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原告谭某诉被告湖南鑫昊置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案
当事人:   法官:   文号:邵阳市北塔区法院

原告谭某,女,X年X月X日出生,汉族,住(略),身份证号:(略)。

委托代理人谢某国,湖南富强律师事务所律师。

被告湖南鑫昊置业有限公司,住所地邵阳市X路国安大酒店X楼。

法定代表人张某,该公司董事长。

委托代理人岳某某,男,X年X月X日出生,汉族,邵阳市X区维信法律服务所法律工作者,住(略),身份证号:(略)。

委托代理人杨某某,男,X年X月X日出生,汉族,该公司职员,身份证号:(略)。

本院于2011年7月25日立案受理原告谭某诉被告湖南鑫昊置业有限公司(以下简称鑫昊公司)房屋买卖合同纠纷一案后,依法组成合议庭,于2011年10月8日公开开庭进行了审理。原告谭某及其委托代理人谢某治、被告鑫昊公司委托代理人岳某某、杨某清到庭参加诉讼,本案经过审判委员会研究,现已审理终结。

原告谭某诉称:原告于2010年12月1日与被告签订了商品房买卖合同,被告将江北明珠商住小区四栋一单元十层(略)号住房以380467元的价格卖给原告,原告按合同的约定支付了房款,履行了义务,被告却严重违约,未按合同约定在2010年12月31日前将经验收合格的商品房交付原告使用。被告无任何客观原因延期交付房屋,因此请求依法判令:1、被告立即履行交付房屋及继续履行办理产权证的义务;2、被告支付原告延期交房违约金34242.03元(自2010年12月31日起至2011年6月31日止),后期违约金损失计算至判决之日止。

为支持自己的上述主张,原告向本院提交了以下证据:

1、原告的身份证,拟证明原告的诉讼主体资格;

2、购房合同,拟证明原告购买了被告开发的江北明珠商住小区住房一套的事实;

3、交款收据,拟证明原告已按合同约定支付了房款的事实。

被告鑫昊公司辩称,被告已于2011年9月28日将原告所购买的房屋交付给原告,根据合同约定,办理产权证的期限尚未到,故原告提出的要求被告立即交房并办理产权证的诉讼请求不能成立;被告所开发的房屋在2011年1月21日就已符合交房条件,原告于某年9月28日才交清购房款,根据双方的合同约定,原告付清全部购房款,被告才能交付房屋,由于某告未交清购房款,逾期交房责任不在被告方,故原告提出的要求被告支付延期付款违约金的诉讼请求不能成立。

被告为支持自己的主张,向本院提交了如下证据:

1、被告的营业执照、组织机构代码、法定代表人身份证明,拟证明被告的诉讼主体资格;

2、江北明珠商住小区X至X号楼的竣工验收备案表、工程质量竣工验收记录及开工令,拟证明被告所开发的江北明珠商住小区的一栋楼房均验收合格,已具备合同约定的交房条件;

3、长沙思居园物业管理有限公司邵阳分公司出具的书面证明,拟证明大多数的业主已收房的事实;

4、销售明细表,拟证明原告并未按约定交清房款的事实;

5、物业合同,拟证明物业管理公司在2010年12月31日前就已进入江北明珠商住小区X区的楼房已具备交房条件的事实。

对双方当事人提交的各组证据,本院质证如下:

被告对原告提交的X组证据的真实性、关某、合法性均无异议,本院认为可以作为定案住据;原告对被告提交的证据1无异议,对证据2、3、4、5的真实性无异议,但对该证据的关某有异议,认为被告并没有书面通知原告办理收房手续,本院认为,被告提交的上述证据来源合法,与本案有关某,可作定案依据。

根据原、被告的举证、质证及本院认定的上述证据,结合当事人的当庭陈述,本院确认以下法律事实:

2010年12月1日,原告谭某与被告鑫昊公司签订了一份《商品房买卖合同》,被告将江北明珠商住小区X#楼(略)号商品房出售给原告。双方当事人在合同中对主要事项作如下约定:第四条计价方式与价款,按建筑面积计算,该商品房单价为每平方米2404.52元,总金额为380467元;第五条面积确认及面积差异处理。商品房交付后,产权登记面积与合同约定面积发生差异,以邵阳市产权处测绘大队实测面积为准,按购买单价据实计算,多退少补;第六条付款方式及期限。一次性付款95%即362000元,余款18467元,交房时付清;第八条交付期限。出卖人应当在2010年12月31日前,依照国家和地方人民政府的有关某定,将具备下列第1种条件,并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:1、该商品房经验收合格。2、……;第九条出卖人逾期交房的违约责任。逾期不超过60日,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金,合同继续履行;逾期超过60日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金,买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金;第十一条交接。商品房达到交付使用条件后,出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时,出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件,并签署房屋交接单,所购商品房为住宅的,出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全,买受人有权拒绝交接,由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于某受人原因,未能按期交付的,双方同意按以下方式处理:因出卖人原因造成买受人拒接,按买受人已付房款金额的同期银行活期存款利率承担违约金,因买受人原因无法交接,按《合同补充协议》第四项相关某款办理;第十五条关某产权登记的约定,出卖人应当在商品房交付使用后365日内,将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关某案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。主合同签订当日,双方当事人还签订了一份《合同补充协议》作为主合同的附件,补充协议第四条第3项约定:由于某受人原因,未能办理完毕合同备案、贷某手续,或买受人未付清房款、贷某、相关某费、物业维修基金、煤气建设费及合同约定的违约金等,出卖人有权拒绝交付房屋,且出卖人不承担由此造成延期交房的违约责任。同时,延期交房期间房屋风险由买受人承担,且买受人须支付延期交房期间的物业管理费等一切费用。原告谭某分别于2010年9月28日支付20000元、10月21日支付342000元合计362000元给被告鑫昊公司。2011年1月21日,在施工单位、设计单位、监理单位、建设单位共同参予下,江北明珠商住小区一栋楼经验收合格。2011年9月28日,原告谭某在交清了剩余房款18467元后,与被告鑫昊公司办理了商品房交接手续。

本院认为,本案属房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》及合同的附件均是双方当事人的真实意思表示,内容合法有效,双方当事人应当按照合同约定履行各自义务。原、被告已于2011年9月28日办理了交接房手续,故对于某告提出的要求被告立即交付房屋的诉讼请求,本院不予支持。根据合同约定,被告应当在商品房交付使用后365日内,将办理产权登记需由被告提供的资料报产权登记机关某案,现并无证据证明被告不会履行该项义务,故原告要求本院判决被告履行办理产权证义务的诉讼请求,本院不予支持。

本案双方当事人争议的焦点在于:第一、江北明珠商住小区X#楼是否达到交房条件何时达到交房条件根据合同约定,只要经验收合格,即达到交房条件,江北明珠商住小区X#楼于2011年1月21日经验收合格,因此,该栋楼应视为在2011年1月21日达到交房条件;第二、被告是否通知原告办理交接房手续江北明珠商住小区X区附近张某书面通知的形式,通知业主前来办理交接房手续,根据交易习惯,业主在向开发商购买了商品房后,应当非常关某开发商的工程进度,对于某告张某的书面通知,原告应当能够看到,并知道其内容,因此,可以认定被告履行了通知原告办理交接房手续的义务。第三、被告是否应当承担延期交房违约责任根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》附件即补充协议的约定,买受人未付清房款、贷某、相关某费、物业维修基金、煤气建设费及合同约定的违约金等,出卖人有权拒绝交付房屋,且出卖人不承担由此造成延期交房的违约责任。该补充协议是双当方事人自愿签订的,属当事人的真实意思表示,内容合法有效。原告在办理交接房手续前,拖欠部分房款未付清,因此,在原告将房款付清前,被告未将房屋交付原告使用,责任不在被告,被告不承担违约责任,对原告的诉讼请求,本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十六条之规定,判决如下:

驳回原告谭某的诉讼请求。

本案受理费656元,由原告谭某负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于某南省邵阳市中级人民法院。

(此页无正文)

审判长朱志新

审判员陈凯军

人民陪审员魏峰

二0一二年一月十八日

代理书记员陈海舟

附相关某律条款:

《中华人民共和国合同法》

第六十六条当事人互负债务,没有先后履行顺序的,应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时,有权拒绝其相应的履行要求

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