海南省海口市中级人民法院

民事判决书

(2001)海中法民终字第X号

上诉人(原审被告)海南天然刚玉首饰有限公司，住所地海口市港澳国际工业区。

法定代表人姜某某，总经理。

委托代理人吴镇，海南大华园律师事务所律师。

委托代理人刘美波，海南大华园律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)海南施达商业有限公司，住所地海口市万国商厦X层。

法定代表人莫某，董事长。

委托代理人李某甲，该公司总经理助理。

被上诉人(原审原告)海南望海国际大酒店有限公司，住所地海口市X路X号。

法定代表人蒋某某，总经理。

委托代理人李某乙，该公司职员。

委托代理人尹某某，该公司会计。

上诉人因房屋租赁合同纠纷一案，不服海口市振东区人民法院(2000)振民初字第X号民事判决，向本院提起上诉，本院于2001年4月19日立案受理后，依法指定审判员胡曙光担任审判长，与审判员蔡红曼、李某组成合议庭，共同负责对本案进行审理。2001年5月15日本院依法公开开庭审理了本案。上诉人海南天然刚玉首饰有限公司法定代表人姜某某及委托代理人吴镇、刘美波，被上诉人海南施达商业有限公司(以下简称被上诉人施达公司)委托代理人李某甲，被上诉人海南望海国际大酒店有限公司(以下简称被上诉人望海公司)委托代理人李某、尹某某到庭参加诉讼。陈述了案件事实并发表了辩论意见。现经合议庭评议，本案已审理终结。

原审判决认定，两被上诉人签订的“租赁经营合同”是双方真实意思表示，内容合法，为有效合同，受法律保护。被上诉人施达公司在合同签订之前已将商场交由上诉人承包经营，上诉人作为实际经营者，未按三方签订的“关于结付望海西厅施达商场租金协议”的约定向被上诉人望海公司交纳租赁定金及租金等费用，已构成违约，应承担违约责任。两被上诉人约定如被上诉人施达公司逾期不交租金，被上诉人望海公司有权解除合同。上诉人未依约向被上诉人望海公司交纳租赁定金，被上诉人施达公司作为合同主体，亦应为上诉人的违约行为承担违约责任。故被上诉人望海公司要求解除“租赁合同”合法合理，予以支持。上诉人未交付租赁定金，被上诉人望海公司要求罚没定金于事实和法律不符，不予支持。但上诉人应将拖欠的租金和水电费付清给被上诉人望海公司。被上诉人望海公司要求上诉人及被上诉人施达公司支付违约金33万元，因三方签订的“关于结付望海西餐厅施达商场租金协议”中未约定违约责任，故其该请求无合同依据，不予支持。但被上诉人施达公司应按与被上诉人望海公司的约定向被上诉人望海公司支付违约金33万元。原审法院据此判决：一、解除两被上诉人签订的“租赁经营合同”；二、上诉人于判决发生法律效力之日起三十日内搬出海南望海国际大酒店西厅(海南施达商场)，将场地交还被上诉人望海公司管业；三、上诉人于判决发生法律效力之日起十日内向被上诉人望海公司支付租金(2000年1月1日至8月31日拖欠12万元，2000年9月1日至判决确定合同解除之日按月租金11万元计)及水电费(从2000年8月1日至判决确定解除合同之日按实际发生数额计)；四、被上诉人施达公司于判决发生法律效力之日起十日内将违约金33万元付给被上诉人望海公司。上述第三、四项，如逾期则加倍支付迟延履行期间的债务利息；五、驳回被上诉人望海公司的其他诉讼请求。

上诉人上诉称：一、三方签订“关于结付望海西厅施达商场租金协议”时，望海公司与施达公司于1999年1月20日变更合同，重新签订“租赁经营合同”，施达公司与上诉人签订“承包经营合同”时，望海公司和施达公司的法定代表人均某莫某，但一审判决对此却视而不见。该份“租赁经营合同”实际是自己同自己签订，且变更的内容正是一审判决解除“租赁经营合同”的依据，表明两被上诉人是恶意串通损害上诉人的合法权益。依照《民法通则》的有关规定，该“租赁经营合同”应为无效；二、上诉人与施达公司签订“承包经营合同”，望海公司充其量是第三人，作为第三人无权要求解除“承包经营合同”。出于信任，上诉人未认真审查便与两被上诉人签订“关于结付望海西厅施达商场租金协议”，但在商谈时，施达公司并未要求上诉人在其早已履行了保证金条款后又重复让上诉人交付保证金，但是在该协议中不合情理地加上了。同时，双方商谈将拖欠上诉人的货款每月归还4万元，作为扣付给望海公司的租金，直至付清，但协议中却未写明。上诉人认为，该协议属格式合同，协议内容具有明显欺诈性质，损害了上诉人的利益，显失公平。依照《民法通则》的有关规定，上诉人请求撤销该协议，确认上诉人与施达公司“承包经营合同”中相应的付款条款；三、为避免望海公司与施达公司恶意串通，损害上诉人的利益，上诉人请求确认望海公司与施达公司间的经济关系与上诉人无关，上诉人与施达公司债权债务亦与望海公司无关。根据《合同法》第二百二十九条之规定，租赁物在租赁期间发生所有权变更的，不影响租赁合同的效力。上诉人未向望海公司租赁场地，上诉人是向施达公司承包经营望海大酒店西厅，一审判决上诉人将场地交还望海公司，于理于法无据。一审判决认定上诉人从2000年1月1日至8月31日共拖欠租金12万元，与事实不符。无论何种原因，施达公司要收回场地，必须依照“承包经营合同”承担违约责任，赔偿上诉人的损失。综上，请求撤销原判，驳回望海公司关于解除“租赁经营合同”的诉讼请求，判令上诉人继续承包经营海南望海国际大酒店西厅(海南施达商场)；一审判决上诉人支付租金属错判，请求改判。

上诉人二审未有新的证据提交。

被上诉人施达公司答辩称：由于上诉人的违约导致被上诉人无法继续履行“承包经营合同”，上诉人要求继续履行无理，应予驳回。关于上诉人应向望海公司支付租金的问题，被上诉人不了解，与被上诉人无关，被上诉人不发表意见。原审判决正确，应予维持。

被上诉人施达公司二审未有新的证据提交。

被上诉人望海公司答辩称：一、上诉人未依“关于结付望海西厅施达商场租金协议”向被上诉人按时交纳水电费、空调等费税及租金，时至今日已拖欠70余万元，根据《合同法》及“租赁经营合同”的规定，上诉人已构成违约，原判据此解除双方租赁经营合同并判令上诉人支付拖欠租金合理合法，应予维持；二、上诉人仅仅因为两被上诉人有关联关系，就主观臆断两被上诉人为同一法人，并断定两被上诉人恶意串通，犯了常识性错误。事实上，两被上诉人一是无“恶意串通”的主观需求，二是双方均为独立的企业法人，各自以真实意思表示从事民事法律活动。施达商场所处黄金地段，即使被上诉人要赶上诉人走，也无必要，因为政府要拓宽海秀路，被上诉人实际不用诉讼就能达到目的。综上，请求驳回上诉，维持原判。

被上诉人望海公司二审提交1997年4月1日的“场地租赁合同”(租赁期间从1997年4月1日至2003年3月31日)以证实双方就本案争议之场地早已存在租赁关系。

法庭围绕双方当事人争议的焦点问题，查明事实如下：

一、被上诉人施达公司长期租赁被上诉人望海公司海南望海国际大酒店一楼大厅左右两侧场地作为其“施达商场”(1999年4月1日，该商场注册登记为海南施达商业有限公司望海楼商场)的经营场地。1997年4月1日双方的“场地租赁合同”期限签至2003年3月31日止。1999年1月9日，被上诉人施达公司与上诉人签订“承包经营合同”，约定被上诉人施达公司将其望海楼“施达商场”左侧(即西厅，面积600平方米)承包于上诉人，承包期限自1999年4月1日至2009年3月31日，签约3日内，被上诉人施达公司扣除应付上诉人的前阶段代销货款6万元作为定金，前3年每月上交承包金12万元，从第4年起第年递增3％等。1999年1月20日，两被上诉人又签订“租赁经营合同”，约定，被上诉人施达公司租用该酒店西厅作商场经营，租赁期限自1999年3月10日至2009年3月31日，合同生效后5日内，被上诉人施达公司向被上诉人望海公司交付定金11万元，逾期不交被上诉人望海公司有权解除合同；租金每月11万元，1994年4月20日起按月支付，从第4年起每年度租金总额递增3％；被上诉人施达公司不得拒付租金或拖欠定金、租金和其他费用，如拒付、拖欠金额累计达5万元，时间累计达1个月之久，视为严重违约，被上诉人望海公司有权解除合同，罚没定金，并处被上诉人施达公司3个月租金的违约金；本合同自1999年3月10日起生效，原租赁合同终止等。签约后，被上诉人施达公司未向被上诉人望海公司交纳租赁定金11万元。1999年4月21日，两被上诉人与上诉人签订“关于结付望海西厅施达商场租金的协议”，约定，被上诉人施达商场向被上诉人望海公司支付1999年4月20日至4月30日租金（略）元，自1999年5月至12月每月支付租金4万元(从被上诉人施达公司欠上诉人货款中抵扣)；上诉人自1999年5月至12月每月向被上诉人望海公司支付租金7万元；2000年元月起由上诉人全额向被上诉人望海公司结付租金；1999年4月起，上诉人所使用水电费直接向被上诉人望海公司支付；2000年元月起上诉人一次性向被上诉人望海公司支付租赁定金11万元等。上述协议中除定金支付条款上诉人未履行外，其他内容自签订至1999年12月，三方均依约履行，无争议。2000年2月19日，上诉人向两被上诉人致函称被上诉人施达公司未还清所欠其款项，决定2000年1月和2月仍每月向被上诉人望海公司支付租金7万元，3月份开始按11万元支付。之后，上诉人直接向被上诉人望海公司支付2000年1月和2月各7万元租金，3月至7月(被上诉人望海公司于7月31日起诉)每月直接支付11万元，一审期间，上诉人又直接向被上诉人望海公司支付8月份租金7万元(诉讼期间又支付4万元)并结清8月份的水电费。由于上诉人未向被上诉人交纳租赁定金及延付其他租金，三方产生争议，遂起讼争。

上述事实及相关证据经双方当事人质证无异议，法庭作出确认。

二、上诉人提交2000年1月4日“施达商场”向被上诉人望海公司支付2000年1月份4万元租金和2000年2月12日支付2000年2月份4万元租金的收据以证实被上诉人施达公司已按三方的协议及其与上诉人的“承包经营合同”的约定从应付上诉人货款中向被上诉人望海公司支付2000年1、2月份的应付租金，其已完全履行三方协议。

两被上诉人对该两收据的真实性未有异议，但认为一向是先开收据后付款，收据虽开出，但未有实际款项发生。法庭对该两份收据的真实性作出确认。

法庭根据查明的事实，处理意见如下：

一、关于“租赁经营合同”、“关于结付望海西厅施达商场租金协议”的效力及违约责任的认定。

1、两被上诉人间长期存在租赁关系，1999年两被上诉人再次签订“租赁经营合同”，即使签约时两被上诉人的法定代表人为某一人，但因双方为各自独立法人，各自实施的为法人行为。两被上诉人之前的租赁合同虽未有定金约定，但并不能由此推定双方在该合同中约定定金条款即损害上诉人利益，上诉人无法律依据推断该合同为两被上诉人恶意串通所签订，况且上诉人亦无证据证实两被上诉人有恶意串通，损害上诉人利益的情形。该合同意思表示真实，内容并无违法，原判认定为有效是正确的。上诉人主张该合同无效无理，本院不予支持。

2、两被上诉人为“租赁经营合同”的权利义务主体，而上诉人与被上诉人施达公司又为“承包经营合同”的主体，三方“关于结付望海西厅施达商场租金的协议”约定由上诉人向被上诉人望海公司支付被上诉人施达公司应付租金及租赁定金，三方的真实意思表示是由合同之外的第三人代为履行债务，仅是支付方式的约定，并不因此改变两被上诉人间的租赁关系及由此产生的债权债务关系。被上诉人望海公司主张已构成债务转移无事实和法律依据。被上诉人施达公司的“承包经营合同”约定的承包定金与该协议中约定上诉人向被上诉人望海公司支付被上诉人施达公司应付的租赁定金为不同法律关系产生，双方关于该租赁定金支付方式的改变的意思表示真实，并不存在显失公平的情形。上诉人以此主张撤销该定金支付条款无理，本院不予支持。该协议系三方真实意思表示，内容同样无违法之处，应为有效。

3、三方有关租金的结付协议签订时《中华人民共和国合同法》尚未实施，但依照最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释》第一条之规定，本案第三人代为履行债务的法律后果在三方协议签订时法律未有明确规定，故可适用《中华人民共和国合同法》的有关之规定。被上诉人施达公司为本案租赁合同的债务主体，被上诉人望海公司主张其与上诉人共同拖欠2000年1月和2月的租金各4万元，上诉人提供证据证实已由被上诉人施达公司支付，但被上诉人施达公司对此予以否认。因被上诉人施达公司是否从应付上诉人货款中扣款支付租金属双方承包合同关系产生，与本案处理无关，被上诉人施达公司认可尚欠被上诉人望海公司债务，本院亦作出确认；同时被上诉人施达公司未按约向被上诉人望海公司交纳租赁定金，而上诉人亦未按约代其向被上诉人望海公司支付。依照《中华人民共和国合同法》第六十五条之规定，第三人不履行债务或履行债务不符合约定的，债务人应当向债权人承担违约责任。即上诉人不履约所产生的法律后果应当由被上诉人施达公司承担，被上诉人施达公司应当就此向被上诉人望海公司承担违约责任。即被上诉人施达公司应当向被上诉人望海公司支付拖欠租金并按约承担违约责任。原审按双方约定判决其承担的违约金超出未履行债务部分，本应依法作出调整，但其未提出上诉，本院不作改判处理。原判认定上诉人就租赁合同向被上诉人望海公司承担违约责任属适用法律不当。

二、关于“租赁经营合同”的履行问题与“承包经营合同”的处理。

按照两被上诉人“租赁经营合同”的约定，被上诉人施达公司逾期不向被上诉人望海公司交纳租赁定金11万元，被上诉人望海公司有权解除合同。同时，拖欠定金、租金等累计达5万元，时间累计达1个月之久，同样可解除合同。被上诉人施达公司的上述违约行为已构成“租赁经营合同”约定的解除条件，而其对解除该合同并无异议，原判支持被上诉人望海公司解除“租赁经营合同”并无不当。因上诉人与被上诉人施达公司间为企业承包经营法律关系，原判未将该法律关系与本案合并审理并无不当，同时上述场地租赁合同的解除并不影响上诉人依“承包经营合同”另案主张权利，即“租赁经营合同”的解除并未侵害上诉人的利益。上诉人要求继续履行“租赁经营合同”无理，本院不予支持；要求继续履行“承包经营合同”属另案法律关系，非本案审理范围。上诉人实际使用上述被上诉人租赁场地，为保障解除“租赁经营合同”的法律后果的实现，原判判由上诉人直接将该租赁场地交付被上诉人望海公司亦无不妥。

三、本案诉讼期间，上诉人已结付被上诉人望海公司主张的水电费，双方无争议，原判仍对此作出认定属认定事实不清。同时将水电费判至判决确定解除“租赁经营合同”之日止超出了被上诉人望海公司的诉讼请求范围。

四、被上诉人望海公司一审主张租金利息损失，原判未作审理和判决，被上诉人望海公司未提出上诉，本院亦不作处理。

综上，原审判决认定事实基本清楚，但适用法律有不妥之处，应予纠正。上诉人上诉要求继续履行合同的请求无理，本院不予支持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第二项之规定，判决如下：

一、维持海口市振东区人民法院(2000)振民初字第X号民事判决第一、二项。

二、撤销海口市振东区人民法院(2000)振民初字第X号民事判决第三、四、五项。

三、被上诉人海南施达商业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向被上诉人海南望海国际大酒店有限公司支付租金8万元及违约金33万元。逾期则加倍支付迟延履行期间的债务利息。

四、驳回被上诉人海南望海国际大酒店有限公司的其他诉讼请求。

本案一、二审案件受理费各（略）元，由上诉人负担9208元，被上诉人望海公司负担2302元，被上诉人施达公司负担（略）元。

本判决为终审判决。

审判长胡曙光

审判员蔡红曼

审判员李某

二○○一年七月十日

书记员何芳