上诉人（原审第三人）刘某，女，X年X月X日出生，汉族，个体，现住（略）。

委托代理人秦昆，辽宁斯特律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）彭XX，女，X年X月X日出生，汉族，农民，现住辽宁省（略）X西5-2东。

委托代理人王晓绥，辽宁群声律师事务所律师。

原审被告白X，女，X年X月X日出生，满族，葫芦岛银行职员，现住绥中县安居佳苑X单元X。

委托代理人孙某某，女，58岁，满族，退休干部，现住（略）。

上诉人刘某与被上诉人彭XX、原审被告白X因房屋买卖纠纷一案，不服绥中县人民法院（2011）绥民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。

原审查明，第三人刘某系绥中县X镇蓝蓝中介所个体业主，在中介活动中曾使用“刘某蓝”“刘某”等化名。2011年3月5日，刘某以“刘某”之名与白X订立房屋买卖协议，以十五万元的价格购买了白X所有的位于金辉小区X号楼X单元X室36.42平方米的楼房。2011年3月12日，刘某又冒用原房主白X名义与彭XX订立房屋买卖合同，将其从白X处购买的楼房以17.3万元价格卖给了彭XX，据刘某本人当庭承认，出卖方“白艳”两字为她所写，致使彭XX一直误认为是原房主白X向彭XX卖房，而白X根本未向彭XX卖过房，对此毫不知情。2011年9月，彭XX拿到刘某为其办理的房照后发现该房面积只有36.42平方米，与当初买房时约定的50米相差太多，为要求退房、返还房款而起诉至本院。在诉讼期间，彭XX、白X均申请追加中介所刘某参加诉讼。

原审法院认为，公民进行民事活动应遵循公平、等价有偿和诚实信用原则，第三人刘某未经白X同意，冒用白X的名义与彭XX订立买卖协议，刘某采用欺诈手段与彭XX订立的房屋买卖合同依法应予撤销，刘某依法应从彭XX处收到的房款全部返还给彭XX，彭XX将楼房退还给刘某。白X对第三人冒用其名义与彭XX订立买卖合同一事毫不知情，依法不承担责任。《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条之规定，判决：一、撤销第三人刘某冒用白X名义与彭XX订立的房屋买卖合同。二、第三人刘某于本判决生效后三日内返还给彭XX购房款173,000.00元，彭XX将楼房退还给刘某。（上述款逾期不履行，按照民诉法第二百二十九条规定执行）。三、白X不承担责任。诉讼费3700元，邮寄费80元，由刘某负担。

原审判决后，刘某不服向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实错误，一审判决在经审理查明部分表述“2011年9月，彭XX拿到刘某为其办理的房照后发现该房面积只有36.42平方米，与当初买房时约定的50来平方米相差太多，为要求退房返还房款而起诉至本院。”这一事实的认定与客观事实不符。首先，双方在签订协议打房款的同时，上诉人就将该房屋的产权证等相关手续交付给被上诉人，由被上诉人去办理的产权证，并非上诉人为其办理的。其次，双方协议是2011年3月12日签订的，3月15日被上诉人就已经在房产部门办完产权转移登记并取得了本案争议房屋的产权证。并且从该争议房屋的房产档案中可以明确的看出是被上诉人本人办理的产权转移登记并未委托他人代办。这就表明被上诉人最迟于3月15日就知道该房屋的面积了。同时，双方在交易前，被上诉人实地到房屋查看过。二、一审判决撤销双方买卖合同属适用法律错误。1、双方签订协议打款前，被上诉人就到该房屋实地查看过，对该房屋的情况被上诉人是十分清楚的。并且，在被上诉人确定要购买后，双方是同时相互交房款和房屋产权证等相关手续。因此，不存在在被上诉人对房屋面积存在误解的情形。同时，上诉人在向被上诉人交付产权证的同时，也将白X的身份证、户某、无婚姻登记情况证明一并交给了被上诉人。被上诉人也清楚的知道与其签订的房屋买卖协议不是白X本人。因此，不存在上诉人有欺诈行为。2、从法律结果来看，无论是欺诈还是重大误解，均须导致向对方做出错误意思表示，方可认定。但本案中，被上诉人对房屋状况及交易主体均已明确知悉的情况下，仍愿意购买并主动办理了产权转移登记，其意思表示是真实的。3、上诉人在收房款的同时向被上诉人交付了产权证、白X的身份证、户某、无婚姻登记情况证明。被上诉人自行办理的产权转移登记。在办理产权转移登记时，被上诉人对房屋所有人及房屋状况已经十分清楚，如果其认为在与上诉人交易时相关信息与其办理产权转移登记时不相符，其完全可以放弃产权登记，并向上诉人主张权利。但其仍继续办理产权转移登记，其以自己的行为放弃了撤销权。综上，双方交易已经完成，被上诉人已经取得本案争议房屋的所有权，且实际使用该房屋近九个月之久。请求二审法院维护正常的交易秩序，依法撤销一审错误判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。

被上诉人彭XX、原审被告白X未作书面答辩。

经审理查明，2011年3月12日刘某以白艳的名义与彭XX签订卖房协议，内容：“金辉小区X单元X室出售给乙方，房价壹拾柒万叁仟元正，房款已过起（齐）。甲方负责协助乙方过户。甲方：白X，乙方：彭XX，中间人：蓝蓝中介，2011年3月12日”，2011年3月被上诉人彭XX办理了争议房屋的产权过户某续，取得了该房屋的产权证。自2011年3月23日彭XX在争议房屋居住至今。其他查明的事实与原审判决认定的事实基本一致。

本院认为，2011年刘某以原房主白X名义与彭XX订立房屋买卖协议，该协议中并未注明房屋面积。上诉人以白X之名与被上诉人签订协议并未影响被上诉人买房的意愿。尽管该协议形式上存在一定瑕疵，但在签订协议之前，彭XX自认确实到过交易房屋看过房子，双方在签订房屋买卖协议后，彭XX又自愿到房产管理处办理买卖过户某续，彭XX取得了绥中县房产管理处填发的房权证，且在争议房屋居住至今。原审被告白X对双方交易房屋并未提出异议。原房照及变更后的房屋产权证中房屋面积为36.43的记载是明确的。彭XX依据双方签订的楼房买卖协议，取得了该争议房屋的所有权，现主张撤销双方楼房买卖协议，要求返还楼房款，且退还争议房屋理由不充分，原审判决错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（三）项、《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条之规定，判决如下：

一、撤销绥中县人民法院（2011）绥民二初字第X号民事判决第一、二、三项及诉讼费承担部分。

二、驳回彭XX的诉讼请求。

一审案件受理费3700元，邮寄费80元，二审案件受理费3700元，由彭XX承担。

本判决为终审判决。

审判长罗东华

审判员张学荣

审判员牛广兴

二O一二年二月七日

书记员刘某雅