原告赵某。

原告曹某。

两原告共同委托代理人王某。

被告吴某。

委托代理人金某。

被告湘潭市某某置业有限公司。

委托代理人何某。

被告湖南某某商务有限公司。

委托代理人王某某。

原告赵某、曹某与被告吴某、湘潭市某某置业有限公司及湖南某某商务有限公司财产损害赔偿纠纷一案，原告于2010年1月21日向本院起诉，本院于2010年12月29日作出（2010）岳民初字第X号民事判决。原告赵某、曹某和被告湖南某某商务有限公司均提出上诉，湘潭市中级人民法院于2011年5月24日作出（2011）潭中民一终字第X号民事裁定，以事实不清、证据不足裁定撤销（2010）岳民初字第X号民事判决，发回本院重审。本院由审判员郭落担任审判长，与审判员刘婷、人民陪审员徐韬依法组成合议庭于2011年9月29日对该案重新公开开庭审理，代理书记员刘娜担任法庭记录，原告赵某及两原告共同委托代理人王某、被告吴某的委托代理人金某、被告湘潭市某某置业有限公司委托代理人何某、被告湖南某某商务有限公司委托代理人王某某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告赵某、曹某诉称：两原告于2006年8月19日购买了被告湘潭市某某置业有限公司开发的盘龙名府X栋X单元X号商品房，于2008年5月入住。2009年12月24日，因被告吴某于二楼的房屋全部积水并渗透，导致原告房屋天花板严重漏水，屋内床铺、衣某、天花板、墙壁等均被渗湿，整个房屋的电路也因而断电。渗水事故发生当日，湘潭市第二公证处经两原告申请，对原告房屋及屋内物品被水渗湿的状况进行了证据保全。由于三被告对两原告的损失拒不承担赔偿责任，原告因此向法院提起诉讼，请求判令:1、三被告赔偿原告装修损失、财物损失、公证费、鉴定费及租房费用等合计10万元；2、被告承担本案的全部诉讼费用。开庭审理过程中，原告赵某、曹某当庭自愿放弃了部分诉讼请求的数额，从要求三被告赔偿各项费用10万元变更为7万元，具体包括：经鉴定的房屋内装修及财物损失33310元，房屋装修损坏导致房屋在外租房的损失10500元，公证费1300元，鉴定费1200元，外阀渗水导致新婚房屋破坏及结婚照全部损坏导致精神损失为23690元。

原告赵某、曹某为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：

1、结婚证，拟证明两原告系夫妻关系，且在2008年1月16日结婚，具有诉讼主体资格，此财产损害事件也是在其新婚后、孕育小孩的过程中发生；

2、房屋所有权证明，拟证明两原告对盘龙名府X栋X单元X号商品房享有所有权；

3、《商品房买卖合同》，拟证明被告湘潭市某某置业有限公司系原告房屋的开发商和销售方，对房屋因质量问题而发生渗漏应承担赔偿责任；

4、公证书，拟证明湘潭市第二公证处应两原告申请，对原告房屋及屋内物品被水渗湿的状况进行了证据保全，可以印证当时的情况；

5、装修损失及其他损失清单一份，拟证明原告因房屋漏水进行房屋装修，相关单位估算的损失为108798.6元；

6、收款凭证一份，拟证明被告湖南某某商务有限公司是原告房屋所在小区的物业管理公司，由于没有尽到相应的义务，应对原告所遭受的损失承担赔偿责任；

7、公证费发票、鉴定费发票各一份，拟证明原告因房屋漏水而花费公证费1300元、鉴定费1200元；

8、《房屋租赁合同》、租金某条各一份，拟证明按800元每月计算，原告因房屋漏水已支付6个月（2010年1月1日-2010年6月30日）的租金，合计4800元，还将在外租房居住，共计10500元；

9、湘潭市同类房屋租金某一份，拟证明湘潭市同类房屋租金某1500元每月；

10、《价格鉴定结论书》及《复核价格鉴定结论书》，拟证明原告房屋因漏水而进行装修及房屋内的财物损失，经湖南省价格认证中心鉴定为33310元；

11、原告曹某病历记录，拟证明原告曹某在婚后孕育小孩期间发生该损害事故，原告曹某因为精神压力，在此事故上造成的先兆流产的迹象以及甲状腺功能低下，给原告造成了实际损害；

12、湘潭市中级人民法院（2011）潭中民一终字第X号庭审笔录，拟证明在二审开庭过程中，被告湘潭市某某置业有限公司和被告湖南某某商务有限公司当庭陈述被告吴某没有收房，业主钥匙是由湖南某某商务有限公司保管，对于没有移交钥匙的房屋全部交由湖南某某商务有限公司管理。

被告吴某辩称：第一、被告吴某与被告湘潭市某某置业有限公司虽然签订了购房合同，但房屋存在质量问题及物业管理费的交纳不合理等原因，房屋和钥匙没有交付给被告吴某；第二、房屋主体竣工后，被告吴某即发现房屋存在厨房、厕所漏水等质量问题,被告吴某和两原告向被告湘潭市某某置业有限公司反映，但该公司并未采取修复措施，也未给予答复。因此在房屋的所有权转移以前，被告湘潭市某某置业有限公司和湖南某某商务有限公司应就房屋质量问题及物业管理的疏忽，对原告因房屋漏水而遭受的损失承担赔偿责任，被告吴某不应承担赔偿责任。

被告湘潭市某某置业有限公司辩称：房屋漏水不是房屋的质量造成的，对于责任承担问题，湘潭市某某置业有限公司不应当承担任何某任，被告吴某以没有与湖南某某商务有限公司签订物业合同来对抗不应承担责任不成立。

被告湖南某某商务有限公司辩称：第一、物业公司管理的区X区域，201房屋内有积水以及水龙头被打开，物业公司不负全部责任；第二、原告由于进行证据保全，没有及时处理积水，扩大损失应该由原告自行承担；第三、原告也没有证据证明湖南某某商务有限公司应当承担全部责任。

被告湖南某某商务有限公司为证实其辩解意见，向本院提交如下证据：

13、调查笔录3份，拟证明事发时601#在装修，也证明了当时是601的装修队的施工人员误开的阀门。

被告吴某、被告湘潭市某某置业有限公司未向本院提交证据。

以上证据经原、被告双方当庭质证，被告吴某对两原告提交的证据1-12的真实性、合法性无异议，但认为自己并没有收房，与自己无关。被告湘潭市某某置业有限公司对两原告提交的证据1、2、4、7、10无异议；对证据3的真实性、合法性和关联性均有异议，认为与本案无关；对证据5的真实性、合法性和关联性均有异议，认为两原告的损失应当以物价部门的最终鉴定为准；对证据6的真实性、合法性和关联性无异议，但对证明目的有异议，认为物业费是对于公共设施维护及维修，不包括对业主专有部分的维护；对证据8的真实性、合法性和关联性均有异议，认为房屋漏水导致两原告在外租房不是必须发生的行为，两原告应当及时对房屋修理，租金某条也不符合法律形式；对证据9的真实性、合法性和关联性均有异议，认为此证据只能作为参考；对证据11的真实性、合法性和关联性均有异议，认为与本案无关；对证据12的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为该房屋已竣工验收合格，房屋质量没有问题。被告湖南某某商务有限公司对原告提交的证据1、2、4、7、10的真实性、合法性和关联性无异议；对证据3的真实性和合法性无异议，对关联性有异议，认为与自己无关；对证据6的真实性、合法性和关联性无异议，但对证明目的有异议，认为物业费是用于小区内公共设施的维护；对证据5、8、9的真实性、合法性无异议，但认为与自己无关；对证据11认为该案不是人身损害赔偿纠纷，与本案无关；对证据12的真实性、合法性和关联性无异议，对证明目的有异议，认为房屋钥匙分为A、B两套，用A钥匙的，也只移交给了湖南某某商务有限公司，便于没有收房的业主可以随时领取钥匙去看房，水的来源有两个，一是外面的总阀是打开的，二是楼上的水龙头打开了，只有在两种情况下才可以出现漏水的现象，房屋积水是X楼的装修把阀门开错了，打开了X楼的阀门，在原审审理期间，X楼房屋主人及装修工程队的施工人员坚决否认了此事，在一审的时候湖南某某商务有限公司也申请调查取证，当时也做了调查笔录，考虑到被调查人是物业公司的员工，也没有要求其出庭作证。两原告对被告湖南某某商务有限公司提交的证据13的真实性、合法性和关联性均有异议，认为证人应出庭作证，该证据在一审时均未提交过，证人所述并不属实。被告吴某对被告湖南某某商务有限公司提交的证据13的真实性、合法性和关联性均有异议，认为由湖南某某商务有限公司对本案进行赔偿后另行予以追究责任。被告湘潭市某某置业有限公司对被告湖南某某商务有限公司提交的证据13的真实性、合法性和关联性无异议。

以上证据经本院审查核实，对证据1、2、4、6、7、10、12能够相互印证，对其真实性、合法性和关联性予以认可，可以作为认定案件事实的依据；证据3，可以证明原告系房屋所有权人，但不能证明湘潭市某某置业有限公司开发的房屋有质量问题，本院不予认可；证据5，系原告单方计算的损失，装修损失及其他财物损失应以湖南省价格认证中心的最终鉴定结论为准，对此项证据本院不予认可；证据8，两原告户籍均在外地，无其他居住房屋，因房屋漏水、电路断电而外出租房实属必要，结合本地经济水平，800元/月的房租合情合理，对于原告已经支付的4800元房屋租金某以认定，但装修期间所需支付的租金2400元并非必然发生的费用，本院不予认可；证据9，湘潭市同类房屋租金某并未结合原告实际产生的费用来确定，该项证据与本案无关，本院不予认可；证据11，只能反映原告曹某在医院就诊的记录，不能证明其身体状况是此次事件所致，与本案没有因果关系，本院不予认可；证据13属于未与原件核对的复印件，证人并未出庭作证，本院不予认可。

根据以上认定的证据及当事人在法庭上的陈述，本院确认以下案件的事实：

原告赵某、曹某于2006年8月19日与湘潭市盘龙房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》一份，两原告购买该公司开发的位于湘潭市X区X街X路X号盘龙名府X栋X单元X号的商品房一套，于2008年5月入住。2009年12月24日，因被告吴某位于二楼的房屋积水并渗透，导致原告房屋天花板严重漏水，屋内床铺、衣某、天花板、墙壁等均被渗湿，整个房屋的电路也因此断电。渗水事故发生当日，湘潭市第二公证处经两原告的申请，对两原告房屋及屋内物品被水渗湿的情况进行了证据保全，两原告支付了公证费1300元。由于房屋渗水严重，两原告于2010年1月1日在外租住房屋，至2010年7月1日搬回，房屋租金某4800元。在原审审理过程中，经两原告的申请，本院于2010年3月17日委托湘潭市价格认证中心就两原告因漏水造成的装修及财物损失的价格进行鉴定，湘潭市价格认证中心于2010年3月30日作出潭价认鉴[2010]X号《价格鉴定结论书》，由于被告湘潭市某某置业有限公司和被告湖南某某商务有限公司提出异议，本院于2010年6月21日委托湖南省价格认证中心对《价格鉴定结论书》进行复核，湖南省价格认证中心于2010年9月25日作出湘价认复[2010]X号《复核价格鉴定结论书》，认定两原告房屋的装修损失和财物损失为33310元，两原告支付了鉴定费1200元。由于三被告对两原告的装修及财物损失等没有承担赔偿责任，两原告特向本院起诉，提出如诉称所述之请求。

另查明，湘潭市盘龙房地产开发有限公司于2009年在湘潭市工商行政管理局办理了名称变更登记，更名为湘潭市某某置业有限公司。原告房屋所在小区由被告湖南某某商务有限公司进行物业管理。被告湘潭市某某置业有限公司已经为被告吴某办理了房屋产权证，但被告吴某并未接受房屋和钥匙。盘龙名府的房屋楼梯间的水阀分为防盗阀和手某阀，未装修的房屋内也有一个总阀和多个分阀，只有防盗阀、手某、总阀和分阀均打开才能出水，防盗阀的开阀钥匙归湖南某某商务有限公司持有。在房屋积水渗漏事故发生之前，湖南某某商务有限公司并未关闭小区的防盗阀。

本院认为，损坏他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。原告房屋漏水是因为楼上房屋积水渗漏所致，由于原告并未提供鉴定材料，不能证明房屋存在质量问题，因此原告要求被告湘潭市某某置业有限公司承担赔偿责任的诉讼请求，本院不予支持。被告吴某虽然是积水房屋的所有权人，但是未接收房屋和钥匙，房屋积水渗漏与被告吴某没有因果关系，因此被告吴某不应承担赔偿责任。被告吴某在未接收房屋的情况下，其钥匙被湖南某某商务有限公司保管，湖南某某商务有限公司对被告吴某的房屋有管理责任，被告湖南某某商务有限公司对于小区楼梯间的防盗阀的管理不到位，对未入住房屋的防盗阀没有及时关闭，是房屋积水渗漏的直接原因。原告请求被告湖南某某商务有限公司承担损害赔偿责任，系基于侵权责任与违约责任竞合之情形下的自主选择，本院予以支持。对于被告湖南某某商务有限公司以物业管理仅及于小区公共部分而主张减轻责任的辩驳理由，本院不予采纳。原告发现房屋漏水即采取证据保全措施，系为保护其自身合法权益作出的合理行为，被告湖南某某商务有限公司认为两原告在事故发生后未采取及时措施导致了损失的扩大，此项辩驳理由本院不予采纳。

两原告的损失具体包括：1、《复核价格鉴定结论书》鉴定的装修损失及财物损失33310元；2、湖南省价格认证中心出具《复核价格鉴定结论书》的鉴定费1200元；3、湘潭市第二公证处进行证据保全的公证费1300元；4、房屋租金4800元（800元/月×6个月）；以上合计40610元。两原告在外租住6个月，在此期间对漏水房屋进行装修时间充裕，原告认为还将继续在外租住，没有事实依据，由此产生的租金，本院不予支持；两原告要求按照湘潭市同类房屋租金某计算租金，无法律依据，本院不予支持；两原告要求三被告赔偿其外阀漏水导致新婚房屋损坏及结婚照全部损坏的精神损失23690元，无法律依据，本院不予支持。据此，原告的诉讼请求部分支持。根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第二款，《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国合同法》第一百二十二条的规定，判决如下：

一、被告湖南某某商务有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性赔偿原告赵某和原告曹某各项损失40610元；

二、驳回原告赵某和原告曹某的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金某义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费2300元，由原告赵某、曹某负担1300元，被告湖南某某商务有限公司负担1000元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。

审判长郭落

审判员刘婷

人民陪审员徐韬

二0一二年一月十日

代理书记员刘娜

附法律条文：

《中华人民共和国民法通则》

第一百一十七条侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。

损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。

受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。

《中华人民共和国物权法》

第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。

《中华人民共和国合同法》

第一百二十二条因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百二十九条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金某义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。