雷某诉王某、张某房屋买卖合同纠纷一案民事判决书

雷某在一审诉讼中诉称：我与张某原系夫妻，于2003年10月21日结婚，婚后我们以张某名义购买了位于某京市X区X号楼X单元X号房屋一套。2006年我与张某离婚一案中，因无钱交纳诉讼费，大兴区法院只判决离婚而未对该房屋进行分割。2007年3月，在我不知情的情况下，张某将上述房屋卖给了王某。二被告的行为侵犯了我的合法权益。现我要求确认张某和王某签订的房屋买卖合同无效；诉讼费用由二被告承担。

王某在一审诉讼中答辩称：1、我与张某均具有完全民事行为能力，双方签订合同系真实意思表示，所签合同成立且生效；2、我和张某共同到房管部门办理了该房屋登记手续，依法取得了涉案房屋的所有权证；3、在整个交易过程中，我查验了张某的身份证、户口本（显示其离异，其提供了1998年她与前夫的离婚调某）、原房产证（显示产权人为张某），且我多次到该房查看，确认只有张某在该房屋中居住；4、我有偿取得了涉案房屋，支付了17.5万元的对价，依法交纳了契税2600余元；5、原告凭现有证据并不能当然成为诉争房屋的产权人。我善意有偿取得了诉争房屋的所有权，双方签订的合同合法有效，请求驳回原告的诉讼请求。

张某在一审诉讼中未到庭进行答辩。

北京市X区人民法院经审理查明：1998年2月13日，张某与赵某经宣武区法院调某解除了婚姻关系；该院（2006）大民初字第X号民事判决书，判决张某与雷某离婚，但是因雷某未交纳诉讼费用，未对汽车及本案诉争房屋进行处理，后张某提起上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。

2007年3月3日，张某与王某签订了房屋买卖协议，张某将位于某兴区德茂庄的X号楼X单元X号房屋一套卖给王某，交易时该房屋的产权证显示所有权人为张某，房产证号为京房权证兴私字X号，房屋成交价格为175000元，后王某交纳了购买房屋的相关契税，并于2007年3月8日取得了涉案房屋的所有权证。

另查，雷某向该院提起行政诉讼，要求撤销北京市建委向王某颁发的所有权证，（2007）大行初字第X号行政判决撤销北京市建委于2007年3月8日向王某颁发的京房权证兴私字第X号房屋所有权证，后王某向北京市第一中级人民法院提起上诉，北京市第一中级人民法院裁定撤销一审判决，驳回雷某的起诉。现涉案房屋所有权人为王某。

上述事实，有双方当事人的陈述及行政裁定书、民事判决书、调某、费用票据、房产证等证据材料在案佐证。

北京市X区人民法院判决确认：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案张某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本案中，虽然雷某与张某在离婚诉讼中并未对涉案房屋进行处理，但是在王某与张某进行买卖房屋过程中，王某查验了张某的身份证、涉案房屋原房产证、张某与前夫赵某的离婚调某、依法支付了涉案房屋的购房对价并交纳相关税费，办理了涉案房屋所有权证的变更登记，王某属善意取得且已尽到了善意第三人应有的注意义务，其与张某签订的房屋买卖合同，应属有效，王某的合法权益应受到法律保护。雷某以张某出卖房屋自己不知情侵犯了其合法权益进而主张无效的诉讼理由，法院不予采信。据此，依照最高人民法院关于某彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第八十九条之规定，判决如下：驳回雷某的诉讼请求。

雷某不服一审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求：撤销原审判决，支持上诉人的诉讼请求。上诉事实和理由：一审法院以善意取得为由确认了双方之间签订的合同有效。我认为原审法院的事实没有查清，认定错误，适用法律不当。王某不是善意取得，而是与张某恶意串通损害了上诉人的权益，善意取得应依据《物权法》的规定和成立要件，王某并非完全具备这些要件。双方签订合同之前王某就应该知道所诉争议的房屋是上诉人与被上诉人离婚时没有处分的财产。尽管王某出具了张某1999年的离婚协议，但是上诉人依然在该房屋居住。上诉人没有见过王某，2007年3月2日上诉人回家时发现房子已经被王某换了门和锁，上诉人发现自己的物品被人拿走，王某签订合同的日期是2007年3月3日，也就是说没有签订房屋买卖合同之前，王某就把房屋的门和锁都换了这不符合常理和交易习惯，由此可见王某完全知道这个房屋的情况，可见其主观是恶意。王某知道知道了诉争房屋张某没有处分权，07年3月2日，上诉人报警后在房屋过户之前，警察找过王某询问过这个事情。在房屋过户之前房屋的电卡被王某拿走了，上诉人向他索要，王某拒绝返还。上诉人只好找派出所和法院出具证明又找到物业出具证明后才重新办理的电卡，也就是说王某知道张某没有处分权的情况下，还办理过户手续。王某没有以合理的价格有偿售让这个房屋，当时的价格是35万元到40万元之间。而王某仅仅以17.5万元的价格买了下来。这是不公平不合理的交易，其主观目的由此可见。王某过户之后并没有要求上诉人腾退房屋，不要求实际占有房屋，这是不合情理的。上诉人起诉王某之后，王某也没有反诉上诉人，其不敢理直气壮的主张自己的权利，可见其非常心虚。这也恰恰说明王某不是真正的善意取得该房屋，而是和被上诉人张某恶意串通损害上诉人的权利。王某并不是很富有的人，其在3月3日签订合同，3月8日办理过户手续，短短一周之内进行了买卖，不去主张自己的权利，其动机值得怀疑。王某不是善意取得而是和张某恶意串通损害了上诉人的权利。

王某答辩称：同意原审判决。我们要求驳回上诉维持原判。王某的购房行为是典型的善意取得。在整个交易过程中王某尽到了善意注意义务。另外王某是根据当时合理的价格有偿取得该房产。根据民法通则的意见的规定，作为善意第三人王某的利益应当受到保护。王某与张某已经到房管部门办理了过户手续，根据物权法的规定王某是房屋的产权人，对方不是原共同房屋的产权人因此对方的主张缺乏基础。房屋价格在大兴房产局有记载，基本就这个价格。我代张某缴纳了其他契税1万多元和当时的价款是基本持平的。雷某说3月2日报警这个事实不存在，并且上诉人在原审中也没有提供相关的证据来证明其主张。上诉人说警察找到王某询问这都不是事实，另外关于某格问题，在2007年上半年房价还没有涨起来，诉争房屋价格还是20万元左右。

张某在二审诉讼中未到庭进行答辩。

本院经审理查明，原审法院认定事实基本属实，本院予以确认。

在本院审理本案期间，雷某与王某均未就本案向法院提供新的证据。

上述事实，有双方当事人的当庭陈述等在案佐证。

本院认为：当事人应当对自己提出的诉讼请求，提供证据加以证实，否则将承担举证不能的不利后果。在本案中，上诉人雷某以王某与张某恶意串通签订了房屋买卖合同，不符合善意取得的规定和构成要件，损害了雷某的权益为由提出上诉，请求本院确认王某与张某签订的房屋买卖合同无效，但雷某并未就其诉讼请求提供证据加以证实，故对于某某的上诉请求，本院不予支持；而在本案中，王某与张某进行买卖房屋过程中，王某查验了张某的身份证、涉案房屋原房产证、张某与前夫赵某的离婚调某，王某已尽到了善意第三人应有的注意义务，且依法支付了涉案房屋的购房对价并交纳相关税费，办理了涉案房屋所有权证的变更登记，故其与张某签订的房屋买卖合同，应属有效，王某的合法权益应受到法律保护。综上，一审法院判决并无不当，本院应予维持。

据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费七百二十元（其中，公告费用六百五十元），由雷某负担（已交纳六百八十五元，余款于某判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费七十元，由雷某负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长王磊

审判员段丽萍

代理审判员章坚强

二○○九年二月二十日

书记员宋涛