上诉人(一审原告、反诉被告)：南宁市豪富房某产经纪有限公司。
委托代理人：陶宁春，XX律师事务所律师。
被上诉人(一审被告、反诉原告)：黄某。
被上诉人（一审被告）：李某。
两被上诉人共同委托代理人：张国川，XX律师事务所律师。
两被上诉人共同委托代理人：陈某平，XX律师事务所实习律师。
一审第三人：王毕校。
上诉人南宁市豪富房某产经纪有限公司（以下简称豪富公司）因与被上诉人黄某、李某、一审第三人王毕校居间合同纠纷一案，不服南宁市X区人民法院(2011)青民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年11月9日受理后，依法组成合议庭，于2011年12月5日对豪富公司与黄某、李某进行了询问调解。上诉人豪富公司的委托代理人陶宁春，被上诉人黄某、李某及其共同委托代理人张国川、陈某平到庭参加了诉讼。王毕校经本院传票传唤，未能到庭。本案现己审理终结。
一审法院经审理查明：2010年8月25日，豪富公司与买方王毕校、卖方黄某签订一份《房某产买卖经纪合同》，主要内容为：黄某将其位于南宁市X区X路南一里X号逸景园X号楼X单元X层X号房某售给王毕校，房某买卖成交价180万元，房某由买方以银行按揭方式支付；房某处于抵押状态，卖方承诺于本合同生效之日起30日内还清贷款、办妥注销抵押登记手续；豪富公司为买卖双方提供优质经纪服务，包括提供房某信息、陪同看房、促成买卖双方进行交易、协助办理房某交易、权属登记、按揭贷款等业务，买卖双方基于经纪方提供的前述服务，须各向经纪方支付中介服务佣金16000元，因房某以银行按揭方式支付，买方应再支付经纪方按揭服务佣金8400元，前述佣金共计40400元；若卖方或买方任何一方未能按照本合同条款卖出或买入该房某则属违约，违约一方须即时向经纪方支付本合同约定的全某佣金40400元；若因银行原因买方无法顺利贷款，则买方须于2010年12月30日前付清，卖方在收齐房某后再交付该物业。合同签订当日，黄某向经纪公司交付部分佣金5000元。卖方在陪同买方办理按揭贷款手续过程中，银行告知因国家房某产政策出台，银行停止向第三套房某放房某，买方王毕校不具备贷款条件，无法获得房某，于是三方于2010年9月2日签订《补充协议》，约定由经纪公司就《房某产买卖经纪合同》涉及的房某出售事宜，将住房某款手续转换成消费贷款手续办理，具体按照如下方式操作：卖方黄某先将房某过户至买方王毕校名下，王毕校向黄某写欠条，并将房某抵押给银行办理消费贷款，用以支付尚欠的购房某，至此房某全某结清。《补充协议》签订后，国家调控房某的政策纷纷出台，黄某意识到补充协议约定的内容与国家出台的“禁止以消费贷款的名义用于购房”的政策相违背，王毕校不是本地居民，也无法提供一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明，不具备贷款条件，遂拒绝将房某预先过户至王毕校名下。经纪公司遂以黄某没有在合同约定的时间内办理房某注销抵押登记手续，致使合同无法继续履行，构成根本违约为由向法院起诉，要求黄某支付合同约定的全某佣金40400元。黄某则提起反诉，要求经纪公司退还佣金5000元。
一审法院审理认为：本案争议的焦点是豪富公司收取佣金的条件是否已经成就的问题。我国合同法第七条规定，“当事人订立合同、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益”。经纪公司与黄某、第三人王毕校签订的《房某产买卖经纪合同》及《补充协议》，其主要内容是经纪公司帮助办理银行按揭贷款手续，促成王毕校购买黄某的房某；合同的目的就是王毕校和黄某的房某买卖交易成功，经纪公司收取佣金。然而，经纪公司所办理的银行按揭贷款手续，是将住房某款手续转换成消费贷款手续办理，这显然与国家为遏制房某而出台的“禁止以消费贷款的名义用于购房”等房某产调控政策相违背，在一定程度上扰乱了社会经济秩序，因此三方签订的《房某产买卖经纪合同》及《补充协议》为无效协议，不能得到银行的房某不足为奇。豪富公司作为居间方，帮助买方假借消费的名义办理消费贷款，然后把信贷资金用于买房，无论结果如何，从法律效果和社会效果来考量，都是违反国家政策和公序良俗的。公序良俗原则是我国民法的立法原则之一，民事行为应当遵守公共秩序，符合善良风俗，不得违反国家的公共秩序和社会的一般道德，在合同领域表现为阻止当事人利用合同的形式为非法的或不道德的行为提供合法的服务。显然，本案三方所达成的协议，是有悖于国家的政策法规和公序良俗的。另一方面，本案中的居间服务是附随于黄某将嘉宾路南一里X号逸景园X号楼X单元X层X号房某售给王毕校这一行为而存在的，佣金应该是房某居间成功后才产生的，尽管三方签订的协议看似居间完成了，但房某交易的完成，是以国家房某交易中心产权登记转移才算完成的，而不是“纸上谈兵”签订合同就算完成。近年来国家出台了一系列的房某产调控政策，而国家政策调控带来的交易风险，不属于一般的商业风险，其后果不应由合同任何一方当事人单独承担，而且经纪公司也没有证据证明是由于黄某个人的原因造成合同不能履行，因此经纪公司要求黄某支付全某佣金40400元的诉讼请求，于法无据，不予支持。经纪公司通过中介服务收取佣金无可厚非，但这应该通过合法的和道德的途径为之。“禁止以消费贷款的名义用于购房”是国家为遏制房某过快上涨而出台的调控政策，而经纪公司为买卖双方提供的中介服务内容之一，是将住房某款手续转换成消费贷款手续办理，然后用消费贷款得来的款项支付购房某，这样的合同是不能得到法律保护的。由于合同无效，经纪公司收取黄某的5000元佣金应予退还，黄某的反诉请求，于法有据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第四款、第五款，第五十八条，第四百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，遂判决：一、驳回豪富公司的诉讼请求；二、豪富公司退还黄某佣金5000元。本诉案件受理费810元，反诉费25元由豪富公司负担。
上诉人豪富公司不服上述判决，向本院上诉称：一、一审法院认定事实错误。1、一审法院认定“房某由买方以银行按揭方式支付”是错误的。黄某与王毕校约定，房某产转让成交价为180万元，其中96万元以现金支付，其余84万元以银行按揭方式支付，并非所有房某以银行按揭方式支付。2、一审法院认定“经纪方为买卖双方提供优质经纪服务，包括提供房某信息、陪同看房、促成买卖双方进行交易、协助办理房某交易、权属登记、按揭贷款等业务，买卖双方基于经纪方提供的前述服务，须各向经纪方支付中介服务佣金16000元，因房某以银行按揭方式支付，买方应再支付中介服务佣金8400元”是错误的。豪富公司与黄某和王毕校签订的《房某产买卖经纪合同》第八条约定：“服务的形式与佣金的支付中第1项约定：经纪方……同时将协助办理房某交易、权属登记、按揭贷款等业务，并提供房某产交易流程、税费缴纳等专业咨询服务和代办代缴服务；第2项约定：基于经纪方向买卖双方提供的服务，卖方在签署本合同时应向经纪方支付服务佣金16000元，买方在签署本合同时应向经纪方支付服务佣金16000元；第3项约定：若买方需办理按揭贷款，按揭服务佣金为8400元，由买方支付；第4项约定：上述代理服务费于本合同签订之日一次性付清给经纪方；第5项约定：如买卖双方最终未能完成该房某产产权过户，则此服务佣金无需退还，因经纪方原因导致的除外”。一审法院的认定显然是错误的。3、一审法院认定“三方于2010年9月2日签订《补充协议》，约定由经纪公司就《房某产买卖经纪合同》涉及的房某出售事宜，将住房某款手续转换成消费贷款手续办理”是错误的。豪富公司与黄某和王毕校于2010年9月2日签订的《补充协议》明确写明：“买卖双方于2010年8月25日签署的关于南宁市X区X路南一里X号逸景园X号楼X单元X层X号房，建筑面积为201.33，房某所有产权证号为邕房某证字第（略）号的出售合同就住房某款办理手续转换成消费贷款手续办理于2010年9月2日经三方友好协商达成以下补充协议”，并非一审法院认定的“三方于2010年9月2日签订《补充协议》，约定由经纪公司就《房某产买卖经纪合同》涉及的房某出售事宜，将住房某款手续转换成消费贷款手续办理”，故一审法院的这一认定是错误的。二、一审法院认定豪富公司与黄某及王毕校签订的《房某产买卖经纪合同》和《补充协议》无效是错误的。2010年8月25日，黄某与王毕校经豪富公司居间介绍，签订了《房某产买卖经纪合同》和《补充协议》，该协议未违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，一审判决认定豪富公司与黄某及王毕校签订的《房某产买卖经纪合同》和《补充协议》无效是错误的。三、一审判决豪富公司退还黄某佣金5000元是错误的。豪富公司与黄某、王毕校签订的《房某产买卖经纪合同》和《补充协议》是有效合同，因此，豪富公司所收黄某佣金5000元不应返还。四、一审判决驳回豪富公司请求黄某支付佣金40400元的诉讼请求是错误的。基于豪富公司的居间介绍，黄某与王毕校签订《房某产买卖经纪合同》，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬，黄某与王毕校应当向豪富公司支付佣金。《房某产买卖经纪合同》第二条第2项、第十条第3项、第十二条第1项有约定，违约方承担支付佣金的责任。黄某未按约定履行义务，且经豪富公司与王毕校两次发出《履行合同通知函》黄某仍不履行合同义务。据此，黄某应当向豪富公司支付佣金40400元。一审判决认定事实错误，请求二审法院：1、撤销一审判决第一项和第二项；2、改判黄某向豪富公司支付佣金40400元；3、本案案件受理费及反诉费由黄某承担。
被上诉人黄某、李某共同答辩称：本案合同标的物房某是黄某和李某两人共有的，豪富公司、黄某、王毕校三方签订的《房某产买卖经纪合同》并没有获得另一共有人李某的同意，且该房某仍在按揭贷款中，王毕校也不符合购买本案房某的条件，因此《房某产买卖经纪合同》是无效合同。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
王毕校未作答辩。
二审期间豪富公司提交了本院于2011年8月8日作出的（2011）南市民一终字第X号民事判决，以证明本案三方签订的《房某产买卖经纪合同》在该终审判决中，已认定了《房某产买卖经纪合同》有效，本案也应认定该合同有效。
黄某、李某对豪富公司二审提交的证据质证意见是：对证据的真实性无异议，但本案事实与该判决书认定的事实有差别，（2011）南市民一终字第X号案判决时本案还没有办理按揭，由于王毕校不符合购房某件，无法办理按揭，因此本案合同应当是无效合同。
二审查明事实与一审查明事实相同，本院直接予以确认。
本案争议的焦点是：豪富公司要求黄某、李某支付佣金40400元有何事实和法律依据
本院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案豪富公司、黄某及王毕校三方签订的《房某产买卖经纪合同》是当事人的真实意思表示。黄某在《房某产买卖经纪合同》中立款保证涉案房某产权真实清淅，享有完整所有权及全某处分权，且房某所有权证仅登记在黄某一人名下，依据物权登记的公信效力及合同条款，王毕校在交易时已尽到必要的审查注意义务，并有足够理由相信黄某有权处分涉案房某。虽然在合同履行中，由于金融机构对购房某款进行调控，王毕校未能办理银行按揭贷款手续，《补充协议》第三部份约定由王毕校以消费贷款名义替代购房某款有规避金融政策之嫌，但《房某产买卖经纪合同》并未违反我国法律、行政法规的强制性规定，因此仅就《补充协议》有规避金融政策调控之嫌，并不导致合同无效，且本院于2011年8月8日作出的（2011）南市民一终字第X号民事判决，已对本案三方当事人订立的《房某产买卖经纪合同》效力进行了确认。被上诉人黄某、李某认为《房某产买卖经纪合同》无效的抗辩理由不成立，本院予以驳回。三方之间的居间合同依法成立后，均应按照诚实信用的原则全某履行合同。依据我国的相关法律规定，居间人促成合同成立的，委托人应按约定支付报酬，而合同是否履行完毕以及之后是否解除，均不影响该报酬的支付。豪富公司、黄某及王毕校三方签订的《房某产买卖经纪合同》对房某的基本信息、房某、房某支付方式等主要内容进行了约定，该协议具备买卖合同的基本形式，买卖合同已成立，故豪富公司的居间事项已经完成，黄某、王毕校应按合同的约定，向豪富公司支付佣金。虽然在合同履行中，由于金融机构对购房某款进行调控，王毕校未能办理银行按揭贷款手续，《补充协议》第三部份约定由王毕校以消费贷款名义替代购房某款规避金融政策，但三方当事人在合同的补充条款中约定，王毕校可以现金或其他方式支付房某，因此买卖双方未能达到合同目的并不是豪富公司的原因，黄某、李某对豪富公司上诉理由的抗辩意见不成立，豪富公司已履行了提供房某产信息、陪同看房，促成买卖双方进行交易的合同义务，至于房某交易、权属登记、按揭贷款等业务，并提供房某产交易流程、税费缴纳等专业咨询服务只是协助办理，故豪富公司上诉理由成立，本院予以支持，豪富公司已履行了中介服务，并促成了房某买卖合约的签订，黄某、王毕校应依约向豪富公司支付中介服务费，由于本案房某未能交易成功是由于黄某未能注销涉案房某的抵押所造成，在合同履行中黄某存在违约，违约方应须向经纪方支付合同约定的全某佣金，根据合同约定，买方、卖方各向经纪方支付的服务佣金为16000元，因此，黄某应向豪富公司支付服务佣金32000元。对豪富公司要求黄某支付服务佣金部份，本院予以支持，由于黄某的违约，导致未能履行合同约定的办理银行按揭贷款手续，故对豪富公司上诉要求黄某支付按揭服务佣金8400元，本院不予支持。如前所述，黄某应向豪富公司支付服务佣金32000元，对于黄某反诉要求豪富公司返还预付服务佣金5000元，本院不予支持。黄某已向豪富公司预付服务佣金5000元，至今尚欠27000元，黄某还应向豪富公司支付服务佣金27000元。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律错误，上诉人豪富公司上诉理由部份成立，本院部份支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项、第一百五十八条的规定，判决如下：
一、撤销南宁市X区人民法院（2011）青民二初字第X号民事判决；
二、被上诉人黄某向上诉人南宁市豪富房某产经纪有限公司支付佣金27000元；
三、驳回被上诉人黄某的反诉请求；
四、驳回上诉人南宁市豪富房某产经纪有限公司的其他诉讼请求。
一审本诉案件受理费810元，由被上诉人黄某负担642元，上诉人南宁市豪富房某产经纪有限公司负担168元，反诉费25元，由被上诉人黄某负担；二审案件受理费835元，由上诉人南宁市豪富房某产经纪有限公司负担168元，被上诉人黄某负担667元。
上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可于本判决指定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判长孙曹文
审判员汪秋红
代理审判员刘某
二0一一年十二月十二日
书记员林菲附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百三十条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
（二）原判决适用法律错误的，依法改判；
（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。
第二百二十九条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当力口倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
