庭审质证，被告对原告提供的证据一、二、三、四、五、六无异议，本院对此依法予以采信。被告对证据五有异议，认为消防设施已经相关职能部门验收合格，房屋漏水已做防水处理，（2012）汉福字第X号函上无被告签字，此函是否送达被告情况不明。经审查，本院认为，结合原、被告双方提供的证据（厂房移交验收清单），截至2012年3月27日，被告出租的厂房、办公楼区域消防栓只有一个，且未通水，办公楼顶层存在漏水的事实成立。被告对证据七的真实性无异议，对证明目的有异议，认为此证据表明原告对合同约定的交房期限进行了变更，对延期交房予以认可。经审查，本院对证据七的真实性予以确认。被告对证据八有异议，认为无法确认该证据的真实性及关联性。经审查，本院认为，结合被告陈述，可以确认被告准备出售涉案厂房的事实。被告对证据九的真实性无异议，对证明目的有异议，认为收到该函件，并不意味着解除租赁合同。经审查，本院对证据九的真实性予以确认。被告对证据十的真实性无异议，对证明目的有异议，认为涉案厂房已抵押，不影响租赁合同的效力。经审查，本院认为，该证据可以证明被告已将涉案厂房进行抵押的事实。被告对证据十一、十二有异议，认为该组证据与本案租赁合同无关，是原告与他人之间的业务往来或原告内部的管理费用。经审查，本院认为，被告所提异议成立，该组证据不足以证明原告因履行租赁合同遭受了人民币635,404.00元的损失。
关于被告向本院提供的证据，经庭审质证，原告对证据一无异议，本院予以采信。原告对证据二的真实性、关联性无异议，对证明目的有异议，认为2012年3月27日的验收单上载明了涉案房屋存在问题，并非认可了被告延期交房。经审查，本院对该证据的真实性予以确认。原告对证据三有异议，认为该证据无原件，不予质证。经审查，被告未提供该证据的原件。另该证据的出具日期为2008年12月20日，且明确记载工程投入使用后，应对消防设施、器材定期维修保养，故本院认为，涉案房屋的消防情况应以双方在2012年3月27日交房时的验收单为准。原告对证据四中的照片提出异议，认为不能证明该照片反映的是涉案房屋的情况。对证据四中的合同提出异议，认为此无原件，故不予质证。经审查，本院认为，原告所提异议成立，涉案房屋的状况应以双方2012年3月27日交房时的验收单为准。
经审理查明，2012年1月5日，原告汉福公司与被告华冠公司签订一份租赁合同，约定被告将其所有的位于武汉市X区龙某工业园的房屋10098.95平方米[其中办公楼X.95平方米，厂房7650平方米，房屋所有权证号为（略）、（略）、（略），土地使用证号为蔡国用（2009）第X号）]租赁给原告使用，租赁期限为10年（2012年3月1日至2022年2月28日），年租金为人民币240万元，合同期限内每满三年，从次年起按年租金7%递增。被告应于2012年3月1日将租赁房屋交付给原告，逾期交付的，除退还逾期交付房屋期间的租金外，每逾期一日，由被告按半年租金的1%支付违约金。合同第七条还约定了解除合同的条件，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同：“1、甲方（即被告）未按时交付房屋的，经乙方（即原告）催告后30日内仍未交付的；2、甲方交付的房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的；3、乙方未征得甲方同意改变房屋用途的或经甲方书面同意改造房屋或增设设施的；4、乙方未征得甲方书面同意擅自转租或转借该房屋，转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；5、乙方逾期不交付租金超过30日的。”合同第八条约定了违约责任，即约定租赁期间非因本合同规定之解除合同条件，任何一方提前解除合同的，必须提前一个月向对方提出书面申请，违约方应按年租金的20%向守约方承担赔偿责任，给另一方造成损失的，仍应当承担赔偿责任。双方还就房屋维修、优先承租权、优先购买权等问题作了约定。
合同签订后，原告汉福公司于2012年1月9日向被告华冠公司支付订金人民币100万元，于2012年4月1日支付租金人民币20万元。2012年3月12日，原告安排人员验收租赁房屋时，发现房屋存在消防设施不到位，房屋漏水等问题。原告于当日向被告寄送了《关于承租贵公司厂房及配套设施存在问题的函》，被告公司工作人员吴坚平进行签收。2012年3月22日，被告向原告出具一份承诺函，承诺在租赁期间，如因消防栓未通水造成上级有关部门处罚，由被告承担全部责任。2012年3月27日，双方再次组织房屋验收时，上述问题仍然部分存在，但双方于当日签署了验收单，列明了房屋存在的问题，其中，办公楼顶层漏水，由被告安排相关人员处理，确保原告进入后能正常使用，消防栓一个未通水。2012年4月7日，原告向被告送达了《关于贵方须认真处理房屋租赁存在问题的函》，由被告工作人员王晨签收。该函除指出租赁房屋存在的问题外，另指出原告在线路、设备安装期间发生了他人向被告追讨欠款并采取封门，阻止原告搬迁的行为，致使原告无法正常经营。被告在接函后未采取相应措施解决矛盾。
本院认为，原告汉福公司与被告华冠公司签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违法国家有关法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按合同约定履行义务。原告在合同签订后，依合同约定于2012年1月9日、2012年4月1日2次支付给被告人民币120万元，已按合同约定履行了义务。被告在合同约定的期限内未按约定时间交付租赁房屋，在原告验收房屋后，针对房屋存在的问题未积极解决，且在原告开始使用房屋后存在第三人讨要被告欠款采取封门而影响原告搬迁的情况下，被告未采取有效措施，致使原告生产经营受到影响，故被告的行为已构成违约。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务;……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”的规定，原告要求解除与被告签订的租赁合同的请求，本院予以支持。合同解除后，被告应依法退还依合同取得的财产（收取的人民币120万元），并依合同约定承担违约责任，即按年租金的20%承担违约金人民币48万元。原告要求被告承担的履行合同的损失，证据不充分，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十四条第二项、第四项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，判决如下：
一、被告武汉华冠钢结构实业有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告武汉市汉福专用车有限公司人民币120万元。
二、被告武汉华冠钢结构实业有限公司于本判决生效之日起五日内向原告武汉市汉福专用车有限公司支付违约金人民币48万元。
三、驳回原告武汉市汉福专用车有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受讼费人民币25,040.00元，减半收取人民币12,520.00元，财产保全费人民币5,000.00元，由被告武汉华冠钢结构实业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院，上诉人在提交上诉状时预交上诉案件受理费，款汇湖北省武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户--市中院诉讼费分户；账号：（略）；开户行：农行武汉市X路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审判员周文华
二○一二年七月九日
书记员袁晶
