上诉人（原审被告）杨某，女，30岁。

被上诉人（原审原告）本溪市X区华厦小学，住所地辽宁省本溪市X区X街。

法定代表人陈某丁。

上诉人杨某因租赁合同纠纷一案，不服辽宁省本溪市X区人民法院（2011）明民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人杨某的委托代理人马秀兰，被上诉人本溪市X区华厦小学（以下简称华厦小学）的委托代理人王英飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审判决认定的基本事实是：华厦小学与杨某于2009年4月25日签订了房屋租赁协议，协议约定：华厦小学将位于本溪市X区山水人家B3#楼X号160平方米公建房屋出租给杨某，租期为六年，年租金为5000元，每年的7月1日交付下年租金。房屋装某改造及水电费、装某、暖气、接点等一切费用全某由杨某承担。协议签订后，杨某对该房屋进行了装某，并在此开办棋牌室。由于杨某没有按协议约定缴纳房租金，自2009年7月1日起至2011年6月30日止，尚欠租金10000元及物业费3840元。故华厦小学诉至法院，请求判令解除租赁合同，杨某给付租金10000元及物业费3840元，承担本案诉讼费。

原审法院认为，杨某与华厦小学签订的租赁协议合法有效。由于杨某没有按照协议约定缴纳租金已构成违约，故华厦小学请求解除合同应予支持。因杨某违约导致合同解除，对杨某请求华厦小学赔偿装某损失的意见，不予支持。关于杨某拖欠物业费一节，因华厦小学尚没有垫付物业费，对此主张不予支持。据此判决：一、解除华厦小学与杨某的租赁协议，杨某于判决发生法律效力后15日内倒出租赁房屋；二、杨某于判决发生法律效力后15日内，给付华厦小学租金10000元；三、驳回华厦小学的其他诉讼请求。案件受理费350元（华厦小学已预交），杨某负担250元，华厦小学负担100元。

上诉人杨某的上诉请求：请求撤销原审判决。其理由是：上诉人与被上诉人之间有口头协议，口头协议约定，该房屋由上诉人负责装某，装某后上诉人试用，试用期间，如经营有效益，双方按协议履行，没有效益，装某由上诉人自己负责，但房屋不收租金。由于经济效益不好，经过二年的时间被上诉人也没有收租金。现被上诉人又来要租金，被上诉人应赔偿上诉人的装某损失。

被上诉人华厦小学答辩：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。

本溪市中级人民法院经二审审理，确认了一审查明的事实。

本院认为，上诉人杨某与被上诉人华厦小学签订的租赁协议，系双方的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，协议合法有效。双方当事人应严格按合同规定的内容，各自履行自己的义务。上诉人杨某未完全某行合同约定的义务，应承担违约责任。关于上诉人杨某提出被上诉人应赔偿其的装某损失的上诉理由，因双方在合同中并没有约定，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（二）项之规定“承租人经出租人同意装某装某，合同解除时，双方对已形成附合的装某装某物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装某装某残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；”因被上诉人华厦小学不同意利用剩余租赁期内装某装某残值，故上诉人杨某提出该项上诉理由，无事实和法律依据，本院不予支持。关于上诉人杨某提出双方之间有口头协议的上诉理由，因未能提供充分证据予以证明，故对其上诉请求不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费三百五十元，由上诉人杨某负担。

本判决为终审判决。

审判长刘某伟

审判员于昕

审判员朱某

二0一一年十月二十一日

书记员孟杨

附：本案所适用法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判。