原告黎XX。
委托代理人李XX，代理权限为特别授权。
委托代理人陈XX，代理权限为一般代理。
被告伍某甲。
委托代理人袁XX，代理权限为特别授权。
被告伍某甲X。
委托代理人张XX，代理权限为特别授权。
委托代理人李XX，代理权限为一般代理。
原告黎XX与被告伍某甲、伍某甲X房屋买卖合某纠纷一案，于2011年12月21日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员刘海源担任审判长、人民陪审员李胜、毕丰参加评议的合某庭。分别于2012年3月15日、2012年4月18日、2012年6月13日在民三庭审判庭公某开庭审理了本案。原告委托代理人李XX、陈XX（第二次开庭时到庭），被告伍某乙代理人袁兵，被告伍某甲X的代理人李XX（第一次开庭时到庭）、张XX（第二、三次开庭时到庭）分别到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黎XX诉称，2009年12月初，原告黎XX因个人原因决定放弃在株洲的产业，经过协商，原告同意将其所拥有的位于芦淞区市场群内的XX门面50%的产权转让给拥有另外50%产权的按份共有人即本案被告伍某甲。当时双方约定转让价格为430万元人民币，并约定转让此门面所发生的所有税费均由被告伍某甲一人承担。同时，应被告伍某乙请求，规避转让时所产生的大额税费，2009年12月17日双方在市房产局签订房屋转让协议书时将成交价特意降低为180万元，随后，应原告要求，被告于2009年12月25日向原告出具了一张承诺于年底之前支付100万元房款，余款330万元在办理好过户手续后20个工作日付清的欠条一张，由被告伍某甲X担保。截止起诉之日，被告尚欠原告230万元房款，经原告再三要求支付剩余购房款，但被告均不闻不问，无丝毫支付购房款之诚意，故请求法院判决两被告连带支付房款230万元及迟延履行利息294428元，并由被告承担诉讼费用。
原告黎XX为支持其诉求，向本院提交了以下证据：
1、原告身份证复印件，拟证明原告诉讼主体资格；
2、被告伍某甲、伍某甲X身份信息，拟证明两被告诉讼主体资格；
3、房屋转让协议，拟证明房屋交易、转让的事实；
4、欠条，拟证明房屋交易的真实价格及交易标的物房屋一半的市场价值在400万以上及被告伍某甲X应对430万元的债务承担连带担保责任；
5、房屋登记薄，拟证明交易的房屋已过户给被告伍某乙事实及所交易的房屋一半的真实价格在400万元以上；
6、证人伍某甲、聂XX的公某证言，拟证明被告因房屋买卖欠原告430万元的事实；
被告伍某甲答辩称：一、答辩人购买原告黎XX芦淞区XX栋（面积786.35平方米）的50%产权的转让款为182万元。2009年12月17日，答辩人购买原告所有的芦淞区XX栋（面积786.35平方米）的50%产权时与原告黎XX充分协商并签订协议，协议明确约定转让款人民币182万元。签订协议时双方均具有民事行为能力，且某房产局工作人员询问时，原告明确表示是真实意思表示并保证所提交材料（包括转让协议）真实合某，故答辩人与原告转让房产的转让款为182万元的事实客观真实且某容质疑。转让款430万元及规避税费降低转让款为180万元均是原告捏造的事实。二、依据《转让协议》约定，答辩人已付清房屋转让款，已全面履行合某义务，就房屋转让答辩人与原告黎XX间不再有债权债务。三、原告出示的欠条既不是答辩人出具，答辩人也没有授权任何人出具，原告黎XX依据该欠条向答辩人主张的诉讼请求没有事实根据和法律依据，依法应予以驳回。
被告伍某甲为支持其抗辩理由，向本院提交如下证据：
1、房屋转让协议书（与原告所举证据相同），拟证明2009年12月17日原告黎XX与伍某甲就XX区XX街X栋一楼的转让价款为182万元；
2、房屋转移登记询问表及受理单，拟证明2009年12月17日的房屋转让协议是双方真实意思表示，转让合某有效；
3、证明，拟证明2009年12月1日时，协议转让的房产当时环境差，设备设施破旧，无法经营，本属拆迁范围，转让价款182万元符合某时的房价。
被告伍某甲X答辩称，被告伍某乙主债务如果不成立的话，则被告伍某甲X的担保债务也不成立，即便主债权生效的情况下，担保债务也过了诉讼时效。
被告伍某甲X未提供证据支持其抗辩理由。
本院应原告的申请调取的株洲市X区XX栋X号房地产抵押估价报告，证明该房屋经评估（估价时点为2009年4月22日）抵押价值为人民币2928.37万元。
本院会同原、被告代理人调查、核实的证据：
1、证人伍某乙证言，证明欠款字据形成的过程和事实，并且某明430万元的欠款是房屋买卖产生的欠款；
2、证人聂XX的证言，证明欠款字据形成的过程和事实及该字据上的签名是被告伍某甲X所签等相关事实。
经交换证据和庭审质证，其质证意见综述如下：被告伍某甲对原告所举证据1、2没有异议；对证据3、5、6的真实性没有异议，但认为证据3恰能证明房屋买卖是182万元，证据5、6不能证明一半产权的房屋价值在400万元以上和买卖房产就是430万元；对证据4提出了异议，认为其未看过也未出示过这样的欠条。被告伍某甲X对原告所举证据1、2、3、5、6的质证意见与被告伍某乙质证意见一致，对证据4认为这个欠条是在伍某甲不知情的情况下写的，欠款人、担保人的签字都是伍某甲X签的，伍某乙签字不是本人所签，是伍某甲X对事情产生了误会签的，整个欠条是一份无效的欠条，因为担保人是不能代替主债务人来签字。原告对被告伍某甲所举证据1、2没有异议，但提出出现这个材料，是原告应被告要求为规避大额税费，才做了这样的事情；对证据3有异议，认为与本案无关。被告伍某甲X对被告伍某甲提供的证据均无异议。对本院调取和核实的证据，原告认为，房地产抵押估价报告证明该房屋真实价格比双方交易的价格高得多，证言说明房屋交易的真实价是430万。两被告均对房地产抵押估价报告的真实性没有异议，但对其合某、关联性提出了异议；被告伍某甲对证人证言认为，两证人与原告有利害关系，且某证言自相矛盾，无法判断他们所说的是否是事实，故两证人证言不能作为本案证据，且某证人均未证明伍某甲亲自或者委托他人签下了原告的所谓的欠条，证人在作证也明确说明他们签欠条没有在事后向伍某甲确认，证人证言本身也无法证明被告欠了原告的购房款。被告伍某甲X同意被告伍某乙质证意见外，还认为证人证言不能证明伍某甲是本债权的债务人，主债权不存在故担保债权也不存在。
上述证据经本院审查认为，原告所举证据1、2，两被告均无异议，本院予以采信；所举证据3、5、6属实，但对其拟证明的目的被告提出了异议，所举证据4，虽然两被告均认为该证据无效，但对该证据的真实性未提出了异议，两被告的意见其实质是对上述证据证明力的异议，本院将综合某、被告所提证据认定案件事实，并在对本案争议焦点评述时详细阐述，上述证据符合某据的关联性、合某、真实性要求，本院予以采信。被告伍某甲所举证据1、2原告及被告伍某甲X均无异议，本院予以采信，但对该证据所证实的内容，本院将与本案其他证据综合某定；所举证据3，虽然该证据能证明涉诉房屋的一些情况，与本案有一定的关联性，但经本院核实该证据不符证据的真实性要求，本院不予采信。本院调取和核实的证据，符合某据的合某、真实性和关联性要求，可以作为本案的证据使用，但对其所证明的事实，将与原、被告提供的其他证据予以综合某定。
根据双方当事人在庭审中的陈述及上述证据，本院查明如下事实:
坐落于湖南省XX市X区XX街XX栋XX号房屋，系商业服务用途，建筑面积786.33，原系原告黎XX和被告伍某甲共同所有，各占产权的50%。2009年12月17日，原告黎XX与被告伍某甲签订一份《房屋转让协议书》，双方约定，黎XX将芦淞区XX栋X号房屋建筑面积786.33的50%产权转让给共有人伍某甲，成交价格为人民币182万元，付款方式为一次性付清等内容。2009年12月29日，原告黎XX与被告伍某甲等人持《房屋转让协议书》等材料，到房屋登记部门申请房屋转移登记，并由房屋登记部门受理。2010年1月28日，房屋登记部门向伍某甲核发了该房屋（一半面积转移后）的所有权证。伍某甲取得该房屋的全部所有权后，于2010年2月10日以该房屋作为抵押，向招商银行股份有限公某XX支行贷款，经湖南XX房地产评估有限公某于2010年2月3日以2009年4月22日为估价时点对该房屋进行估价，结论是该房屋的抵押价值为人民币2928.37万元。
另查明，2009年12月25日，伍某甲、聂XX、周XX和被告人伍某甲X四人（均未表示是受原告黎XX或被告伍某乙委托）在株洲市国宾酒店，由周XX书写了一张欠款字据（未写“欠条”之名的欠条），伍某甲、聂XX在该欠款字据的“在场人”处签名，被告伍某甲X在该欠款字据的“欠款人”处签署伍某乙姓名并在“担保人”处签署自己姓名，该欠款字据的内容为：今欠到购买黎XX位于XX区XX街XX大厦壹楼商铺的50%产权肆佰叁拾万元整。该大厦另50%产权归伍某甲所有，伍某甲出售其50%产权款用于归还湖南XX房地产开发公某欠伍某甲肆佰壹拾柒万元整。所欠黎XX肆佰叁拾万元约定在2009年12月30日前付壹佰万元整，余款叁佰叁拾万元在该房产办理好过户手续后二十个工作日付清。公某所欠伍某甲清款由伍某甲处置其该大厦50%产权时代付。现该欠款字据由原告持有。
在本案审理中，本院于2012年4月18日开庭时当庭通知原告，限其在七日内向本院提交被告转账付款的相关往来明细，2012年5月14日，本院又依原告的申请，通知被告伍某甲在七日内向本院提交原告向其出具的收受房款的收条和其向原告支付房款的凭据，但原告黎XX及被告伍某甲在本院发出通知后，均未向本院提供相关证据。本案庭审中原告方向法庭陈述，是通过这次起诉要求保证人承担保证责任。
本院认为，本案系房屋买卖合某纠纷，本案争议的焦点问题是：1、2009年12月25日署名欠款人伍某乙欠款字据是否有效；2、保证人伍某甲X是否应当承担保证责任。现分述如下：
一、关于2009年12月25日署名欠款人伍某乙欠款字据是否有效的问题。本院认为，根据查明的事实，应认定2009年12月25日署名欠款人伍某乙欠款字据对被告伍某甲不发生效力。理由是：1、原告黎XX没有提供有效证据证实与被告伍某甲形成了以人民币430万元买卖50%产权的合某。合某一般是通过要约和承诺的方式达成，缔约双方应当有明确的意思表示。本案中原告主张与被告伍某甲之间的房屋买卖价款为430万元，而所依据的事实及主要证据是双方均不在场而形成的欠款字据，但该欠款字据不仅被告伍某甲没有签名，原告也无证据证实该欠款字据的签名人是伍某甲委托的代理人，而且某欠款字据还有与双方的房屋买卖内容无关的约定，亦无有效证据证实双方存在以430万元的价格买卖房屋直接进行洽谈的事实和过程。同时，原告所主张双方买卖50%产权的价值远远高于182万元以及伍某甲是为避税而出具了430万元欠条的意见，因原告所提供的证据不能证明双方为避税而存在着“阴阳合某”，即有一份为办证而签订的低价合某和有一份以430万元买卖房屋的实价合某，并且，该买卖标的房屋的价值再大，也不能直接推定双方所约定的房屋买卖价格就是430万元。因此，在被告伍某甲提出合某抗辩的情况下，原告所提供的证据不能直接证明双方之间形成了以430万元买卖50%产权的合某；2、被告伍某甲X在欠款人处签署伍某乙姓名不属表见代理。《中华人民共和国合某法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，以被代理人名义订立合某，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”这就是合某法关于表见代理的规定。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合某纠纷案件若干问题的指导意见》第13条规定：“合某法第四十九条规定的表见代理制度不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且某求相对人在主观上善意且某过失地相信行为人有代理权。合某相对人主张构成表见代理的，应当承担举证责任，不仅应当举证证明代理行为存在诸如合某书、公某、印鉴等有权代理的客观表象形式要素，而且某当证明其善意且某过失地相信行为人具有代理权。”第14条规定：“人民法院在判断合某相对人主观上是否属于善意且某过失时，应当结合某同缔结与履行过程中的各种因素综合某断合某相对人是否尽到合某注意义务，此外还要考虑合某的缔结时间、以谁的名义签字、是否盖有相关印章及印章真伪、标的物的交付方式与地点、购买的材料、租赁的器材、所借款项的用途、建筑单位是否知道项目经理的行为、是否参与合某履行等各种因素，作出综合某析判断。”在本案中，虽然两被告系姐妹关系，但被告伍某甲并没有委托过伍某甲X代理其与原告发生过其他经济往来，且某本案诉争欠款字据形成前，原告与被告伍某甲还亲自签署了一份价款仅为182万元的《房屋转让协议书》，故应认定原告作为合某相对人没有尽到合某注意义务，因此，在原告不能有效举证证明伍某甲X具有有权代理的客观表象形式要素且某能证明自身属善意无过失的情况下，被告伍某甲X的行为不能构成表见代理；3、原告未提供证据证实被告伍某甲X的无权代理行为已被被告伍某甲追认。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合某，未经被代理人追认，对被代理人不发生法律效力，由行为人承担责任。本案中，原告未能提供有效证据证实被告伍某甲X在欠款字据上签署伍某乙姓名后得到了被告伍某乙追认，被告伍某乙代理人也当庭予以否认被告伍某甲X享有其代理权。同时，原告方在庭审中陈述被告通过银行转账的方式支付了200万元房款，但在法庭要求原告限期将转账收款的证据提交法庭后，原告一直既未向法庭提交该证据，也未申请本院向有关部门调取该证据，因此，原告亦无有效证据证明被告伍某甲通过实际履行的方式追认了被告伍某甲X的代理。据此，原告黎XX关于被告伍某甲欠其购房款230万元的主张，证据不足，应不予支持。
二、关于保证人伍某甲X是否应当承担保证责任的问题。本院认为，担保合某是主合某的从合某，主合某无效，担保合某无效。本案房屋买卖欠款是主合某，因该欠款字据（房屋买卖欠款合某）对被告伍某甲不发生效力，担保合某也相应归于无效，故对原告的该项诉请不予支持。但是，如确因担保人（被告伍某甲X）的原因导致债权人（原告黎XX）的损失，权利人可依法另行主张权利。
综上，原告黎XX主张两被告连带支付房款230万元及迟延履行利息294428元诉请，因未提供有效充分的证据予以证明，本院不予支持，对两被告的辩称意见，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告黎XX的诉讼请求。
本案案件受理费人民币27600元，由原告黎XX承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向农行驻株洲中级人民法院收费点缴纳；汇款或转帐的，开户行：株洲市农业银行荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：（略）。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审判长刘海源
人民陪审员毕丰
人民陪审员李胜
二○一二年六月十三日
书记员仇伟
附：判决书引用的法律条文全文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
