原告吴xx，男，X年X月X日出生，汉族，住西安市X区金桥太阳岛×××，公民身份号码（略）×××。

委托代理人许建云，陕西九州同律师事务所律师。

委托代理人周伊娜，陕西九州同律师事务所律师。

被告陕西省鸿业房地产开发公司。住所地：西安市X区X路X号金桥国际广场×××。注册号（略）×××。

法定代表人×××，董某。

委托代理人宋强，陕西致易衡律师事务所律师。

委托代理人宋斌，陕西致易衡律师事务所律师。

被告陕西玉龙房地产开发有限公司。住所地：西安市X区电子城电子正街×××。注册号（略）×××。

法定代表人×××，董某。

委托代理人冯振涛，北京市康达律师事务所西安分所律师。

原告吴xx与被告陕西省鸿业房地产开发公司（以下简称鸿业房产公司），被告陕西玉龙房地产开发有限公司（以下简称玉龙房产公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴xx的委托代理人许建云、周伊娜，被告鸿业房产公司的委托代理人宋强，被告玉龙房产公司的委托代理人冯振涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，2007年7月14日其与两被告签订了一份商品房买卖合同，约定：被告将位于西安市X区北二环与文景路交汇西南角X号金桥太阳岛第X幢X单元X层X号房屋以436660元出售于原告。合同第十五条约定：被告应当在商品房交付使某后90日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。被告自交房之日起540日内办理完房产证，逾期还未办理完房产证按已付房价款的1%赔偿。合同签订后，其依据合同约定向被告支付了全部房款，但自其接收房屋至今早已超过540日，其仍未取得房地产权属证书。根据合同约定，被告已构成违约，应及时为其办理房地产权属证书。另因被告逾期办理房地产权属证书的违约行为，导致其不能完全行使某购商品房的占有、使某、收益和处分四项权能，给其造成了合同约定的违约金所不能弥补的损失。为此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加。故诉至法院，请求依法判令两被告按合同约定为原告办理房地产权属证书；支付逾期办理房产证的违约金8733.2元；两被告承某本案诉讼费。

被告鸿业房产公司辩称，其与被告玉龙房产公司一直在积极为原告办理房产证，目前房产证即将办好。依据其与原告签订的《商品房买卖合同》第十五条之约定由于被告方的原因逾期办理房产证的，支付涉案房款1%的违约金。原告诉请的违约金数目已超过合同之约定。且原告与二被告签订的《购房补充协议书》约定，涉案房屋的一切法律责任由被告玉龙房产公司独立承某。因此，原告应要求被告玉龙房产公司承某，其对涉案事宜不承某责任。

被告玉龙房产公司辩称，其愿与被告鸿业房产公司通力合作为原告办理房屋产权证书。原告提出的违约请求不符合合同约定，请法院依法裁判。

经审理查明，2007年7月14日，原告吴xx与被告鸿业房产公司签订《商品房买卖合同》约定被告鸿业房产公司将位于西安市X区北二环与文景路交汇西南角X号金桥太阳岛第X幢X单元X层X号房屋以436660元出售于原告。该合同列明被告鸿业房产公司是出卖人，合同双方签章处除被告鸿业房产公司的签章外亦有玉龙房产公司的签章。该合同第十五条载明：出卖人应当在商品房交付使某后90日内，将权属登记需要的由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.在买受人付清全部房款和补充协议里的相关费用后，出卖人承某自交房之日起540日之内办理完房产证。逾期还未办理完房产证按已付房价款的1%赔偿。同日，原告与被告鸿业房产公司、玉龙房产公司签订《购房补充协议书》，该协议书载明：本案所涉金桥太阳岛项目的X幢楼-X幢楼系二被告合作开发；由被告玉龙房产公司独立承某并负责X幢楼-X幢楼单体楼开发建设和销售的全部责任；原告购买的商品房实质出卖人为被告玉龙房产公司，原告同意由被告玉龙房产公司独立承某商品房买卖合同出卖方全部责任，为便于办理按揭和房产证，由被告鸿业房产公司配合签订办理上述有关手续。原告已按照合同约定将房款付清，2008年5月被告将房屋交付原告使某，至今原告仍未取得该房屋的房屋所有权证。庭审中，被告玉龙房产公司称其迟迟未办房屋所有权证的主要原因在于被告鸿业房产公司未给予其积极的配合，未及时将涉案房屋的契税交至房管局。被告鸿业房产公司称，在被告玉龙房产公司将办理房屋所有权证的手续准备齐全后，其才可向房管局转账。

上述事实，有商品房买卖合同、购房补充协议、收款收据、承某、情况说明及庭审笔录等在卷佐证。

本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，该合同合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条之规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”买卖合同的出卖人不仅负有向买受人交付标的物的义务，还要承某移转标的物所有权的义务，即在商品房买卖合同中，出卖人负有向买受人交付房屋并转移房屋所有权的义务。而我国的不动产物权变动除交付外还必须办理房屋所有权登记手续取得房屋所有权证书。合同双方当事人可在公平自愿的情况下协商履行该项义务的期限，出卖人不按约定期限履行的，应当承某违约责任。本案中，原、被告在《商品房买卖合同》中明确约定，在买受人付清全部房款和补充协议里的相关费用后，出卖人承某自交房之日起540日之内办理完房屋所有权证。逾期还未办理完房屋权属证书按已付房价款的1%赔偿。自2008年5月房屋交付至今二被告尚未履行合同所约定的房屋权属证书办理义务，二被告的行为已构成违约。二被告应当积极履行办证义务，并向原告支付合同约定的违约金。被告玉龙房产公司系楼盘的实际建设、销售者，且原告与二被告签订的购房补充协议中规定被告玉龙房产公司独立承某并负责房屋的建设和销售的全部责任，因此由于迟延办理房屋产权证书的违约行为而需给付原告违约金的责任应由被告玉龙房产公司承某。又由于被告鸿业房产公司以出卖人的名义与原告签订了房屋买卖合同，购房补充协议中亦约定其应配合办理房屋所有权证，且办理房屋所有权证所需缴纳的契税亦在其账户，房屋所有权证的办理需要该公司及时向房产局缴纳契税，因此对于房屋所有权证的办理这一义务应由二被告连带承某责任。对于原告要求按已付房款的2%计算违约金一节，由于原告无证据证实其实际损失大于1%，对于原告诉请的超出合同约定部分的违约金，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决如下：

一、被告陕西省鸿业房地产开发公司与被告陕西玉龙房地产开发有限公司于本判决生效后九十日内共同为原告吴xx办理位于西安市X区北二环与文景路交汇西南角X号金桥太阳岛第X幢X单元X层X号房屋的房屋所有权证。

二、被告陕西玉龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告吴xx迟延办理房屋权属证书的违约金4366.6元。

三、驳回原告吴xx的其余诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费250元，原告已预交，由被告陕西玉龙房地产开发有限公司负担225元，于上述款项给付时一并给付原告，剩余25元由原告负担。

如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。

审判长蒲小荣

代理审判员付蕾

代理审判员黄宸瑞

二０一二年三月十五日

书记员张天正