上诉人（原审原告）姚某。

委托代理人魏某。

委托代理人朱某某。

被上诉人（原审被告）张某乙。

被上诉人（原审被告）张某丙。

二被上诉人共同委托代理人李某。

被上诉人（原审被告）徐州市龙祥房地产开发有限公司。

法定代表人李某。

委托代理人张某丁。

上诉人姚某与被上诉人张某乙、张某丙、徐州市龙祥房地产开发有限公司房屋买卖合某纠纷一案,江苏省沛县人民法院于2011年7月5日作出(2011)沛民初字第X号民事裁定，姚某对该裁定不服，向本院提起上诉，本院于2011年8月9日立案受理，依法组成合某庭后，于2011年8月18日公开开庭审理了本案。上诉人姚某的委托代理人魏某、朱某某，被上诉人张某乙、张某丙及其委托代理人李某，被上诉人徐州市龙祥房地产开发有限公司的委托代理人张某丁到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原审法院查明：一、2003年3月3日，姚某与徐州市银发房地产开发有限公司双方签订了商品房买卖合某（未编号）一份，该合某中“买受人”项下【本人】【法定代表人】姓名：涂污，涂污的上方明显非同一人书写姚某（未加盖公章）；第一条项目建设依据项下“出卖人以（涂污）（未加盖公章）方式……”；第三条买受人所购商品房的基本情况项下“第五【幢】【座】三【单元】【层】310（有修改加盖有徐州市银发房地产开发有限公司的印章）号房”，该商品房【合某约定】【产权登记】建筑面积共164.38（有修改未加盖公章）平方米；该合某约定房屋层高为3.2米，合某中按照约定410元/平方米，164.38平方米，计算合某总价款应为x.80元，而合某中的总价款书写为x元。徐州市银发房地产开发有限公司于2003年5月1日出具收款联上书写的金额“x”将“1”划掉，合某人民币（大写）“壹拾陆万柒仟贰佰伍拾陆元”将“壹”划掉，客户名称中将“田传金”划掉改写为“姚某”（加盖有徐州市银发房地产开发有限公司财务专用章）。

二、银发公司法定代表人王广永向张某乙、张某丙用挂号信寄出的“不同意用房抵款尽快搬出房屋的通知”，张某乙否认在收据上的签名为其书写，但不申请司法鉴定。

三、张某乙于2004年10月1日在沛县公安局经侦大队陈述：将5万元给王广永，王广永打个收条，杨井锋作担保人，用5#楼X室作抵押担保。2004年6月18日杨井锋让王广永重新打个证明条，把利息都折合某面了。内容为：“2003年6月11日借张某乙、张某丙人民币捌万元整，以梦园小区X#楼X室作抵押，2004年6月30日前还清。”同时，杨井锋也在上面签字并作了担保。这张某子里面的8万元包括本金5万元和折合某利息3万元。在2003年5、6月份，我妹妹家属孙守芳（在唐山工作）汇来13万元给我，另外我又从老表处借款5万元，总计18万元，我和杨井锋、王广永一起到浙江中材塑钢厂，购得15万元的塑钢，另外的钱用作其他开支，此塑钢窗用于涉案房屋。王广永给杨井锋打个18万元的借条，用5-106、2-102、3-X室作抵押，然后杨井锋又给我妹妹家孙守芳打个13万元借条，又给我老表打个5万元的欠条，这5万元现在杨井锋还上了，还孙守芳3万元，现在5-X室给我妹妹家孙守芳了。

四、2005年5月12日，沛县法院作出的（2005）沛刑初字第X号判决书确认“2004年6月12日，被告人杨井锋向张某乙借款人民币x元；2004年6月10日，杨又向张某乙借款人民币x元；后杨又向张某乙（张某乙之夫张某丙的名）借款人民币x元。”，王广永因犯非法吸收公众存款罪，被沛县法院判处有期徒刑一年；杨井锋因犯非法吸收公众存款罪，被沛县法院判处有期徒刑八个月。上述判决书中未确认王广永向张某乙借款这一事实。

五、张某丙在庭审中辩称，2003年6月到2004年6月，王广永一共借其26万元，都是工程款，其多次向王广永要钱，王广永无力偿还，2004年6月18日，徐州市银发房地产开发有限公司与张某乙双方签订了商品房买卖合某（编号：（略））一份，合某约定将位于沛县X区层高为2.9米、面积为164.27平方米的第五幢三单元X号以840元/平方米，总价款x元的价格出售给张某乙，徐州市银发房地产开发有限公司并于同日向张某乙出具了房款伍号楼三单元X室，金额为x元的购房收款联一份。

六、姚某与徐州市银发房地产开发有限公司双方签订的本案涉诉商品房买卖合某和张某乙与徐州市银发房地产开发有限公司双方签订的本案涉诉商品房买卖合某均未在房管部门登记备案，且本案诉争房屋未经验收。

七、2006年8月16日，原徐州市银发房地产开发有限公司变更为现徐州市龙祥房地产开发有限公司。

原审法院认为，从本案涉诉房屋由原徐州市银发房地产开发有限公司以x元的价格销售给案外人田传金，再由原徐州市银发房地产开发有限公司同意案外人田传金销售给姚某，姚某持有的原徐州市银发房地产开发有限公司出具的买受人经过涂改的且与合某其他内容不是同一人书写的商品房买卖合某，姚某持有的原徐州市银发房地产开发有限公司出具的客户名称原为田传金后改为姚某，金额由x元，将“1和壹”划去的收据等证据进行分析，案外人田传金与原徐州市银发房地产开发有限公司之间以及姚某与原徐州市银发房地产开发有限公司之间不足以认定为真正的商品房买卖合某关系，退一步讲，姚某与原徐州市银发房地产开发有限公司之间存在商品房买卖合某关系，姚某截止目前享有的仅为债权，而非物权，且姚某提供的证据也不足以认定被告违背善良风俗恶意侵犯姚某的债权，故，姚某要求被告将诉争房屋恢复原状后，限期交付给姚某，没有法律依据，姚某的起诉不符合某律规定。遂裁定：驳回姚某的起诉。

上诉人姚某不服原审裁定，向本院提起上诉称：1、一审法院认为“姚某与原徐州市银发房地产开发有限公司之间不足以认定为真正的商品房买卖关系”是错误的。从合某本身看，虽然合某内容有涂改，个别地方不是同一人书写，法律没有规定房屋买卖合某必须采用同一格式且不能涂改，也没有规定房屋买卖合某必须有一人书写才有效。只要合某双方当事人认可修改的内容就视为是当事人真实意思的表示，虽然合某及收据内容有修改，但都是经过银发公司同意的，个别地方修改虽没有加盖公章，但银发公司是认可的，合某上将田传金的名字改为姚某是经过银发公司同意的。银发公司用带有田传金痕迹的合某同姚某签订，姚某没有过错，该合某的相对方分别是姚某和银发公司，田传金只是银发公司的代理人，而不是房屋的转售方。2、银发公司的原法定代表人认可姚某已交清了全部房款，变更后的龙祥公司对此不持异议。姚某已经完成了合某约定的全部义务，但合某的另一方龙祥公司没有履行交付房屋的义务。现姚某要求继续履行合某，这是合某规定的义务，上诉人的上诉请求完全正当。姚某在起诉龙祥公司交付房屋的同时，连同占据诉争房屋的张某乙、张某丙一并起诉是完全正确的。该诉争房屋如何交付，能否交付与占据房屋的人有直接利害关系。3、张某乙、张某丙占据该诉争房屋根据合某性质，已经被2005年沛刑初字第X号刑事判决书第24项加以认定，请求二审法院撤销（2011）沛民初字第X号民事裁定书，指令一审法院继续审理。

被上诉人张某乙、张某丙辩称：一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。请求二审法院在查明事实的基础上，依法驳回上诉，维持原裁定。

被上诉人徐州市龙祥房地产开发有限公司辩称：1、我们认为一审法院裁定错误，法院是解决矛盾的地方，一审法院采用裁定的方式继续把矛盾推给我们开发公司是错误的。本案房屋出现两份商品房买卖合某，名义上出现两个购买人，本案中的诉讼请求是交付房屋，一审法院应当就两份合某、两个购买人、合某效力进行审查，如果两份合某都有效，应当确定谁优先享有取得房屋的所有权，如果两份合某都没有效力，房屋归开发公司所有，但一审法院却不对两份合某作出任何认定，我们认为是错误的。2、本案的上诉人与被上诉人之间的合某虽有修改之处，但这种修改已经经原法定代表人认可，况且房屋的买卖，法律也没有规定必须采取书面形式，口头买卖房屋也是允许的，我们认为一审应对该案进行实体审理，作出对于两份合某、两个购买人性质的认定。

二审期间，姚某提供“2005.7.1商品房买卖合某”一份，以证明：1、上诉人出资购买本案诉争房屋。2、田传金是被上诉人开发公司的销售代理人。

徐州市龙祥房地产开发有限公司对该份证据的真实性无异议。

张某乙、张某丙对该份证据的真实性、合某、证明对象均提出异议。

根据诉辩双方的诉辩主张，经双方当事人确认，本案的争议焦点是：本案是否属于人民法院民事案件受案范围。

二审查明的事实与一审裁定查明事实一致。

本院认为，虽然张某乙、张某丙现占用本案诉争的房屋，但该房屋既未经过竣工验收，也未向房屋购买人实际交付使用。在此情况下，姚某并非诉争房屋的所有权人。姚某仅依据与徐州市银发房地产开发有限公司签订的“商品房买卖合某”，即要求张某乙、张某丙排除妨碍，迁出诉争房屋，既不是适格主体，亦无法律依据。故一审裁定驳回姚某的起诉，并无不当。

综上，上诉人姚某的上诉理由不能成立，一审裁定依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：

驳回上诉，维持原裁定。

本裁定为终审裁定。

审判长黄政

审判员周向前

代理审判员王素芳

二○一一年八月二十五日

书记员汪惠