中华人民共和国最高人民法院

民事判决书

(2000)民终字第X号

上诉人(原审被告)：安徽省劳动厅。住所地：安徽省合肥市X路X号。

法定代表人：谢某，该厅厅长。

委托代理人：蒋敏，安徽天合律师事务所律师。

委托代理人：张大林，安徽天合律师事务所律师。

上诉人(原审原告)：南太平洋企业推广(安徽)有限公司。住所地：安徽省合肥市X路X号。

法定代表人：张某某，该公司董事长。

委托代理人：张剑雄，安徽安泰律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：深圳市美术装饰工程有限公司。住所地：广东省深圳市福田区上步工业区石化贸易大厦四楼。

法定代表人：杨某某，该公司董事长。

委托代理人：张红旗，北京杰通律师事务所律师。

上诉人安徽省劳动厅(以下简称劳动厅)、南太平洋企业推广(安徽)有限公司(以下简称南太平洋公司)为与被上诉人深圳市美术装饰工程有限公司(以下简称装饰公司)房屋租赁装潢合同纠纷一案，不服安徽省高级人民法院(1999)皖民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

经审理查明：1982年9月1日，安徽省合肥市人民政府批准劳动厅在三孝口兴建“安徽劳动服务大楼”。1994年3月2日，安徽省计划委员会批准立项，同意劳动厅兴建“就业培训和省劳务市场”大楼(以下简称东大楼)。劳动厅于1994年4月21日办理了建设工程规划许可证。1995年9月23日，劳动厅与装饰公司、南太平洋公司签订《关于租赁新建东大楼合同书》约定，劳动厅将东大楼（略）平方米的房屋租赁给装饰公司、南太平洋公司使用。两公司负责大楼内部装饰及一层四周外装饰工程、中央空调、变配电、消防及通讯系统的资金投入。两公司垫资总额在2356万元以内，所垫资金逐年在房租中抵扣，所形成的固定资产，归劳动厅所有。租赁期限为15年，经营面积为（略）平方米，月租金为每平方米48元。辅助面积为（略）平方米，月租金为每平方米3045元。双方还具体约定了租金的支付及抵扣垫资办法。双方初步约定在1996年2月29日前，一至三层商场整体完工并具备开业条件，经验收合格30日后计算一至三层租金。四至七层初步定为同年5月30日前整体完工并具备开业条件，经验收合格30日后计算租金。在合同期内，两公司不得中断合同，否则劳动厅不支付两公司的装潢费用。双方还就违约责任等事项作了约定。1996年12月22日，劳动厅与南太平洋公司又签订《房屋租赁合同》约定，劳动厅将东大楼一层385平方米门面房及六层（略）平方米客房租赁给南太平洋公司使用，租期为15年。一层385平方米门面房前9年按月租金每平方米（略）元计算，后6年按月租金每平方米48元计算。六层（略）平方米客房前9年按月租金每平方米（略）元计算，后6年按月租金每平方米48元计算。双方约定该合同为扩租合同，未列条款，依1995年9月23日所签订的合同执行，租金亦随前合同同时计租，并对付款方式重新进行了约定。

1996年6月18日和7月23日，劳动厅分别将东大楼一至三层及四至八层点交给南太平洋公司施工。同年11月，一至三层装潢工程竣工，但未经工程质量主管部门进行竣工验收。四至八层至今土建工程及装潢工程均未完工。1996年11月30日，南太平洋公司等股东设立合肥市春天百货有限责任公司的春天百货商场正式开业，该商场使用东大楼的一至三层。1997年7月11日春天百货商场停业。其间，南太平洋公司、装饰公司于1997年3月8日致函劳动厅，提出终止合同的履行，未获劳动厅同意。1998年2月12日，劳动厅致函南太平洋公司、装饰公司，要求全面完成工程的垫资投入，并要求自春天百货商场开业以来，抵扣所垫资金后，南太平洋公司、装饰公司应付租金合计为168万元。此后，双方当事人虽经多次协商均未达成一致。南太平洋公司、装饰公司遂于1999年3月1日向一审法院提起诉讼，请求确认租赁合同无效，判令劳动厅返还投资款（略）元及赔偿利息损失。一审法院于1999年12月16日裁定南太平洋公司、装饰公司将东大楼先予执行交给劳动厅。

另查明：1998年8月，劳动厅领取了国有土地使用权证，该证中注明“此证为划拨土地使用权，严禁非法交易”，“本宗地严禁改作商业用地”。

又查明：1999年5月31日，安徽省高级人民法院应双方当事人的请求委托安徽省基建审计师事务所对工程造价进行鉴定，该工程造价为（略）元。1999年9月6日，安徽省高级人民法院委托合肥市室内装饰管理处就东大楼一至三层装潢施工中未按该处的整改通知进行整改，对整改所需费用进行评估，《评估结论书》认定整改工程评估造价为（略）元。同时，双方当事人对账结果为：南太平洋公司、装饰公司直接给付劳动厅（略）元，两公司装潢及设备款为（略）元，两公司施工给劳动厅造成的损失为（略）元。

一审法院审理认为：双方当事人签订的《关于租赁新建东大楼合同书》及《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，讼争房屋虽未领取房屋所有权证，但权属明确，不违反法律规定，属有效合同。鉴于双方均有终止合同的意思表示，且合同未得到全面实际履行，故同意双方解除合同。致使合同没有全面履行双方均有责任。因合同解除所造成的损失，双方各自负担。南太平洋公司、装饰投资的设备及对房屋的添附，随房屋一起交给劳动厅，归劳动厅所有。劳动厅应给付两公司的投资及工程款。东大楼一至三层商场虽未经竣工验收，但两公司已实际投入使用，应给付租金。东大楼四至八层，由于未实际交付使用，双方均有违约责任，故房屋租金及违约金均不予计算。劳动厅在答辩中提出的反诉请求系反驳，不构成反诉。两公司在施工过程中给劳动厅造成的实际损失应予赔偿。据此判决：一、解除双方签订的《关于租赁新建东大楼合同书》及《房屋租赁合同》，东大楼交还劳动厅，东大楼的装潢及设备归劳动厅所有，南太平洋公司、装饰公司运进的柜台于判决生效后十日内自行运走；二、劳动厅付给南太平洋公司、装饰公司投资及装潢工程款（略）元；三、南太平洋公司、装饰公司付给劳动厅房屋租金（略）元，并赔偿因施工给劳动厅造成的损失（略）元。上述款项相抵，劳动厅于本判决生效后一个月内给付南太平洋公司、装饰公司（略）元；四、驳回南太平洋公司、装饰公司的其他诉讼请求。案件受理费（略）元，由南太平洋公司、装饰公司负担（略）元，劳动厅负担（略）元；审计费（略）元，由南太平洋公司、装饰公司负担（略）元，劳动厅负担（略）元；评估费1000元，由南太平洋公司、装饰公司负担。

南太平洋公司、劳动厅均不服一审判决，向本院提起上诉。南太平洋公司上诉称：租赁合同及扩租合同应为无效。根据法律规定，以划拨方式取得的土地使用权在没有办理土地出让手续前不得出租该土地上的房屋。南太平洋公司实际使用房屋不到一年，租金及投入的资金利息应作为无效合同的损失按过错大小分担。劳动厅上诉称：租赁合同及扩租合同应认定为有效。一审法院判令劳动厅承担南太平洋公司、装饰公司为自身经营所需的设备投入资金，无法律依据；南太平洋公司、装饰公司预付的空调款13万元，劳动厅无偿付义务；东大楼四至八层已点交给南太平洋公司和装饰公司，两公司未履行装潢义务，租金及违约损失应由两公司承担；一审法院对扩租房屋部分的租金未予保护；依合同约定，两公司中断合同，劳动厅不应支付装潢费用。装饰公司答辩称：租赁合同及扩租合同应认定为无效。劳动厅应承担合同无效的主要责任。部分设备投资是装饰工程固定设施的组成部分，是合同约定的投资范围。劳动厅对购买空调一节是知道的，按约定劳动厅应垫付空调款。东大楼四至八层未完成土建，也未验收，南太平洋公司、装饰公司没有实际使用，故不应承担租金及违约金。扩租部分房屋因合同无效，南太平洋公司、装饰公司不应承担租金。

本院认为：劳动厅领取的国有土地使用证上注明，土地为划拨用地，严禁改作商业用地和进行非法交易，劳动厅将划拨土地及地上的房屋，租赁给南太平洋公司、装饰公司使用，属对划拨用地及地上的房屋进行非法经营的行为，违反了国家法律法规的有关规定，双方签订的合同应确认为无效合同。一审法院认定双方签订的《关于租赁新建东大楼合同书》及《房屋租赁合同》有效，适用法律错误，应予纠正。造成合同无效，劳动厅负有主要过错责任，南太平洋公司、装饰公司亦有一定责任。劳动厅应将南太平洋公司、装饰公司在该房屋上的装潢及设备投资（略）元予以返还。因南太平洋公司、装饰公司实际占有使用东大楼的一至三层房屋，依法应支付劳动厅房屋使用费（略）元(东大楼一层至三层使用费（略）元，扩租房屋使用费23万元)。上述款项相抵，劳动厅应向南太平洋公司、装饰公司支付差额部分的资金（略）元及利息。一审判决对劳动厅应支付的差额部分的资金未计利息不当。南太平洋公司、装饰公司因施工给劳动厅造成的损失，应予承担，并将审计期间运进的柜台自行运走。东大楼四至八层房屋未实际投入使用，故南太平洋公司、装饰公司不应承担房屋使用费。13万元空调款属于工程项目的投入，故劳动厅请求不应由其支付该款，依据不足，不予采信。劳动厅、南太平洋公司的其他上诉请求，于法无据，不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第(五)项、第二款、第六十一条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项之规定，判决如下：

一、撤销安徽省高级人民法院(1999)皖民初字第X号民事判决；

二、劳动厅与南太平洋公司、装饰公司签订的《关于租赁新建东大楼合同书》及《房屋租赁合同》无效；

三、劳动厅应返还南太平洋公司、装饰公司装潢及设备投资款（略）元。南太平洋公司、装饰公司应支付劳动厅房屋使用费（略）元。上述款项相抵，劳动厅应于本判决生效后30日内返还南太平洋公司、装饰公司（略）元及该款利息(自1999年3月1日起至本判决生效之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算)；

四、南太平洋公司、装饰公司应赔偿因施工给劳动厅造成的损失（略）元；并将审计期间运进的柜台于本判决生效后10日内自行运走；

五、驳回劳动厅、南太平洋公司的其他上诉请求。

一审案件受理费（略）元，由劳动厅负担（略）元，由南太平洋公司负担（略）元，由装饰公司负担（略）元；审计费（略）元，由劳动厅负担（略）元，由南太平洋公司负担（略）元；评估费1000元，由劳动厅负担。

二审案件受理费（略）元，由劳动厅负担（略）元，由南太平洋公司负担（略）元，由装饰公司（略）元。

本判决为终审判决。

审判长郭彦祯

代理审判员杨某业

代理审判员贾劲松

二000年八月十五日

书记员关丽