上诉人（原审被告）：武汉琴台知音建材有限公司

被上诉人（原审原告）：武汉市X区人民政府永丰街办事处

上诉人武汉琴台知音建材有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服武汉市X区人民法院（2011）阳民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人武汉琴台知音建材有限公司的法定代表人甘某及其委托代理人鲁某，被上诉人武汉市X区人民政府永丰街办事处的委托代理人刘某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院审理查明，2004年2月1日，原告（甲方）与A水泥公司（乙方）签订《租赁合同》一份，约定甲方将地处董家店村X乡快活岭砖瓦厂场地45亩2分租赁给乙方建立20万吨水泥粉磨站，租赁期间20年，自2004年2月1日起至2024年1月31日止。土地租赁费按每亩/年分期计算，第一个五年每亩年租赁费2800元，即每年租赁费12.65万元,第二个五年每亩年租赁费3200元，即每年租赁费14.46万元,先付款后使用，每年1月20日前一次性支付下年度租赁费等相关事宜。合同签订后，原告将场地交付A水泥公司使用，A水泥公司将场地用于经营水泥制造，建筑材料批发、零售。2004年3月1日，原告（甲方）与A水泥公司（乙方）签订《补充协议》，甲方将原快活岭砖瓦厂三层楼办公室一栋及附属设施（车库、厕所）租赁给乙方使用，租赁时间与租赁合同期限相同，租赁费按年分期计算，第一个五年（2004年2月1日至2009年1月31日）每年租赁费捌千元整，第二、三、四个五年（2009年2月1日至2024年1月31日）每年壹万。租赁费连同《租赁合同》土地使用费在每年1月20日前一次性付清下年度租赁费等相关事宜。《租赁合同》及《补充协议》签订后，双方依约履行，2004年12月9日，A水泥公司在武汉市工商行政管理局变更名称为B水泥公司。A水泥公司缴纳租金至2009年2月1日。2008年4月17日，原告致函A水泥公司，告知A水泥公司租赁原告的土地，经武汉市城市规划局规划批准，已作为老汉沙公路X排水工程建设项目中，拆除汉阳区X村X村拆迁户的还建用地。根据A水泥公司与原永丰乡人民政府2004年2月1日签定的《租赁合同》第七条规定，特向A水泥公司函告，从2008年4月17日起，终止双方于2004年2月1日和2004年3月1日签定的《租赁合同》和《补充协议》，自送达函告之日起5日内，就终止协议后的相关事宜进行协商，逾期视为认同函告的权利义务。B水泥公司收文时间为2008年12月4日，收文人甘某。2009年6月15日武汉市X区人民政府下达阳政[2009]X号区人民政府关于对B水泥公司实行关闭的决定，对B水泥公司水泥生产线在2009年6月30日前实行关闭。2009年8月12日，B水泥公司在武汉市工商行政管理局变更名称为武汉琴台知音建材有限公司，主营范围由水泥制造，建筑材料批发、零售变更为建筑材料批发、零售，并变更了注册号。

一审法院另查明，武汉琴台知音建材有限公司在武汉市X区地方税务局永丰税务所最后纳税时间为2008年12月。在武汉市X区国家税务局最后有收入纳税时间为2009年10月23日，申请注销时间为2011年4月8日。2010年3月，某咨询公司与某水泥厂签订协议书就某水泥厂整体拆迁补偿事宜达成协议。

现原告起诉至法院要求被告支付自2009年2月1日至2011年2月1日拖欠的租赁费人民币30.92万元并承担本案诉讼费。

一审法院审理认为：原告与A水泥公司签订的租赁合同和补充协议系双方真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。租赁合同和补充协议签订后，原告将场地及办公楼和附属设施（车库、厕所）交付给A水泥公司使用，A水泥公司依约支付每年房租至2009年2月1日。2008年4月17日原告致函A水泥公司要求终止双方于2004年2月1日和2004年3月1日签订的租赁合同和补充协议，B水泥公司于2008年12月4日签收，未提出异议，双方的租赁关系终止。其后双方没有续签合同，亦没有办理交接手续，B水泥公司仍然占用所租场地及房屋和附属设施，B水泥公司应该缴纳至其生产经营止的占用费，费用交纳标准以双方签订的租赁合同和补充协议确定的租金标准为宜。A水泥公司于2004年变更名称为B水泥公司、2009年变更名称为武汉琴台知音建材有限公司，A水泥公司、B水泥公司的权利义务由武汉琴台知音建材有限公司承担。对于被告所辩称的原告已于2008年4月函告被告解除双方的租赁关系，被告已经收文予以同意，被告已经缴纳超过半年的租赁费的主张，从2009年6月15日武汉市X区人民政府发文要求关闭B水泥公司的决定、被告在武汉市工商行政管理局汉阳分局的企业变更通知书以及被告在武汉市X区国家税务局的最后有收入纳税时间为2009年10月23日，可以看出截止2009年10月23日之前被告仍在继续生产经营，因此对于被告的该主张本院不予采信，被告应该按双方在《租赁合同》和《补充协议》中约定的租金标准缴纳自2009年2月1日至2009年10月23日的占用费人民币115,950元。对于2009年10月23日至2011年2月1日期间是否缴纳使用费，因被告所在地被纳入老汉沙道路排水工程拆迁居民还建安置地，自2009年10月23日起被告与相关单位协商拆迁事宜，虽然占用租赁标的物，但停止生产经营，因此对于原告主张被告缴纳自2009年10月23日至2011年2月1日期间的租赁费的诉讼请求本院不予支持。对于被告主张原告的诉讼请求已经超过一年的诉讼时效的观点，被告与拆迁公司于2010年3月达成拆迁协议，此前租赁物一直在被告的占用下，原告对于租金的主张应自2010年3月起算，原告于2011年1月21日起诉，未超过一年，对于被告该项主张本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百二十六条、第二百二十八条，判决：被告武汉琴台知音建材有限公司于本判决生效之日起十日内付给原告武汉市X区人民政府永丰街办事处人民币115,950元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币5,938元（原告武汉市X区人民政府永丰街办事处已预交），由原告武汉市X区人民政府永丰街办事处负担人民币3,711元，被告武汉琴台知音建材有限公司负担人民币2,227元，诉讼保全费人民币2,270元（原告武汉市X区人民政府永丰街办事处已预交），由原告武汉市X区人民政府永丰街办事处负担人民币1,419元被告武汉琴台知音建材有限公司负担人民币851元，被告武汉琴台知音建材有限公司于本判决生效之日起十日内将所负担的款项直接支付给原告武汉市X区人民政府永丰街办事处。

判后，武汉琴台知音建材有限公司不服，向本院提出上诉称：依据双方于2004年2月1日签订的《租赁合同》“在租赁期内，被上诉人提前收回场地，应提前6个月通知上诉人，并退还未到的租赁费，并赔偿上诉人的设施投入资金，搬迁费用”的约定，被上诉人无权要求上诉人支付租金，应退还未到期的租赁费并赔偿上诉人损失，故上诉人享有抗辩权。请求：撤销原审判决，发回重审，或者改判驳回被上诉人的诉讼请求。

被上诉人武汉市X区人民政府永丰街办事处答辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。

经审理查明，一审法院审理查明的事实属实。

本院认为，上诉人与被上诉人于2004年2月1日和2004年3月1日签订的《租赁合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律强制性规定，属有效合同。被上诉人依约向上诉人交付了租赁的标的物，上诉人也依约使用了租赁标的物，但上诉人交付租金至2009年2月1日。2008年4月17日被上诉人致函上诉人要求终止双方于2004年2月1日和2004年3月1日签订的《租赁合同》及《补充协议》，上诉人于2008年12月4日签收后并未提出异议，故双方的租赁关系已协议终止。嗣后，上诉人仍然占用原租赁的标的物，则应支付占用费，费用交纳标准以双方签订的租赁合同和补充协议确定的租金标准为宜。上诉人上诉称，双方应依2004年2月1日《租赁合同》的约定，被上诉人应退还未到期的租赁费并赔偿上诉人损失的上诉理由，因《租赁合同》及《补充协议》终止后上诉人仍一直占用租赁物并进行生产经营，并未交还租赁物，故上诉人的上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。

综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费5938元，由武汉琴台知音建材有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长申斌

审判员陈继红

代理审判员丰伟

二○一二年六月十二日

书记员徐妮