上诉人（原审被告）A某。

法定代表人王某。

被上诉人（原审原告）周某，女。

上诉人A某因租赁合同纠纷一案，不服北京市X区人民法院民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。

周某在原审法院起诉称，我与A某签订租赁合同，并交纳了相应保证金及租金，根据合同约定A某应按时提供营业场所并协助办理相关营业执照，但开业至今A某并未按照合同约定协助我办理营业执照，使我无法按照工商管理局的要求办理营业执照。经我多次与A某协商未果，故诉至法院，请求：1、判令A某履行合同，按照合同要求在个体工商户开业登记申请书中“产权人证明”一栏中加盖产权单位公章，出具市场营业执照复印件并加盖公章及A某房产证明并加盖公章；2、由A某承担诉讼费。

A某在原审法院答辩称，周某所签订的租赁合同是无效的，A某营业执照在2007年没有经过年检，根据工商管理有关规定，没有经过年检的企业不能对外经营；周某所租摊位不应由王某去签订合同，因为此摊位已由A某租给了华荣公司，实际经营人应该是华荣公司，它应该是对外出租人，周某签订的合同无效，故不同意周某的诉讼请求。

原审法院审理查明，2007年11月24日，A某法定代表人王某代表A某与周某签订租赁合同，约定由周某租赁A某市场422、X号摊铺用于某营。合同约定：租赁期限自2007年12月1日至2008年11月30日。月租金1200元，优惠50%后月租金为600元。租金每三个月交付一次，每次提前10天交付，签订合同时交第一次租金。签订合同时周某向A某交付保证金4000元。A某按时提供给周某营业场所并协助办理营业执照。合同签订后，A某向周某提供了租赁摊位，周某经营至今。周某于某订合同当日向A某交纳保证金4000元，后交纳租金1800元。因A某公章现由A某其他人员掌握，故王某未能在上述合同及收某上加盖A某公章。

租赁合同签订后，A某至今未能履行协助周某办理营业执照的义务，即在周某填写的个体工商户开业登记申请书中“产权人证明”一栏中加盖产权单位公章,向周某出具营业执照复印件并加盖公章及A某房产证明并加盖公章。

庭审中，A某向法庭提交协议一份，其中载明：A某将平房10间出租给华荣公司。

另查明，1997年，A某名称由某公司变更为A某。A某系本案租赁摊位的所有权人。

原审法院认定上述事实，有租赁合同、收某、房屋所有权证复印件、个体工商户开业登记申请书、证人证言、协议及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。

原审法院判决认定，王某作为A某的法定代表人，有权代表A某与周某签订合同，亦有权代表A某收某周某交纳的租金，其行为应为职务行为。现王某代表A某与周某签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反有关法律规定，因此应属有效，且该合同直接约束双方。A某不得以其内部纠纷为由对抗本案周某。现周某已按合同约定向A某交纳了租金及保证金，A某未能按照合同约定协助周某办理营业执照，属于某约。对此，周某有权要求A某承担继续履行的违约责任。对于某某的诉讼请求，法院予以支持。A某没有充分证据证实其与华荣公司所签订协议依然生效，其中所指10间平房与本案周某所租赁的摊位存在重合关系。并且现周某仍在此摊铺中经营，法院对A某主张周某与其所签订合同无效的抗辩意见不予采纳。综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：A某于某判决生效后三日内将其房屋所有权证复印件及营业执照复印件加盖A某公章后给付周某且在由周某填写内容属实的个体工商户开业登记申请书中“产权人证明”一栏加盖A某公章。

A某不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原判，发回重审或改判。A某认为原审法院程序违法。原审法院同意在审理期限最后一天对周某提出的证人、证言及其他证据进行质证，严重违反程序法。原审法院既不认定A某将东院租给华荣公司这一事实，又不查清A某是否通过工商年检，就主观认定租赁合同有效是违反法律。

周某答辩称，同意原审判决。

本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。周某认可原审法院查明的事实。A某认为其与周某没有任何民事法律关系，不可能把华荣公司的摊位租给周某。就本案其他事实A某均认可原审法院查明的事实。

上述事实，有双方当事人在二审期间的陈述在案佐证。

本院认为，法定代表人以法人的名义进行的行为所产生的一切后果都应当由法人承担。法定代表人超越权限订立的合同，除相对人知道或应当知道其超越权限以外，该代表行为有效。本案中，王某代表A某与周某签订合同时，A某的法定代表人为王某，对此A某并无异议。A某主张王某与周某签订的租赁合同中涉及的租赁标的物已经出租给华荣公司，其法定代表人王某无权就该租赁标的物与周某签订租赁合同，亦无权限与周某签订合同，故该合同无效。但就周某在王某与其签订合同时是否已经知道或应当知道王某超越权限签订合同、该租赁标的物已经出租的事实一节，A某并未提交相应证据，故A某上述上诉主张于某无据，本院不予支持。另，A某上诉主张因其未通过工商年检，不能从事经营活动，故其与周某签订的经营性质的租赁合同违反了国家法律法规的强制性规定，双方的合同应认定为无效。根据国家对企业法人工商行政管理的有关规定，只有在法人的营业执照被吊销的情况下，法人才丧失经营权，未通过工商年检的法人并不丧失经营权。本案中，A某未能提交可证明营业执照被工商管理部门吊销的证据，故其因无经营权而导致合同无效的主张无法律依据，本院不予支持。

综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费三十五元，由A某负担（于某判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费七十元，由A某负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长刘新泉

代理审判员辛荣

代理审判员张磊

二○○八年十月十七日

书记员赵彤