湖南省（略）人民法院

民事判决书

（2011）株石法民一初字第X号

原告蒋某A，女，19XX年XX月XX日出生，汉族，株洲市某中学学生。住株洲市X路。

法定代理人蒋某B,男,49岁，株洲某服装批发大市场法律顾问,系原告蒋某A之父。住（略）。

原告贺某，女，19XX年XX月XX日出生，（略）某局干部。住（略）。

被告株洲市某某百货有限公司（以下简称某某百货公司）。地址（略）。

法定代表人汤某，某某百货公司董事长。

被告长沙某某房地产开发有限公司（以下简称某某房地产公司），注册地址：长沙市X区。办公地址：长沙市X区。

法定代表人周某，某某房地产公司董事长。

委托代理人何某，湖南XX律师事务所律师，代理权限为特别授权。

被告株洲某某广场物业有限公司（以下简称某某物业公司）。地址：（略）。

法定代表人陈某，某某物业公司总经理。

委托代理人覃某，女，19XX年XX月XX日出生，土家族，住（略），湖南XX律师事务所实习律师。代理权限为特别授权。

第三人株洲市某某广场业主委员会（以下简称某某业委会）。地址（略）。

负责人唐某，某某业委会主任。

原告蒋某A、贺某诉被告某某百货公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2011年10月26日受理后，原告于2011年11月6日申请追加某某房地产公司、某某物业公司为被告，于2011年4月9日申请追加某某业委会为本案被告，本院依法准许追加某某房地产公司、某某物业公司为本案被告,并依职权追加某某业委会为第三人。本案依法由审判员陈某文担任审判长，与审判员张新华、人民陪审员何志锋组成合议庭，适用普通程某，于2012年4月25日和5月17日两次公开开庭进行了审理。第一次开庭时，原告贺某、原告蒋某A的法定代理人蒋某B、被告某某百货公司法定代表人汤某东、某某房地产公司委托代理人何某、某某物业公司委托代理人覃某、第三人某某业委会负责人唐某湘到庭参加诉讼,第二次开庭时，原告贺某、原告蒋某A的法定代理人蒋某B、被告某某房地产公司委托代理人何某、某某物业公司委托代理人覃某到庭参加诉讼，被告某某百货公司、第三人某某业委会未到庭参加诉讼,本案现己审理终结。

原告蒋某A、贺某诉称：2004年6月30日，原告与被告某某房地产公司签订《商品房买卖合同》，交纳购房款170429元、各项办证费用6248元、公证费50元等，购得其开发的（略）响石西路铜锣湾广场一楼正大门处的X号百货商铺。同日，原告与被告某某百货公司签订《商铺租赁合同书》。约定：原告将X号商铺出租给被告某某百货公司，租赁期为三年，自2005年元月1日始至2007年12月31日止。2006年6月，某某百货公司未与原告协商，与其他被告将原告商铺改为家俱商铺。租赁期满后，某某百货公司未将商铺交还原告。原告多次书面提出返还商铺并在《株洲晚报》上刊登公告，某某百货公司置之不理。2008年1月到2009年6月，被告某某百货公司未支付被告租金。原告多次找被告要求履行义务，被告借口推脱。原告认为，被告某某百货公司与原告签订合同后，未依法履行合同义务，拒不返还原告的商铺，依法应承担违约责任,返还原告商铺。被告某某房地产公司和某某物业公司将原告门面拆除用作家俱广场，应承担连带责任。因此,原告起诉要求三被告连带退还原告门面或按门面评估价格赔偿原告损失并承担本案诉讼费。依据我国《房地产广告发布暂行规定》第八条规定：“房地产广告中涉及所有权或者使用权的基本单位应当是有实际意义的完整的生产、生活空间。”房地产的基本单位是指一间商铺。根据《现代汉语词典》的解释，房屋（含商铺）是指有墙、顶、门等，能供人居住或做其他用途的建筑物。故被告返还的商铺应当符合上述房屋概念的基本特征。

被告某某百货公司答辩期内未向本院提交书面答辩，开庭时口头答辩称：按照合同，该由某某百货公司支付的租金，某某百货公司支付。

被告某某房地产公司、某某物业公司答辩称：原告蒋某A、贺某向被告主张租赁合同违约债权，没有事实依据和法律依据，被告不承担本案民事责任和诉讼费用，请求驳回原告蒋某A、贺某的诉讼请求。其事实和理由是：1、被告非本案租赁合同的当事人，非本案的适格主体。本案为租赁合同纠纷，根据合同相对性原则，该合同关系的当事人为出租人原告和承租人某某百货公司。本案租赁合同法律关系的当事人是原告与被告某某百货公司。本案中，原告基于租赁合同主张违约，根据我国《合同法》、《民法通则》的相关规定，对于违约之债，其承担义务的主体仅限于合同相对人。故原告向租赁合同之外的案外人主张违约之债，没有事实和法律依据。2、原告已丧失诉讼时效。原告要求返还租赁物，租赁期限自2007年12月31日届满后迄今已近四年，其一直向承租人某某百货公司主张返还租赁物，从未向被告某某房地产公司、某某物业公司主张过权利。即使其对被告某某房地产公司、某某物业公司诉求的事实成立，根据我国民法通则第一百三十五某之规定，已丧失诉讼时效，丧失了胜诉权。3、原告要求返还株洲铜锣湾商业广场一楼X号商铺，不具有现实基础。本案的现实情况是：（1）、2003年初，株洲铜锣湾商业广场在规划设计时，即仿照深圳铜锣湾的模式，定位为开放性的大型综合类商业、休某、娱乐场所，该商业广场9万平方米的建筑面积，并未设立相对独立的一间间商铺，各业主无以独立行使用益物权，故至少需某一楼层或某一相对独立区域的全体业主集合起来，方能行使其物业的用益物权，取得物业的经营性收益。基于株洲铜锣湾商业广场物业的现状，该商业广场于2004年投入使用后，某某百货公司便与包括原告在内的株洲铜锣湾商业广场近千名业主统一建立了租赁合同关系，该公司则以其经营收益（包括转租收益）来支付业主的租金（即业主投资物业所获之经营性收益），直至2008年10月，某某百货公司歇业时为止，各业主对此交易模式均未持异议。（2）、某某百货公司与包括原告在内的业主订立租赁合同时，双方约定：某某百货公司作为承租人享有租赁标的物的转租权。并未限定租赁标的物的使用用途，故原告认为某某百货公司、某某房地产公司、某某物业公司擅自将其所购的百货商场商铺改为家具市场商铺，进而主张被告某某房地产公司、某某物业公司连带返还其商铺或赔偿损失，没有事实依据。(3)、某某百货公司歇业后，铜锣湾商业广场的业主已成立了自治组织——株洲市铜锣湾广场业主委员会（简称某某业委会）。由某某业委会统一经营物业，统一对外招商、招租，某某业委会将其经营物业的收入，根据各业主产权的份额，按比例支付给了包括原告在内的各业主。据此，根据目前株洲铜锣湾商业广场经营的现状，原告要求返还其铜锣湾商业广场X号商铺,存在法律上和事实上的障碍，无法实现。一是因种种原因和矛盾，株洲铜锣湾商业广场一直未发挥应有的效能，某某房地产公司作为投资商承担了巨额的亏损，在（略）两级政府、省高院、市X区三级法院的多方组织、协调下，铜锣湾商业广场招商引资才有起色，商业运营模式刚刚建立，如原告要求在铜锣湾商业广场9万多平方米中分割出14.47平方米，将对铜锣湾商业广场的整体经营造成颠覆性的后果，影响该商业广场的整体利益；二是原告的14.47平方米商铺的产权镶嵌在其他业主的物业中，事实上也无法独立分割；三是铜锣湾商业广场已实行业主自治，原告亦已收取了某某业委会支付的租金，原告与某某业委会之间已形成代理关系，故原告要求独立行使其物业的主张，应向其代理人某某业委会提出；四是某某业委会是依法设立的，是原告等铜锣湾商业广场近千名业主集体意志的执行机构，即使原告要求独立行使其物业，亦应经业主大会或业主代表会议决议，并不得损害其他业主的利益。综上所述，被告某某房地产公司、某某物业公司认为，原告所诉没有事实和法律依据，有悖铜锣湾商业广场的整体利益，其诉求的实现存在法律和事实上的障碍，应驳回原告的不当诉讼。

第三人某某业委会陈某称其没有陈某意见。

原告贺某为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：

1、原告蒋某A、贺某常住人口登记卡，原告蒋某A法定代理人蒋某B常住人口登记卡，拟证明原、被告身份及诉讼主体资格。

2、某某房地产公司工商注册资料（2页）。拟证明被告某某房地产公司的基本情况。

3、某某物业公司工商注册资料（1页）。拟证明某某物业公司的基本情况。

4、某某百货公司工商注册资料（1页）。拟证明某某百货公司的基本情况。

5、照片原件14张，拟证明各被告拆除原告商铺并将其改造成家俱市场门面出租给他人经营的事实。

6、授权委托书（1页）。拟证明某某百货公司及法定代表人汤某东是某某房地产公司代理人，为其负责管理株洲铜锣湾广场（原株洲瑞和购物中心）的一切事务（含招商、剩余房产的销售、物业管理）。

7、授权委托书（1页）。拟证明某某百货公司作为某某房地产公司委托的委托人，又授权委托某某物业公司对某某百货公司及其管理的株洲铜锣湾广场进行托管。

8、铜锣湾广场一楼合同明细表（2张）。拟证明原告商铺及一楼被拆除改成家俱门面的事实。

9、某某百货公司合同目录（2张），拟证明某某百货公司及法定代表人汤某东作为某某房地产公司的代理人，在物业接管前（2008年10月21日前）负责管理株洲铜锣湾广场（原株洲瑞和购物中心）的一切事务（含招商、剩余房产的销售、物业管理），由其代表某某房地产公司对外签订合同协议；2.某某百货公司及法定代表人作为委托人在负责管理铜锣湾广场各项事务期间，仍需向某某房地产公司及负责人周某明请示汇报，铜锣湾广场一楼由经营百货改为经营家俱，是经某某房地产公司法定代表人周某明签字同意后实施的，铜锣湾广场的重要合同协议，有的由周某明签字确认。

10、湖南株洲楚天人才信息公司网上发布的信息（3页），拟证明原告所购商铺是百货商铺；某某百货公司实为某某房地产公司的经济实体。

11、汤某东出具的证明（1页），拟证明某某房地产公司与某某百货公司一起拆除了原告的商铺，将其改建为家俱商铺；改建家俱商铺后，某某房地产公司与某某百货公司共同委托某某物业公司负责经营管理。

12、商品房买卖合同书1份、铜锣湾广场平面图1份、往来结算统一凭据2份、办证费用表、银行和公证处及保险费用、缴某、广告费等费用票据，株房权证株字第（略）号产权证、个人住房按揭合同、公证书，拟证明原告以银行按揭贷款方式，购得某某房地产公司X号百货商铺，并取得了商铺产权。

13、商铺租赁合同书，关于归还商铺的株洲日报函2份，株洲晚报函告1份，拟证明原告将其所有的X号百货商铺出租给某某百货公司。合同期满后，某某百货公司未返还原告商铺。

14、名片一张，拟证明某某物业公司法人代表陈某斌同时是某某房地产公司的全权代表。

15、民事诉讼状及特快专递邮件回执一张，拟证明原告曾向石峰区法院递交诉状主张过权利，要求支付租金和违约金等，法院未立案受理的事实。

16、银行贷款利率计算表及原告请求赔偿项目明细，拟证明被告如不能返还门面，应赔偿原告的损失及相关损失的计算依据。

17、关于请求协商返还我方所购株洲铜锣湾商铺购房款及办证费的报告，拟证明原告就要求返还商铺等事项向石峰区政府提交过报告，主张过相关权利。

18、某某房地产公司招商广告一份，拟证明某某房地产公司出让给原告的商铺用途是百货。

19、铜锣湾时尚精品家居广场与叶尾景、余慧平签订的经营场地租赁合同二份，拟证明2007年以后，原告商铺由各被告改作家俱广场后，仍由某某百货公司对外出租。

20、（2009）湘高法民再终字第X号民事调解书，拟证明汤某东既是某某百货公司的法人代表，同时也代表某某房地产公司。

21、债务逾期催收通知书，拟证明原告通过银行贷款购买了某某房地产公司的门面，因被告未支付租金致使原告未偿还银行部分贷款，造成原告相应损失及信誉的不良记录。

22、附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、附件三：装饰、设备标准，拟证明原告所购的商品房就是被告所租的商品房，商铺的装饰均有相应要求。

23、广告宣传二页，拟证明当时某某房地产公司宣传以租带售的方式出售商铺，租期为三年、五某、八年。其中广告中明确表示商铺为一间。

24、租金表一份，2007年1月7日对账单一份（复印件）、银行对账明细，拟证明百货公司在合同期内未按时足额支付原告的租金，有违约行为。某某房地产公司代原告在银行开立帐户，通过银行支付了原告租金，原告偿还银行按揭款的记录。

被告某某百货公司、第三人某某业委会未向本院提交证据。

被告某某房地产公司为支持其辩驳意见，向本院提交了如下证据：

1、某某房地产公司解除委托通知书，拟证明2005年10月8日，某某房地产公司向汤某东出具授权委托书，授权委托汤某东管理株洲铜锣湾广场相关事务，2005年10月22日，解除了对汤某东授权委托。

2、调解协议书及付款凭证，拟证明2007年9月10日，原告与某某房地产公司、某某百货公司、某某物业公司达成如下调解协议：（1）某某房地产公司支付原告诉讼费5248元和补偿金7000元；（2）某某房地产公司支付原告2007年8月至12月商铺租金8390元；（3）某某房地产公司在2007年9月15日前支付原告上述款项后，原告不得提出退铺和相关违约要求，某某房地产公司支付了8390元。

被告某某物业公司为支持其辩驳意见，向本院提交了如下证据：

1、程某、黄礼广临时股东会议通知，某某百货公司临时股东会议决议，解除授权委托函，拟证明某某百货公司股东程某、黄礼广、汤某东于2008年10月20日，通过股东会议决议，决定自2008年10月21日起，将某某百货公司生产经营（除法律事务外）一切事务，交由某某物业公司托管。2008年11月20日，通过股东会议决议，决定自2008年11月21日起，解除某某物业公司托管和铜锣湾广场X楼X楼租赁合同及对外一切合同。

2、某某业委会证明一份，拟证明某某业委会代表全体业主统一对所有业主的商铺对外招租，统一收取租金，按产权比例统一返还业主的租金。

3、株洲市物业管理处证明一份，拟证明2009年1月，铜锣湾广场业委员在株洲市物业管理处备案登记。

4、《铜锣湾广场一、二楼家具区责任承包协议书》，拟证明某某业委会将铜锣湾家俱广场承包给陈某曦，由陈某曦对外招商并收取租金，将租金交某某业委会，某某业委会支付陈某曦相关的管理费后，剩余租金按比例返还给业主。

5、《委托代理合同》一份，拟证明某某业委会委托某某物业公司对铜锣湾的物业对外出租。

6、株洲市铜锣湾时尚精品家居广场与朱召军签订的《经营场地租赁合同》及附件、《营业员委托管理协议》、《消防安全责任书》，拟证明陈某曦以株洲市铜锣湾时尚精品家居广场名义，将其承包的业主商铺已对外出租。

本院根据案件需要，调取了1、2009年3月至2012年3月1日某某业委会支付原告租金表；2、2008年11月9日和11月20日某某业委会筹备小组《株洲晚报》公告、某某业委会首次业主大会及成立申请报告、筹备工作报告、首次业主大会议程、选举报告、选票统计表、首次某某业委会签到表、业主委员会第一次会议纪要、议事规则、业主规约、业主委员会规程、名单及身份证。

上述证据，经开庭举证质证，综合各方当事人质证意见及陈某，本院综合认证如下：

关于原告证据：被告某某房地产公司、物业公司、某某百货公司、第三人对证据1、2、3、4无异议，上述证据，本院予以采信。证据5、6、14、18，被告某某房地产公司、物业公司对其真实性无异议、对其证明目的和关联性有异议，某某百货公司、第三人无异议，证据5、6、14、18的真实性，本院予以采信。证据7、8、9，被告某某房地产公司、物业公司对其真实性无异议、对其证明目的和关联性有异议，第三人异议不知情，某某百货公司无异议，证据7、8、9的真实性，本院予以采信。证据10、17、19，被告物业公司、某某房地产公司对其真实性无异议、对其证明目的和关联性有异议，认为与本案无关，某某百货公司、第三人异议不知情，证据10、17、19的真实性，本院予以采信。证据11，被告物业公司、某某房地产公司异议汤某东出具的证明，与事实不符，某某百货公司无异议，第三人异议不知情，本院认为，该证据与当事人庭审陈某不一致，本院不予采信。证据12、13，被告物业公司、某某房地产公司、某某百货公司无异议，第三人异议不知情，证据12、13，本院予以采信。证据15、16，被告物业公司、某某房地产公司、某某百货公司、第三人异议不知情，未收到起诉状，与本案无关，本院认为，证据15，原告起诉未立案，被告及第三人亦未收到起诉状，证据16系赔偿计算表，不是证据，证据15、16，本院不予采信。证据20、21，被告物业公司、某某房地产公司、某某百货公司和第三人对其真实性无异议、对其证明目的和关联性有异议，认为与本案无关，证据20、21的真实性，本院予以采信。证据22，被告物业公司、某某房地产公司对其真实性无异议，但认为这是整个商场的一个布局情况，是买卖合同中的争议，本案是租赁合同，与本案无关，某某百货公司和第三人未表达意见，证据22的真实性，本院予以采信。证据23，被告物业公司、某某房地产公司对其真实性无异议。但对证明目的有异议，认为广告是针对不特定的对象进行房屋销售的广告，不是租赁合同的广告，某某百货公司和第三人未表达意见，证据23的真实性，本院予以采信。证据24，被告物业公司、某某房地产公司对其对真实性有异议，认为百货公司未核对确认，不能证明百货公司拖欠了原告租金，是百货公司与原告之间的租金纠纷，与某某房地产公司无关，即使百货公司拖欠了原告的租金，也已过了诉讼时效。某某百货公司和第三人未表达意见，本院认为，上述被告异议成立，证据24，本院不予采信。

关于某某房地产公司证据，证据1，原告及第3人异议不知情，被告某某百货公司、物业公司无异议。本院认为，该证据与被告某某百货公司、某某房地产公司庭审陈某一致，本院予以采信。证据2，被告某某百货公司、物业公司无异议，原告对其真实性无异议，但认为与本案无关，第3人异议不知情，证据2的真实性，本院予以采信。

关于物业公司证据，证据1，原告异议该证据系复印件，应与原件核对，对物业公司股东内部会议不清楚，股东内部会议决议对原告方不存在法律效力，与本案无关，被告某某百货公司异议法人代表未签字，不知情，不予认可。某某房地产公司无异议、第三人异议不知情。本院认为，上述当事人异议成立，该证据，本院不予采信。证据2、3、4、5、6，原告异议业委会成立，原告不知情，业委会未经其授权，将其铺面出租，对业委会行为不认可。被告某某百货公司异议不知情。某某房地产公司、第三人无异议。本院认为，上述证据，结合当事人庭审陈某及本院调取的证据，能相互印证，本院予以采信。

关于本院调取的证据1、2，原告对租金表异议认为不是租金，而是门面占用费。业主委员会成立，其没有参加，不知情。某某百货公司、某某房地产公司、物业公司、第三人均没有异议。本院认为，上述证据，结合当事人庭审陈某，能相互印证，本院予以采信。

根据原、被告陈某和本院采信的证据，本院确认如下案件事实：

蒋某B、贺某系原告蒋某A之父母。2004年6月30日，蒋某B、贺某以原告蒋某A委托代理人名义，与被告某某房地产公司签订《商品房买卖合同》，以银行贷款按揭方式，出资170429元，购买了某某房地产公司开发的（略）响石广场瑞和购物中心一楼X号商铺，现为铜锣湾家俱广场一楼X号商铺,其建筑面积为14.43，套内建筑筑面积为7.43，公共部位与公用房屋分摊建筑面积7.03，并办理了产权证，产权证所载明的内容为：产权证号为株房权证株字第（略）号，房屋所有权人蒋某A，房屋座落于石峰区响石广场瑞和购物中心X号，建筑面积14.83，共有人为贺某。原告取得产权时，该商铺未与其他相邻商铺隔立开来，未形成具有独立空间的商铺，实际是一个商铺地块位置。同年同月同日，贺某以原告蒋某A（甲方）代理人名义与被告某某百货公司（乙方）签订《商铺租赁合同书》，约定1：原告将株洲铜锣湾一楼X号商铺共14.43租赁给某某百货公司；2：租赁期3年，自2005年元月1日始至2007年12月31日止。租期内经营使用权归被告，被告有权转租。最迟开业不超过2005年2月1日；3：租金为铺面成交总价170429元的9%÷12个月即1278元/月，在每个租赁年度的每月25日前支付租金至甲方农行专户上，乙方无权降低租金；4：租期内，商铺租赁税费由原告承担；5：被告可对商铺装饰装修，但不得影响房屋结构和安全，租期满后，房屋质量完好；6：违约方需支付守约方月租金2倍的违约金，并承担经济损失。双方未约定租赁物用途。同时，某某百货公司与一楼其他商铺业主统一签订租赁合同，统一租赁原告等一楼业主商铺，整体承租一楼商铺，经营百货。合同签订后，原告等一楼商铺业主将商铺交付某某百货公司使用，其商铺业主交付的商铺未形成独立的空间，实际是一个商铺地块位置。某某百货公司经营百货期间，因经营不景气，即将租赁标的物商铺（地块）装修改建为家俱广场，经营家俱。合同到期前，原告于2007年10月23日书面函告要求某某百货公司在2008年1月1日归还商铺。合同到期后，某某百货公司未依约返还商铺。原告于2008年1月14日和3月12日以书面函告和报纸公告方式要求某某百货公司归还商铺。某某百货公司未归还。之后，某某百货公司继续占用原告商铺。占用期间，因拖欠原告等商铺业主租金，某某百货公司与业主发生矛盾，无法继续经营。2008年10月20日,某某百货公司委托某某物业公司管理,托管期间，原告等业主与承租人某某百货公司和开发商某某房地产公司各方之间矛盾不断,经政府有关部门协调.铜锣湾广场业主自发要求成立业主委员会。2008年11月9日和11月20日株洲铜锣湾广场业主委员会筹备小组应业主要求,在《株洲晚报》上发表公告,决定成立业主委员会,并于2008年12月10日召开首次业主大会,经选举,产生铜锣湾广场业主委员会,某某业委会成立后，于2009年5月18日与陈某曦签订，约定：将包含原告商铺在内的一楼商铺整体承包给陈某曦，承包期为2010年12月31日至2012年5月18日止。由陈某曦统一对外招商出租并收取租金，将租金交业主委员会，业主委员会支付陈某曦相关管理费后，余下租金按购铺金额比例返还给业主。其中，部分业主对上述某某业委会的行为给予了授权，原告未授权。自2009年3月至2012年3月1日,某某业委会按上述协议，将租金支付到原告等业主设立的专门帐号上。原告等业主予以接受。2009年5月20日，业委会与某某物业公司订立《委托代理合同》，委托某某物业公司将铜锣湾广场物业对外出租。

另查明：某某百货公司、某某房地产公司、物业公司均具独立法人资格。株洲铜锣湾商业广场由某某房地产公司于2003年立项开发，出售给原告等业主。为开放性的大型综合类商业、休某、娱乐场所。该商业广场共五某，约有九万平方米的建筑面积，并未设立相对独立的一间间商铺。原告门面在一楼，一楼共有业主300余户，原告等业主与某某房地产公司签订买卖合同的同时，即由某某百货公司与原告等一楼业主统一签订租赁合同，由百货公司整体承租，经营百货。某某百货公司经营百货期间，因经营不景气，即将百货商铺装修改建为家俱广场，经营家俱。直至2008年10月托管时为止，某某百货公司将一楼用于经营家俱。

再查明：原告起诉时要求被告某某百货公司返还商铺。诉讼中，原告在举证期限内增加变更诉讼请求，要求1、被告某某百货公司返还商铺或按门面评估价格赔偿原告损失；2、被告某某房地产公司和某某物业公司连带退还原告门面或按门面评估价格赔偿原告损失。超过举证期限后，原告增加变更诉讼请求，要求被告某某百货公司和某某房地产公司给付2008年1月1日至2009年5月31日占用门面的租金21726元及利息和违约金共计43452元。

本院认为：本案系租赁合同纠纷。其一、原告蒋某A与被告某某百货公司签订租赁合同，合同到期后，原告要求被告某某百货公司退还商铺，被告某某百货公司未退。之后，因被告某某百货公司拖欠业主租金，以及各被告与业主之间因其他事项发生矛盾，导致商铺难以经营。经政府有关部门协调后，商铺业主于2008年12月10日成立某某业委会。之后，某某业委会以其名义与陈某曦签订，将原告等业主商铺统一包给陈某曦，承包期至2012年5月12日。由陈某曦对外招商并收取租金后，将租金交业主委员会，业主委员会支付陈某曦相关管理费后，剩余租金按比例返还给业主。其中，部分业主对上述某某业委会的行为给予了授权，原告未授权。但某某业委会系业主选举后合法成立，且自2009年3月至2012年3月1日,某某业委会按上述承包协议书支付了原告等业主租金。原告亦予接受。依照《中华人民共和国合同法》第五某一条之规定，某某业委会未经原告授权，签订上述承包协议书，处分了原告的财产，原告事后接受了某某业委会支付的租金，应当视为原告追认某某业委会的上述行为，某某业委会的行为是代理原告的行为，某某业委会上述行为的法律后果，应由原告承担。某某业委会对本案不承担责任。且上述承包协议书内容客观真实，形式合法，对原告具有法律约束力。应由原告享有权利并承担义务。其二，被告某某百货公司与原告租赁合同到期后虽未返还门面，但自某某业委会代表原告等业主与第三方订立合同，将原告商铺出租之日起，原告即已收回商铺门面；其三、原告取得商铺产权时，该商铺未与其他相邻商铺隔立开来，未形成具有独立空间的商铺，实际是一个商铺地块位置，其商铺产权证只载明了商铺套内建筑筑面积为7.43，公共部位与公用房屋分摊建筑面积7.03，原告等铜锣湾广场业主的商铺实际未形成独立的房屋，未与其他相邻业主的商铺以房屋形式相互区分，亦未实际形成公共部位与公用房屋分摊建筑，原告等铜锣湾广场业主的商铺无法与其他相邻业主商铺区分，原告主张的商铺实际上是所有权受限制性的商铺，因而无法依产权证所载明的内容予以返还；其四、原告与被告某某百货公司签订租赁合同时，其已知晓铜锣湾广场其他商铺业主亦与被告某某百货公司签订租赁合同，铜锣湾广场其他商铺业主同时将商铺出租给被告某某百货公司，由被告某某百货公司统一承租、统一经营，原告商铺与铜锣湾广场其他业主商铺已形成统一整体，原告要求返还商铺，将损害铜锣湾广场其他业主利益，亦不宜返还。综合上述2、3、4理由，原告要求被告某某百货公司返还商铺门面的诉讼请求，本院不予支持。其五、根据被告某某百货公司与原告租赁合同，双方约定某某百货公司可对商铺装饰装修，但不得影响房屋结构和安全，租期满后，房屋质量完好。双方未约定租赁物用途。原告实际交付给某某百货公司承租的商铺为商铺地块而不是独立商铺或房屋，故某某百货公司租赁合同期内将商铺装饰装修，用于家俱经营，并未违约，亦未损害商铺结构和安全。原告认为某某百货公司将商铺门面拆除用作家俱广场，要求被告某某百货公司按商铺门面评估价格赔偿原告损失的诉讼请求，本院不予支持。其六、被告某某房地产公司、某某物业公司与原告无合同关系、原告亦未举证证明上述二被告将原告商铺门面拆除用作家俱广场或有其他侵权行为,原告要求上述二被告连带退还商铺门面或按门面评估价格赔偿原告损失的诉讼请求，本院不予支持。其七、原告超过举证期限后，增加变更诉讼请求，要求被告某某百货公司和某某房地产公司给付占用门面的租金、利息和违约金，因原、被告双方调解不成，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条，应予驳回。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五某一条、第九十一条第（七）项，第一百一十条、第二百一十七条、第二百二十三条、第二百三十五某和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十四条第三款之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：

驳回原告蒋某A、贺某的诉讼请求。

本案案件受理费3900元，由原告蒋某A、贺某承担。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五某内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向市X区支行交通分理处驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户行：中国农业银行株洲市红广支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，账号：（略）。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。

当事人应当在规定期限内履行生效法律文书确认的义务，如果承担义务的当事人没有按期履行，享有权利的当事人可以向人民法院申请强制执行。本案申请执行的期限为二年。

审判长陈某文

审判员张新华

人民陪审员何志锋

二○一二年六月二十五某

代理书记员邹琼艳

附本判决适用法律条文：

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》

第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。

没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

第三十四条当事人应当在举证期限内向人民法院提交证据材料，当事人在举证期限内不提交的，视为放弃举证权利。

对于当事人逾期提交的证据材料，人民法院审理时不组织质证。但对方当事人同意质证的除外。

当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出。

《中华人民共和国合同法》

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。

法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。

第五某一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。

第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：

（一）债务已经按照约定履行；

（二）合同解除；

（三）债务相互抵销；

（四）债务人依法将标的物提存；

（五）债权人免除债务；

（六）债权债务同归于一人；

（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。

第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：

（一）法律上或者事实上不能履行；

（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；

（三）债权人在合理期限内未要求履行。

第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。

第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。

承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。

第二百三十五某租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。