原告：刘X,男，生于X年X月X日，土家族。

原告：毛某,女，生于X年X月X日，土家族。

被告：谭XX（又名谭XX），男，生于X年X月X日，汉族。

委托代理人：罗某某，男，生于X年X月X日，土家族。

被告：重庆市X区XX房地产经营公司。

破产管理人：重庆市X区XX房地产经营公司企业破产清算组。

法定代表人：刘X，重庆市X区XX房地产经营公司企业破产清算组副组长。

委托代理人：彭XX，重庆纵深律师事务所律师。

原告刘X、毛某诉被告谭XX、重庆市X区XX房地产经营公司（以下简称黔江XX公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序于2012年2月28日公开开庭进行了审理。原告刘X、被告谭XX及其委托代理人罗XX、被告黔江XX公司的委托代理人彭XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：2009年1月7日，重庆市X区XX房地产经营公司企业破产清算组将位于黔江区城东办事处咸碱沟巷X单元总层数7房号X-X-X的房屋一套出售给原告，同年10月29日原告取得该房屋的房地产权证（证书号：302房地证2009字第X号）。原告在合法受让该房后，曾多次要求被告谭XX腾退房屋，但至今仍未腾退。原告认为，黔江区鸿业公司出租给被告的房屋，原属被告黔江区XX房地产经营公司所有，该公司依法取得了涉案房屋的合法产权。被告谭XX与黔江区鸿业公司形成的是不定期租赁关系，原告取得该房产权后，依法即成为该租赁关系的出租方，享有出租人的权利。原告可以随时解除与被告谭XX之间的不定期租赁合同，故请求：1、人民法院依法判令解除原告与被告谭XX之间的不定期租赁关系；2、判令被告谭XX立即腾退原告所有的位于黔江区城东办事处咸碱沟巷X单元总层数7房号X-X-X的房屋一套；3、判令被告谭XX从2009年1月7日起到腾退房屋之日止按照市场租房价350元/月支付房屋租金。

原告为证明其主张的事实，向法庭提供了如下证据：

1.房地产转让协议一份。

2.302房地证2009字第X号房地产权证一份。

3.完税发票及收据共6张。

4.原告的常住人口登记卡。

被告谭XX辩称：1.其租住现在争议房屋是事实，但是争议的租赁房屋属于财政公房即国有资产，不是属被告黔江XX公司所有；2.原告的房产证系被告黔江XX公司欺骗国土部门办理的，应当撤销。3.被告黔江XX公司未通知原租赁户买房。请求驳回原告的诉讼请求。

被告谭XX为证明其主张的事实，向法庭提供了如下证据：

1.谭XX租赁房屋的租赁证。

2.2009年6月5日黔江区X组的会议纪要复印件。

3.证人伍XX的证言。

4.陈X交购房款的收据。

5.张X的银行账户复印件。

6.本院（2006）黔法民初字第X号民事裁定书。

7.土地权属调查表。

8.黔江区X组关于申请对破产房屋进行产权登记的函。

9.证人吴某、李某、李某X的证言。

10.收据一张。

11.通知一份。

12.房屋租赁合同书及租赁证。

被告黔江XX公司辩称：原告主张的是事实，无异议。

被告黔江XX公司为证明其主张的事实，向法庭提供了如下证据：

1.黔江府（2005）X号政府公文。

2.本院（2006）黔法破字第X号民事裁定书。

3.武陵都市报上刊登的公告。

4.资产移交清单。

5.公房移交清单。

6.委托书一份。

经审理查明：被告重庆市X区XX房地产经营公司作为国有企业，于2005年12月23日经重庆市X区人民政府批准同意实施破产清算，并于2006年8月31日经重庆市X区人民法院（2006）黔法破字第X号民事裁定书裁定宣告破产还债。之后，黔江XX公司企业破产清算组将黔江拓成公司所有的部分房屋委托黔江区房地产交易所竞卖。其后，原告刘X、毛某通过竞买成交了黔江XX公司所有的位于黔江区城东办事处咸碱沟巷X单元总层数7房号X-X-X的房屋一套，于2009年1月7日签订《房地产转让协议书》，同年10月29日原告取得该房屋的房地产权证书（证书号：302房地证2009字第X号）。

另查明，在黔江XX公司被宣告破产还债之前，黔江区（县X区鸿业公司曾对黔江XX公司的房屋进行过管理，被告谭XX承租了黔江XX公司所有的位于黔江区城东办事处咸碱沟巷X单元总层数7房号X-X-X房屋，租赁期限为不定期，房屋租金每月61元，并由被告居住至今。

本院认为:

（一）关于原告、被告间诉争房屋在原告购买之前的性质。

当事人各方所争执的房屋在原告购买之前，作为国有财产,虽是曾先后经过黔江区（县X区鸿业公司管理,但并未转变成为具有廉租房等性质的政策性公房，故其作为黔江XX公司自有财产的性质没有变化，仍为黔江XX公司的财产，被告谭XX与黔江XX公司存在的是不定期租赁合同关系，黔江拓成公司企业破产清算组有权对该诉争房屋依法处置。

（二）关于原告与被告谭XX间是否存在租赁关系的问题。

被告谭XX与被告黔江XX公司之间存在的不定期租赁关系，黔江XX公司将该房屋转让给原告刘X、毛某后，原告即享有该房屋的物权权利，且依买卖不破租赁的合同法原理，原告就取得了原黔江XX公司享有的出租人的权利，即原告刘X、毛某与被告谭XX形成了不定期租赁关系，被告以双方不存在租赁关系的抗辩不能成立，被告应向原告履行承租人的义务。

（三）关于原告请求解除房屋租赁合同、腾退房屋、按市场价支付租金的问题。

原告刘X、毛某与被告谭XX形成是不定期的租赁合同关系，原告有权根据我国合同法的规定随时解除该租赁合同，现原告起诉要求解除租赁合同，其主张符合法律规定，予以准许，其相应的腾退房屋、从取得房产证之日起支付租金的主张，应予以支持。但原告要求按市场价350/月计算支付租金的主张，没有提供该计算标准的依据来源，故被告只需按原租赁合同约定的租金标准承担支付义务，即每月租金为61元。对于原告超出约定租金部分的请求，证据不足，予以驳回。

综上，根据《中某人民共和国民法通则》第一百零六条，《中某人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条，《中某人民共和国物权法》第九条、第三十九条及《中某人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、解除原告刘X、毛某与被告谭XX之间的不定期房屋租赁关系。

二、被告谭XX在本判决生效之日起三十日内将原告刘X、毛某所有的位于黔江区城东办事处咸碱沟巷X单元总层数7房号X-X-X房屋（房产证号：302房地证2009字第X号）。

一套腾退给原告刘永、毛某栻。

三、被告谭XX从原告刘X、毛某2009年10月29日取得302房地证2009字第X号房地产权证之日起到腾退房屋之日止，每月向原告支付租金61元，在本判决生效之日起三十日内支付完毕。

四、驳回原告刘永的其他诉讼请求。

案件受理费130元，由原告负担30元，被告负担100元。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中某人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中某人民法院。同时直接向该院预交上诉费用（金额与一审相同）。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费用，又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。

双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的,自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，申请执行时效的中某、中某、适用法律有关诉讼时效中某、中某的规定。该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。

审判长张远义

代理审判员王一风

人民陪审员王贤江

二○一二年三月十三日

书记员唐先菊