原告刘某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

委托代理人唐园，湖南天地人律师事务所律师。

被告石某甲，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

委托代理人胡某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

被告石某乙，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

委托代理人郭某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

委托代理人胡某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

被告长沙市某房地产开发有限公司，住所地长沙市X区五一大道X号恒隆国际大厦X房。

法定代表人苏某，总经理。

委托代理人彭畅，湖南华硕律师事务所律师。

委托代理人谭某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

原告刘某因与被告石某甲、石某乙、长沙市某房地产开发有限（以下简称华联公司）发生房屋租赁合同纠纷，于2011年8月2日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法适用普通程序，组成由代理审判员向湘菱担任审判长，人民陪审员柳满希、杨立军参加评议的合议庭，于2011年10月12日、2011年11月22日两次公开开庭进行了审理。书记员陈思敏担任庭审记录。原告刘某及其委托代理人唐园，被告石某甲及其委托代理人胡某，被告石某乙的委托代理人郭某某、胡某，被告某公司的委托代理人彭畅、谭某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告刘某诉称:2009年11月12日，刘某与石某甲签订《租房协某》，约定：石某甲将位于南阳街X号门面出租给刘某经营，租赁期从2009年11月27日至2012年11月27日，租赁期为三年，2009年11月27日至2010年7月26日租金按每月4000元计算，2010年7月27日至2012年11月27日租金按每月2000元计算，每次支付3个月租金，在租期到期之前三天支付一期租金等。协某签订后，石某甲将未进行装修的房屋交付刘某使用。刘某对房屋进行必要的装修后进行正常经营，并按照合同的约定支付了石某甲自2009年11月27日起至2011年4月26日止的租金。石某甲在明知房屋要拆迁的情况下，仍于2011年1月25日收某2011年1月25日至2011年4月26日房屋租金。华联公司于2011年1月27日对刘某所租赁的上述房屋进行强制拆迁，但至今刘某未获得任何补偿。石某乙系房屋的共有权人。现诉至法院，请求判令：一、石某甲、石某乙向刘某返还6000元房屋租金；二、三被告共同向刘某支付赔偿金169661元（具体包括停产停业补助费111096元、装饰装修补偿费57920元、搬迁补助费645元）；三、本案诉讼费由三被告承担。

被告石某甲、石某乙共同辩称：一、刘某第一项诉讼请求不成立；二、在双方签订协某前，已经如实告知刘某其房屋地理位置虽好，但2003年已经列为拆迁区域。此后，双方在签订《租房协某》时，也已经约定由甲乙双方分别与拆迁人签订补偿协某，且华联公司已做了书面承诺：租赁户刘某的拆迁要求与拆迁户无关（被拆迁人石某甲、石某乙），协某签订后房屋保留到2011年2月19日后拆除。故刘某的损失应该由华联公司负责；三、在长达近八年的拆迁过程中，因拆迁人采用霸王条款，故双方一直未能达成协某。在拆迁期间，对房屋独立进行过三次整修，期间协某刘某对房屋进行过三次装修，并于2007年4月重新申请了水电安装。石某甲、石某乙并未取得拆迁人给予刘某的相关补偿费用，不是处于代支付人地位，本拆迁补偿协某中装饰装修补偿费、停产停业补助费是对产权人的补偿，与刘某无关；四、在合同履行过程中，因不可抗力致使出租人不能履行合同，属于情势变更，如要求出租人进行补偿显失公平。请法院驳回刘某对石某甲、石某乙的诉讼请求。

被告华联公司辩称：一、华联公司与刘某之间不存在租赁合同，刘某未先向城市拆迁管理部门就拆迁补偿事项申请裁决，就直接在本案中申请追加华联公司作为被告，将案件性质演变为拆迁补偿纠纷，不符合拆迁补偿纠纷的审理程序，法院应予驳回刘某的起诉；二、华联公司的拆迁是合法的，有权选择通过与被拆迁人石某甲、石某乙签订《城市房屋征收某迁补偿安置协某》就停产停业、装修补偿问题达成补偿协某；三、刘某主张的停产停业补偿、装饰装修补偿、搬迁补助理应由产权人负责处理解决。2011年11月25日，华联公司向石某甲、石某乙出具的《承诺》内容中的“拆迁户”属于笔误，应为“拆迁人”；四、华联公司已经完全履行了《城市房屋征收某迁补偿安置协某》，停产停业费、装饰装修补偿费已经全部支付完毕，无需再向刘某支付任何款项；五、刘某在城市房屋拆迁公告作出后，才办理营业执照，使用城市房屋拆迁公告范围内的房屋经营总计时间不到1个月。刘某存在获取拆迁补偿的恶意，不应得到法律的保护。

经审理查明：长沙市X街X号门面系石某甲和石某乙共同所有。2009年11月27日，甲方石某甲与乙方刘某签订了《租房协某》，协某约定：甲方愿意将南阳街X号门面租赁给乙方合法经营，租赁期从2009年11月27日至2012年11月27日；其中2009年11月27日至2010年7月26日租金每月4000元，2010年7月27日至2012年11月27日租金每月2000元，每次支付三个月租金，乙方须在租期到期之前五天向甲方支付下一期租金，甲方收某后出具收某，如乙方不能按时支付租金，必须按天向甲方缴纳滞纳金，标准以100元一天计算，超过租金正常交纳时间5天的，甲方有权解除协某，收某房屋；乙方应于2009年11月12日之前向甲方交付水电押金3000元，合同终止时，甲方在乙方未欠交水电费及房屋无损、维修维持原状的条件下，将根据押金收某退还乙方押金；按照国务院X号令第十三条规定，门面拆迁时，甲、乙双方与拆迁人分别签订补偿协某等。庭审中，根据双方结算，刘某应向石某甲、石某乙支付的租金为44000元，已支付的租金为42500元和水电押金3000元。合同签订后，刘某将承租门面进行了装修。2010年3月10日、9月10日和12月10日，长沙市城市房屋拆迁管理办公室分别发布了长拆告字（2010）第X号、长拆告字（2010）第X号及长拆告字（2010）第X号长沙市城市房屋拆迁公告，刘某承租的门面在拆迁的范围之内。2011年1月25日，石某甲、石某乙收某了华联公司拆迁补偿款（略）元，在华联公司（甲方）、石某甲、石某乙（乙方）及受托征收某施单位长沙市德政房屋拆迁有限公司（丁方）签订的《城市房屋征收某偿安置协某》中，包括装饰装修费用57920元、3个月的停产停业费55548元和搬迁补助费643元等，该协某第三条房屋搬迁事项第一款规定：经双方当事人约定，乙方须结清水、电、燃某、有线电视等附属设施费用，并于2011年1月28日以前将该被拆迁房屋腾空交甲方、丁方验收，一并移交该房屋的相关手续和有效证明，由甲方、丁方办理产权注销手续。第二款规定：乙方不得损坏或拆走已经按照规定作了补偿的被拆迁房屋及门窗、电线、水管等其他附属物、装饰装修材料。如损坏或拆走，甲方有权在乙方补偿款项中扣除。2011年1月25日，华联公司出具了承诺，内容为：我公司在拆迁补偿过程中，承诺做到公平公正，在同政策时段内做到前后一致，如果政策没有变动，后者高于前者，本公司无条件地给予补办差额。协某签订后房屋保留到正月十五日后（即元宵节）再拆除。租赁户刘某的拆迁要求与拆迁户无关（被拆迁人：石某甲、石某乙）。该承诺书盖有华联公司的公章。华联公司在庭审中陈述，上述承诺中的“拆迁户”属于笔误，应系“拆迁人”。2011年1月26日，华联公司对该门面承租人发布通知，内容为：2011年1月24日，南阳街X号被征收某与我司签订了征收某偿安置协某并向我司移交了房屋的相关手续和有效证明，协某签订当日我司将补偿款全额发放给被征收某。根据征收某议，被征收某将于2011年1月28日前将被征收某屋结清水电气有线电视费用后腾空房屋移交我司。现要求南阳街X号承租人在上述日期前按照“长拆告字（2010）第X号”公告要求与被拆迁人终结租赁协某腾空房屋等。2011年1月28日，上述门面被拆迁，刘某因未得到相关补偿，故诉至本院。

上述事实，有租房协某、房屋所有权证、收某、通知、拆迁公告、营业执照、照片、承诺书、欠条、租金收某、国务院第X号令城市房屋拆迁管理条例、长沙市城市房屋拆迁管理条例、长沙市城市房屋拆迁管理若干规定、原承租户相关资料、水电销户书、水电安装合同、房屋拆迁许可证、城市房屋征收某偿安置协某、拆迁款收某及当事人的陈述等经庭审质证的证据予以证实，本院予以确认。

本院认为：一、经刘某与石某甲、石某乙在庭审中对租金交纳数额的确认，刘某尚欠石某甲、石某乙租金1500元。因租赁房屋已被拆迁，双方所签订的《租房协某》实际上已经解除，石某甲、石某乙应退还刘某交纳的3000元水电押金。两者相抵扣，石某甲、石某乙应退还刘某1500元；二、本案中，承租人刘某对于拆迁人所应支付的补偿款项目以及金额没有异议，承租人的起诉并不是因拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协某而引发的，而是拆迁人将本应属于承租人的款项直接付给被拆迁人，侵害了承租人的合法权益，承租人刘某主张支付款项，属于民事案件的受理范围。故华联公司关于刘某应先向城市拆迁管理部门就拆迁补偿事项申请裁决，本案不符合拆迁补偿纠纷的审理程序，应驳回刘某的起诉的抗辩主张，本院不予采纳；三、虽然刘某与石某甲签订的《租房协某》中约定了双方与拆迁人分别签订补偿协某，但是华联公司与石某甲、石某乙签订的《城市房屋征收某偿安置协某》中第三条房屋搬迁事项第一款约定：经双方当事人约定，乙方须结清水、电、燃某、有线电视等附属设施费用，并于2011年1月28日以前将该被拆迁房屋腾空交甲方、丁方验收，并一并移交该房屋的相关手续和有效证明，由甲方、丁方办理产权注销手续。第二款规定：乙方不得损坏或拆走已经按照规定作了补偿的被拆迁房屋及门窗、电线、水管等其他附属物、装饰装修材料。如损坏或拆走，甲方有权在乙方补偿款项中扣除。根据上述约定，可以认为在租赁合同未解除，也未对承租人进行安置的情形下，华联公司和石某甲、石某乙处分了刘某的权利。根据刘某提供的证据，可以认定被拆迁的租赁房屋在刘某承租后，由其对房屋进行了装修。故装饰装修补偿款57920元应按照一定的比例补偿给承租人刘某。本院认为，对装饰装修补偿款房屋产权人与房屋承租人各占百分之五十的比例为宜。《城市房屋拆迁管理条例》第三十一条规定：“拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费”、第三十三条规定：“因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿”。故《城市房屋征收某偿安置协某》补偿的三个月的停产停业补助费55548元和搬迁补助费643元应补偿给因承租房被拆迁受到停产停业损失的实际经营者刘某；四、《城市房屋拆迁管理条例》第十三条规定：“拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协某”，该规定属于强制性规定，必须遵守。《城市房屋拆迁管理条例》第二十七条规定：“拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协某的，拆迁人应当对被拆迁人实行产权调换。产权调换的房屋由原承租人承租，被拆迁人应当与承租人重新订立房屋租赁合同”。本案中拆迁人为了实现快速拆迁的目的，在被拆迁人与承租人的租赁合同关系未解除，也未对承租人进行安置的情形下，就房屋装饰装修补偿、搬迁补偿、停业损失等在承租人未参与的情况下与被拆迁人签订拆迁补偿安置协某，并将相应补偿款项直接给付被拆迁人，既违反了《城市房屋拆迁管理条例》的规定，也损害了承租人的实际利益。故华联公司应对刘某的损失承担直接赔偿责任。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款、第一百一十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条，参照《城市房屋拆迁管理条例》第十三条第二款、第二十七条、第三十一条、第三十三条的规定，判决如下：

一、石某甲、石某乙于本判决生效之日起十日内退还刘某水电押金1500元；

二、长沙市某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付刘某装饰装修补偿款28960元、三个月的停产停业补助费55548元和搬迁补助费643元，共计85151元；

三、驳回刘某对石某甲、石某乙的其他诉讼请求；

四、驳回刘某对长沙市某房地产开发有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费3800元，由刘某负担1860元，由石某甲、石某乙负担33元，由长沙市某房地产开发有限公司共同负担1907元。

如不服本判决，可在判决书送达后十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。

审判长向湘菱

人民陪审员杨立军

人民陪审员柳满希

二○一二年五月二日

书记员陈思敏

附：判决书法律条文原文：

《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协某、保密等义务。

第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款：公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。

第一百一十七条：侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。

《城市房屋拆迁管理条例》第十三条第二款：拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协某。

第二十七条：拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协某的，拆迁人应当对被拆迁人实行产权调换。产权调换的房屋由原承租人承租，被拆迁人应当与承租人重新订立房屋租赁合同。

第三十一条：拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。

第三十三条：因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。