原告（反诉被告）上海A保健信息咨询有限公司，住所地××市××路××弄××号××楼。
法定代表人陈a，董事长。
委托代理人曹a，上海市A律师事务所律师。
委托代理人张a，上海B律师事务所律师。
被告（反诉原告）林a，男，××年××月××日出生，××省××县人，现住××市××区××路××号。
委托代理人胡a，上海C律师事务所律师。
原告上海A保健信息咨询有限公司（更名前企业名称为上海A足底保健有限公司、上海A生物科技有限公司；以下简称A公司）与被告林a房屋租赁合同纠纷一案，本院于2008年8月11日立案受理。先适用简易程序审理，后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序。期间，林a提起反诉，本院予以并案审理，并于2008年11月10日公开开庭进行了审理。A公司的委托代理人曹a、陈b（后更换为张a），林a的委托代理人胡a到庭参加了诉讼。2009年3月9日，合议庭再次公开开庭审理了本案。A公司的委托代理人曹a、张a，林a的委托代理人胡a到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
A公司诉称，原告法定代表人通过《转让协议书》取得了原A足部保健中心××店营业权及房屋附属设施。签约后，原告向转让方支付了50万元转让款及租房押金45,016元。2006年9月28日，原被告签订的《关于房屋租赁事宜的补充协议》约定，被告将××市××区××路××号××层房屋转租给原告，租赁期限从2006年5月15日起至2009年11月15日止。签约后，原告对承租房屋进行装修，投入装修费293,000元，添置设备及物品支出107,700.98元。期间，分3次向被告支付租金270,096元。合同履行过程中，被告收回部分出租房屋，并对房屋进行隔离施工，影响原告正常经营达40多天。此后，被告还占用通道，使用原告的厨房。2007年1月，经协商被告同意补偿原告8万元，但拒绝出具书证。2007年5月20日，被告擅自将原告承租房屋封闭，造成原告无法营业。2007年8月，被告施工，拆除了原告全部装潢，并取走了50余万元的物品、设备。原告通过律师发函，要求被告赔偿损失，但被告委托律师复函，不予赔偿。
A公司认为，林a隐瞒涉讼房屋不得转租的行为实属欺诈，双方签订的协议也显失公平。同时，林a侵占楼道、封闭承租房屋房门、断水断电的行为，致使其无法正常经营，造成极大的经济损失，林a的行为已构成违约。据此，请求法院判令：1、林a赔偿A公司转让费50万元，赔偿A公司装潢及设备损失293,000元，赔偿A公司添置设备和物品损失107,700.98元；2、林a返还A公司租金270,096元及押金45,016元。
林a辩称，原告在承租过程中拖欠租金达6个月之久，被告前去催讨时，原告已停业多时，负责人已不知去向，所承租屋内已被拆得乱七八糟。期间，原告还拖欠其员工工资达2万余元，被告已代为支付了4,000余元。
林a认为，A公司的诉讼请求没有根据，且部分证据又系伪造，请求法院驳回其全部诉请。
同时，林a提起反诉称，反诉被告自2006年12月以后以种种理由不按约支付租金，反诉原告多次催讨未果。2007年5月18日，反诉原告委托律师向其发函，要求反诉被告于2007年5月31日前支付租金，否则解除租赁合同，并赔偿反诉原告的损失。反诉原告在反诉被告不予理睬的情况下，于2007年6月13日再次发函，要求其在接函后3日内将遗留物品搬离，否则将作废弃物处理，但反诉被告仍置之不理。据此，请求判令反诉被告支付反诉原告自2006年11月15日到2007年5月14日的租金193,896元。
针对林a提起的反诉，A公司辩称，林a与A公司签订的租赁合同存在欺诈和显失公平，应依法撤销。林a的装修及其关闭房门等行为，严重影响了A公司对承租房屋的使用和经营，其侵权行为导致A公司的损失应予赔偿。据此，请求法院驳回林a的反诉请求。
经审理查明：2006年5月23日，A公司法定代表人陈a（为签约乙方）与案外人A足部保健中心××店（为签约甲方）签订了1份《转让协议书》。双方约定：甲方自2006年6月1日起同意将位于××市××区××路××号××层的“A足部保健中心××店”经营权及房屋附属设施转让给乙方66%；甲方同意自2006年5月16日至2006年5月31日之营收额归乙方所有，但乙方须支付除房租外的费用；甲方同意2006年5月15日前在经营中所发生之费用及开销由甲方自行处理；乙方同意2006年5月24日前支付545,016元（另一份相同的合同记载的转让金额为245,016元），其中包括租房押金45,016元；乙方同意自2006年6月1日起延续甲方经营地点的房屋租赁合同；股权分配陈a为67%，张b为33%（另一份相同的合同记载陈a为64%，张b为33%的，王a为5%），日后经营之盈亏均照此比例分配。
2006年9月28日，林a（为签约甲方）与A公司（为签约乙方）签订了1份《关于房屋租赁事宜的补充协议》。双方约定：乙方承租位于上海市××区××路××号的房屋，上下二层合计面积约760平方米；甲方承认乙方与原房屋承租人签订的股权转让合同有效；租赁期限从2006年5月15日起至2009年11月15日止，甲方承诺乙方对现所租赁房屋的使用期限为10年（含3年6个月），每月租金45,016元，3年6个月届满后，在原来租金标准基础上上浮3-5%；双方确认租赁关系后，乙方需在承租房屋内进行装潢的，费用由乙方承担；租赁期间的水、电、煤等费用由乙方承担；本协议签订后，乙方付清自2006年5月15日以来所欠甲方的租金，此后乙方于每月15日前付清当月租金。
2006年10月25日，林a与A公司又签订了1份《关于房屋租赁事宜的补充协议》。双方约定：甲方同意乙方退还给甲方X楼X.5平方米的房屋，甲方对该部分面积不仅有使用权，还拥有房屋前面走道（××路边）及屋后通道的使用权；房屋租金由原来的每月45,016元，改为每月32,316元，更改后租金从2006年10月21日开始计付。
期间，A公司先后分3次向林a支付了自2006年5月15日至2006年11月14日的租金270,096元。
2007年5月18日，因A公司未支付租金，林a通过律师向A公司发《律师函》，该函的主要内容为：按照贵公司与我方当事人签订房屋租赁事宜的补充协议，贵公司每月应支付我方租金32,316元，至今已拖欠我方租金123,014元。本律师代表我方当事人通知贵公司，望贵公司5月底前履行支付房租之义务，否则，我方当事人于2007年5月31日依法解除合同，并追究贵公司的违约责任。
A公司接函后通过律师回《律师函》，回函的内容为：就提出我方当事人未能如约付款一事，郑重致函您，您没能向我方当事人缴纳水电费、门卫工资、生活垃圾处理费等费用；我方当事人认为扣除上述费用后，租金比您主张的123,014元要少；您占用的店面面积比约定的面积要大；您占用我方当事人营业场所，影响了我方当事人的生意。我方当事人在迫不得已的情况下才延付租金。本律师认为，您拒向我方当事人缴纳水电费、门卫工资、生活垃圾处理费等费用的行为已构成违约，据此，我方当事人有权在此事解决之前拒付租金。希望在收到本函之日起5月底前同我方当事人通过协商解决此事，协商好之后我方当事人会履行付款义务。否则，我方当事人将拒绝付款，并由贵公司（您）承担违约责任。
2007年6月13日，林a再次通过律师向A公司发《律师函》，该函记载的主要内容为：我方已发函通知贵公司于5月底前缴清所欠房租，但贵公司至今仍未缴清房租，已构成根本违约并导致合同解除。依据法律规定及合同约定，请贵公司自接到本律师函后3日内将遗留物品搬离，并交出门锁钥匙，否则出租房屋内物品将作废弃物处理，本律师将依授权通过法律程序解决。
诉讼中，林a提供了A公司10多位员工催讨工资的《劳动争议申诉书》，旨在证明A公司于2007年6月4日已停止营业，员工在找不到负责人的情况下，向劳动争议仲裁委员会申请仲裁。
A公司对上述《劳动争议申诉书》的真实性不持异议。
关于A公司在承租场所是否遗留物品的问题，本院在双方当事人到场的情况下前往现场查看，未见有A公司遗留物品。此后，林a来院述称，A公司在撤离时已带走了大部分物品，在其装修时因A公司负责人不知去向，在无法联系的情况下，将A公司遗留下的按摩床、毛巾、热水器等物存放于××市××区××路××号房屋内。
关于租赁押金一节事实，林a在诉讼中承认收到过原承租人交纳的押金45,016元，但认为该押金已冲抵A公司结欠的水电费。
上述事实，由A公司法定代表人陈a与案外人A足部保健中心××店签订的《转让协议书》，林a与A公司签订的《关于房屋租赁事宜的补充协议》，A公司支付租金的凭证，A公司员工提请仲裁的《劳动争议申诉书》及当事人的陈述等证据所证实。上述证据经庭审质证属实，具有证据效力。
庭审中，A公司申请证人王a、杨a到庭作证，因证人作证的内容不能证明林a有违约或侵权行为，故证人王a、杨a出庭作证的内容不能作为定案的依据。
本院认为，所谓采用欺诈手段订立合同，是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方作出错误意思表示而订立合同。而显失公平订立之合同，是指一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的合同。本案中，林a与A公司签订的《关于房屋租赁事宜的补充协议》系当事人的真实意思表示，合同内容符合法律规定的公平原则，合同合法有效。林a没有告知其有否转租权，不影响双方签订合同的效力。如果因林a没有转租权而导致合同不能履行，A公司则可按约追究林a的违约责任。A公司诉称林a采用欺诈手段订立合同及所订立之合同显失公平的意见不能成立，本院不予采信。
关于占用通道一节，根据林a与A公司签订的补充协议约定，林a拥有房屋前面走道（××路边）及屋后通道的使用权，其占用通道系依据双方的约定，并不构成违约。
此外，A公司诉称林a因施工拆除其全部装潢，取走了50余万元的物品、设备，并影响其正常经营，无证据证实，本院对A公司要求获得赔偿的诉讼请求，不予支持。
A公司作为承租人，支付租金系其最重要的合同义务，现A公司要求返还租金，该请求不符合公平原则，本院不予支持；但鉴于双方对减少租赁面积后的租金（每月32,316元）及计付时间（2006年10月21日）在补充协议中重新作了约定，因此，A公司基于原租金标准支付至2006年11月14日的租金，其中2006年10月21日起至2006年11月14日的租金应按新的租金标准支付，多收的10,583.25元租金（1,500.53×25）-（1,077.20×25）应予返还。林a未提供A公司结欠水电费的相关凭证，其以押金冲抵水电费的行为未得到A公司的认可，故该押金应一并予以返还。
至于A公司遗留的物品，其应于本判决生效之日起10日内取走，如果逾期，林a不承担保管责任。
林a关于A公司已停业多时，负责人已不知去向的辩称意见与A公司10多位员工在《劳动争议申诉书》陈述的内容能相互印证，本院予以采信；另，林a辩称A公司要求获得赔偿没有根据的意见成立，本院予以采信。
关于林a提起的反诉请求，本院认为，A公司未按约支付租金的行为已构成违约，林a现要求其支付租金的的反诉请求，于法有据，本院予以支持。
A公司就反诉所作的抗辩意见不能成立，本院不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）林a于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）上海A保健信息咨询有限公司返还租金10,583.25元及押金45,016元；
二、驳回原告（反诉被告）上海A保健信息咨询有限公司其余诉讼请求；
三、原告（反诉被告）上海A保健信息咨询有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）林a支付租金193,896元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费15,742.31元，由原告（反诉被告）上海A保健信息咨询有限公司负担15,022.36元，被告（反诉原告）林a负担719.95元（于本判决生效后十日内向上海A保健信息咨询有限公司直接支付）；反诉案件受理费减半收取计2,088.96元，由原告（反诉被告）上海A保健信息咨询有限公司负担（于本判决生效后十日内向林a直接支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判长蒋鸣良
审判员徐寨华
代理审判员邓红霞
书记员李岳
