上诉人（原审被告）徐某。

被上诉人（原审原告）梁某甲。

委托代理人曾某某。

上诉人徐某因与被上诉人梁某甲租赁合同纠纷一案，不服南宁市X区人民法院（2011）青民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年12月27日受理后，依法组成合议庭，并于2012年1月18日公开组织当事人到庭就本案争议事项进行了调查、辩论和调解。被上诉人梁某甲及其委托代理人曾某某到庭参加诉讼，上诉人徐某未到庭。本案现已审理终结。

一审法院经审理查明：2011年4月12日，梁某甲与徐某签订《协议》,约定如下：1、梁某甲承租徐某位于某秀路X路交界处场地，场地具体位置以徐某提供的土地承包证为标识。共承租800平方米，租金按8.75元/平方米计算，租金计算期自2011年6月15日起至2014年6月15日止。计租期之前为免租期。租金每年递增8%。2、租金支付方式：签订合同时，梁某甲向徐某支付21000元作为押金，同时预支付一个月租金，之后租金到期后五天内支付。3、梁某甲承租此块场地用于某营汽车洗车、美某等业务，梁某甲可以向有关政府部门申请并取得同意后，自行搭建房屋、铺设场地等，徐某给予必要的配合。梁某甲承租此块场地用于某营汽车洗车、美某、烧烤等业务。4、梁某甲必须合法经营，自负盈亏。……8、梁某甲经营期间，徐某配合梁某甲需要办理各种证照。……11、徐某必须把场地于2011年4月15日之前推平给梁某甲。梁某甲称其未能取得相关部门的建设许可，遂诉至一审法院，请求判令其与徐某签订的协议无效，并判令徐某退还协议款28000元。

另查明，梁某甲所承租的地块地名为“炸三平”及“炸石底”两块土地，类别为园地。上述两地块系由“区定玲”于1999年8月7日发包给“韦华”，南宁市农工商集团有限责任公司颁发了经营证。在庭审中，徐某称其与“韦华”系朋友关系，协议签订后，徐某按约定推平了场地。

一审法院经审理认为：梁某甲以其与徐某签订的《协议》无效为由，提起租赁合同纠纷之诉，徐某作为协议相对人，是适合主体，徐某称其主体不适格，不予采信。依据《中华人民共和国土地管理法》第四条之规定，国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。前款所称农用地是指直接用于某业生产的土地，包括耕地、林某、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。本案中，双方争议的土地属于某用地性质，不得用于某他用途。梁某甲、徐某双方签订的《协议》违反了相关法律和行政法规的强制性规定，应为无效协议。无效合同自始没有法律约束力。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。关于某某甲是否向徐某支付了押金21000元和租金7000元的问题，双方约定上述款项的支付时间为“签订合同时”，表明梁某甲履行上述义务的期限为某一时点而非期间，即上述义务需在订立合同时即时履行。而梁某甲、徐某已经签订了协议，且在协议签订后，徐某亦按协议履行了“推平场地”的义务。由此，一审法院认定，梁某甲在签订合同时，即已向徐某支付了押金21000元和租金7000元。梁某甲主张徐某退还协议款28000元，予以支持。对于某某辩称的如合同无效导致的徐某损失问题，徐某并未就此在法定期限内向梁某甲提起反诉，因此，徐某可另案起诉主张其权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条之规定，判决：一、确认梁某甲与徐某于2011年4月12日签订的《协议》无效；二、徐某返还梁某甲押金21000元和租金7000元。本案受理费500元，由徐某承担，此款由徐某随同上述款项一并支付给梁某甲。

上诉人徐某上诉称：被上诉人没有提交证据证实上诉人已经收取其押金和租金28000元，一审判决认定事实有误，请求依法撤销原判第二项，驳回被上诉人要求上诉人返还其押金和租金的诉讼请求，并由被上诉人承担一、二审的诉讼费用。

被上诉人梁某甲答辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，结果正确，请求依法予以维持。

当事人争议焦点是：被上诉人梁某甲是否交纳了押金和租金28000元，上诉人徐某应否退还该款给被上诉人

被上诉人梁某甲在二审提交户名为凌艳梅的中国银行存折及证人梁某乙证言，以证明梁某甲在2011年4月12日从其女朋友凌艳梅的存折中取款30000元后向徐某支付了押金21000元、租金7000元。上述证据与梁某甲在一审提交的其与徐某之间的电话录音相互印证，也与双方协议约定的支付押金和第一个月租金的数额及时间相吻合，因此，本院对上述证据予以确认。

一审查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为：讼争的土地属农用地性质，依法不得用于某他用途。上诉人徐某与被上诉人梁某甲签订的《协议》约定由梁某甲租赁讼争土地用于某营汽车洗车、美某、烧烤等业务，双方协议内容改变该土地用途违反了《中华人民共和国土地管理法》第四条的强制性规定，该协议依法无效，双方因协议取得的财产应当予以返还。被上诉人梁某甲提交的录音资料、银行存折、证人证言等一系列证据相互印证，能够证明上诉人确已收取被上诉人28000元，本院予以确认。上诉人虽否认收取了28000元，却未提供反驳证据证实其主张，对上诉人的主张本院不予采信。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，本院予以维持。徐某上诉理由不成立，对其上诉请求本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审受理费500元（上诉人徐某预交），由上诉人徐某负担。

本判决为终审判决。

审判长付浩

代理审判员肖燕青

代理审判员何健

二○一二年二月十五日

书记员梁某甲洁