浙江省永嘉县人民法院

民事判决书

（2012）温永瓯民初字第X号

原告：永嘉某某房地产开发有限公司。

委托代理人（特别授权）：徐某某。

被告：丁某，男，X年X月X日出生，汉族，经商。

委托代理人（特别授权）：吴某某。

原告永嘉某某房地产开发有限公司诉被告丁某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年1月31日立案受理。本院受理后，被告在答辩期间对本案提起管辖异议，经本院审查认为其异议不成立，遂依法予以驳回，驳回后被告未提起上诉。后依法由审判员戴康强适用简易程序，于2012年4月9日公开开庭进行了审理，并当庭宣告判决。原告永嘉某某房地产开发有限公司的委托代理人徐某某，被告丁某的委托代理人吴某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告永嘉某某房地产开发有限公司诉称：2011年8月4日，原告开发的“某某嘉园”商住房项目开盘，被告通过摇号方式，取得X幢X室的商品房。当日，原、被告签订了商品房预定协议书。2011年8月12日，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：被告支付664300元的首付款，余款153万元，于商品房结顶后，在原告发出书面通知后7天内向指定的银行申某按揭贷款。2011年12月15日，原告开发的1-X幢楼房全部结顶。后原告分别于2011年12月15日、16日，通过手机平台信息和书面邮件方式通知被告于2011年12月25日前到原告处办理银行按揭或交纳购房款余额。但被告却没有按约到原告处办理银行按揭或交纳购房款余额。按商品房买卖合同附件八即补充协议第一条第二款约定：由于原告的原因不能办理银行按揭贷款的将自动转为分期付款。商品房买卖合同第7条二款规定：分期付款的，在签订商品房买卖合同当日支付30%，房屋结顶支付总房款的30%，结顶后3个月内支付总房款的20%，剩余20%的房款在结顶6个月内付清。于是，2012年1月4日，原告再次以书面邮件方式通知被告于2012年1月15日前，到原告处交纳第二期购房款。但时至今日，被告仍未按双方签订的商品房买卖合同及合同附件八的补充协议内容履行自己的义务。原告认为原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，意思表示真实、内容合法，属有效合同，应受法律保护。被告故意不履行合同规定的义务，显然已构成违约。故诉至法院，请求判令：确认原、被告于2011年8月12日签订的《商品房买卖合同》合法有效；被告按合同约定交纳第二期购房款658290元并支付逾期付款的违约金(违约金从2012年1月15日起，每日以应交购房款的万分之五计算到实际交付之日止)；本案诉讼费用由被告承担。

为证明起诉的事实，原告在举证期限内向本院提供了下列证据：

1、公司营业执照复印件一份，以证明原告主体资格；

2、被告身份证复印件一份，以证明被告主体资格；

3、商品房预订协议书、商品房买卖合同各一份，以证明原、被告签订商品房买卖合同的过程及合同约定有关内容的事实；

4、温州华夏建设监理有限公司证明一份，以证明原告开发的商住楼已结顶的事实；

5、平台信息、通知书五份，以证明原告已按双方签订合同内容履行义务，被告未按合同履行其义务及已构成违约的事实；

6、申某、确认单、开盘须知各一份，以证明被告在购买商品房之前即明知原告开发的楼盘已改名为“某某嘉园”的事实；

7、律师函一份，以证明被告已接到原告要求其办理银行按揭或交纳购房款的通知的事实；

8、监理合同一份，以证明原告开发的“某某嘉园”是温州市某某房开公司委托温州华夏建设监理公司监理的事实；

9、某某嘉园价格表一份，以证明本案的房屋价格经依法批准并公示的事实，被告对本案房屋的价格系明知的事实；

10、某某嘉园价格公示表一份，以证明本案的房屋价格经依法批准并公示的事实，被告对本案房屋的价格系明知的事实；

11、价格销控表一份，以证明本案的房屋价格经依法批准并公示的事实，被告对本案房屋的价格系明知的事实；

12、已办理按揭业主汇总表一份，以证明某某嘉园部分业主已收到合同书，以及原告已通知被告领取合同书的事实；

13、短信摘要一份，以证明原告已通知被告领取合同书的事实。

被告丁某辩称：1、本案诉争的合同应为无效。原告不具备开发该楼盘项目的资质，对于该楼盘项目土地使用权的取得也属违法。2、原告在合同履行过程中存在明显欺诈、胁迫行为，该合同应当被撤销，现被告已向贵院提起诉讼，本案应当以被告提起的撤销之诉的审理结果为前提，本案应当中止审理。3、被告至今没有拿到诉争合同的原件，被告不知道依据合同应当所享有的权利和承担的义务，被告因为原告的原因无法履行合同，现原告起诉要求被告承担违约责任显属不合理。4、原告主张的被告违约的事实不能成立，包括：双方约定的违约方式即附件八的条款属于无效条款，该条款属于格式条款，属于原告免除自己义务，增加对方负担的条款，现原告依据该条款主张被告违约没有法律依据；被告没有收到原告的付款通知，房屋的结顶事实也没有依据，原告主张被告承担违约责任没有事实和法律依据。5、原告具有明显的预期违约的事实，被告已委托律师提出，原告没有给予任何回复，被告属于行使不安抗辩权的行为。

为证明答辩事实，被告在举证期限内向本院提供下列证据：

1、温建房（2010）X号文件一份，以证明原告仅取得房地开发暂定资质，其经营范围限于开发层数X层以下的建设项目；

2、永嘉县国有建设用地使用权出让成交确定书及公证书一份，以证明诉争房屋的国有土地使用权系温州市某某房地产开发有限公司取得，原告不具有该土地的开发权益；

3、建设用地规划许可证一份，以证明诉争房屋的用地单位为温州市某某房地产开发有限公司；

4、律师函一份，国内特快专递详情单各一份，以证明2011年12月26日，被告因发现原告在楼盘开发中存在不规范之处和原告未将合同原件交给被告，故被告委托律师向原告致函，要求原告进行协商，但原告对此置之不理的事实。

原告提供的证据，经被告质证后表示：对证据1无异议，但是在营业执照副本里面的经营内容中的资质被告需要说明；对证据2无异议；对证据3的形式真实性无异议，但买卖合同中的附件8属于原告的格式合同，其中原告在第一点的特别约定中具有明显免除自身责任，加重对方义务的内容，该格式条款应当作出特别提示，但是原告的排版相当密集，这样的内容不足以引起被告的注意，该条款应当无效；证据4的关联性有异议，其上载明的是“某某公馆”，与本案主张的“某某嘉园”无关联性。对证据5有异议，被告没有收到短信及通知；对证据6有异议，该申某应当是由被告出具给原告，而实际上却是原告单方印制，其中虽然有“某某嘉园”的字样，但是之前原告宣传的是“某某公馆”，原告未明示名称变更的事实，所以原告不能证实原告的待证事实；对证据7无异议，该证据由被告委托律师向原告所发，是因为被告得知原告在楼盘开发过程中存在不规范的事实，而该事实可能导致原告无法完整履行合同，故被告委托律师向原告提出，但是原告没有给予明确的回复；对证据8的关联性有异议，工程名称是“某某公馆”，单位是温州中厦，与本案无关；对证据9有异议，该些证据都是由原告单方制作，不能证明该价位表通过依法审批的事实，上面盖的章没有房管局的备案章；对证据10的三性均有异议，该照片是原告单方面制作；对证据11、12有异议，属于原告单方面制作内容，证据12中其他业主已经收到并不表示被告已经收到；对证据13即短信摘要的真实性有异议。被告提供的证据，经原告质证后表示：对证据1、2的真实性、合法性无异议，但对其证明内容有异议，该三份证据证明了房产由温州中厦和永嘉中厦开发。对证据3的关联性有异议，上次证据已经提供，经发改委批准之后，诉争房屋的用地单位已经变更为永嘉中厦。对证据4有异议，律师函第三页第一行内容，可以得知被告已收到原告公司的通知，第四页第一段最后一行，也可明确原告也将通知送给被告。

综合原、被告的举证、质证意见，本院认证如下：原告提供的证据1系工商行政管理局发放的营业执照，可以证实原告基本情况，本院予以认定；证据2被告无异议，予以认定；证据3系原、被告签订的预定协议书与商品房买卖合同，其主体合格、内容合法，双方当事人的意思表示真实，均系合法有效的合同，予以认定；证据4系监理公司出具证明，虽然该证明中对原告开发的楼盘仍称为“某某公馆”，但因原告与其签订合同时，对楼盘的名称使用的就是其暂定名“某某公馆”，可以证实原告开发的楼盘的建造情况，予以认定；证据5可以证实原告在房屋结顶后曾多次通知被告按照合同规定履行相应义务的事实，且在庭审过程中，被告对收到通知也是予以承认的，故予以认定。证据6可以证实被告在签订合同之前已经明知该楼盘的名称已经改为“铂金嘉园”的事实，予以认定；证据7系被告通过律师寄给原告的律师函，其中提及被告“现贵公司通知委托人立即补交首付款以及配合办理按揭贷款手续，在实际履行过程中有一定的困难。”该内容可以证实被告已经收到原告相关通知的事实，予以认定。证据8可以证实原告的母公司与温州华厦建设监理有限公司签订合同时适用的是“某某公馆”的暂定名的事实，予以认定。证据9--11可以证实原告在开盘时有公示房屋价格的事实。证据12与本案无关联性，不予认定。证据13可以证实原告有通知被告领取相关材料的事实，予以认定。上述本院认定的证据均作为本案的定案依据。被告提供的证据1—3不能证实原告不具备开发资质；证据4不能证实被告主张，均不予认定。

结合原、被告的陈述，根据认定的证据，本院认定以下事实：永嘉某某房地产开发有限公司系“某某嘉园”楼盘的开发企业。2011年7月27日原告公司启动诚意金办理程序，被告于2011年8月1日到“某某嘉园”展示中心，填写了一份“‘某某嘉园’诚意金办理申某”与“‘某某嘉园’申某报名确认单”，并按照规定的程序交纳了300000元诚意金。2011年8月4日，“某某嘉园”开盘，原告按照通知参加抽签摇号并摇得X幢X室商品房。2011年8月12日，被告与原告签订了《商品房买卖合同》，并交纳了首付款664300元。合同约定：该商品房单价为每平方米16500元，总金额（略）元。付款方式为签订合同当日先支付不低于总房款30%的首付款，计664300元，剩余部分房款在出卖人发出书面通知后7天内向指定的银行申某按揭贷款。在附件八补充协议内容中双方又约定：“1、若采用按揭贷款的：由于金融政策调整或买受人的原因(如对借款的额度不能提供完整的收入证明及财产证明、所提供的证明不能被银行认可，以及代理人诚信不能被银行认可等)对买受人申某的额度和银行实际放贷额度产生差额或申某借款的额度未被批准时，买受人应在收到出卖人发出的书面通知或电话通知后，7天内到指定地点支付该商品房剩余房款，否则视为买受人违约，出卖人按本合同第八条约定追究买受人违约责任并收取已支付房款的20%作为违约金。2、由于买受人的原因不能办理按揭贷款的将自动转为分期付款：买受人必须在出卖人发出书面通知或电话通知后，7天内至出卖人指定地址办理付款手续，否则视买受人违约，出卖人按照合同第八条约定追究买受人违约责任并收取已支付房款的20%作为违约金。”签订合同后，因原告需将商品房买卖合同交至永嘉县房产管理局登记备案，故被告一直未持有商品房买卖合同。2011年12月15日，大楼结顶。后原告分别于2011年12月15日、16日、23日多次通过短信平台通知被告于12月19日至25日办理按揭贷款手续，并告知如逾期办理，则按合同第八条约定承担违约责任。但被告一直未办理按揭贷款手续，也未交纳第二期购房款。

本院认为：原、被告于2011年8月12签订的《商品房买卖合同》主体合格、内容合法，意思表示真实，属有效的合同，双方当事人均应按合同的约定履行相应的义务。被告应当在双方约定的时间内办理银行按揭贷款手续，因被告未在规定的时间内办理按揭贷款手续，按双方签订的合同约定：因原告方原因不能办理银行按揭贷款的将自动转为分期付款，而分期付款的，应当在签订商品房买卖合同当日支付30%，房屋结顶支付总房款的30%，结顶后3个月内支付总房款的20%，剩余20%的房款在结顶6个月内付清。现原告建造的房屋已经结顶，但被告却未按约交纳房款，显属违约，应当承担违约责任。原告为此要求其按合同约定交纳第二期购房款658290元并自2012年1月15日起每日按应交购房款的万分之五支付违约金，理由正当、合法，本院予以支持。被告在审理过程中提出双方签订的合同无效及属于可撤销合同的辩解，与本院查明事实及法律规定不符，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百十四条第一款的规定，判决如下：

一、原告永嘉某某房地产开发有限公司与被告丁某于2011年8月12日签订的《商品房买卖合同》合法有效；

二、被告丁某于本判决生效之日起十日内支付原告永嘉某某房地产开发有限公司第二期购房款658290元并支付违约金(违约金每日按购房款658290的万分之五计算，从2012年1月15日起计算至判决确定的履行之日止)。

本案受理费10384元，减半收取5192元，由被告丁某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院[在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费10384元(具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还)，款汇温州市中级人民法院，浙江省省级财政专户结算分户，开户行：温州市农行营业部，账号：319-（略），逾期不交按自动撤回上诉处理]。

审判员戴康强

二○一二年四月九日

书记员阮芳芳