上诉人（原审被告）曹×。

被上诉人（原审原告）北京××物业管理有限公司。

上诉人曹×因物业服务合同纠纷一案，不服北京市X区人民法院（2009）宣民初字第××号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

2009年3月，北京××物业管理有限公司（以下简称××公司）诉至一审法院称：从2006年7月16日起，我方依据与北京××房地产开发有限公司所签订的物业委托管理协议，为被告房屋所在的××嘉园小区提供物业管理服务。从接受委托后，我方对该小区的物业及配套设施、公共绿化、垃圾清运、车辆管理、安全保卫等提供了全方位的管理服务，积极履行了物业管理服务的义务。由于某告拒绝交纳物业管理费用，且经过我方多次上门催收未果，已经严重损害了我方的合法权益。现我方诉至法院，要求被告支付拖欠的物业费10583.6元（2006年7月16日至2008年12月31日，共29.5个月，其后费用另行主张），诉讼费由被告承担。

曹×在一审法院辩称：我从来没有和原告签订物业管理合同，如果原告受开发商的委托进行物业管理，这与我无关，他们签订的合同对我没有约束力，原告的行为严重侵害了我的合法权益。如果法院认定原告为我提供了事实服务，那么请原告出具提供服务的收费依据及相关部门要求的服务标准。我入住房屋后，开发商委托某某物业公司管理小区，该公司具有一级物业管理资质，因此，开发商和某某物业公司约定的物业费标准是每月3.18元/平方米，鉴于某和某某物业公司签订了物业管理协议，我一直按照某定交纳物业费。2006年7月，开发商未经广大业主同意，擅自委托原告接管小区物业，收费标准按照某某物业的标准执行，我对此不予承认。原告接管小区时，根本不具备物业管理企业的资质，其于2006年11月1日才取得三级资质，这样原告只能承接20万平方米以下的住宅项目，但我居住的小区面积达35万平方米。原告接管小区X区环境混乱，服务不到位，刑事案件频发，管理水平低下。综上，我不同意原告的诉讼请求。

一审法院经审理查明：被告系宣武区××号房屋业主，该房屋实测建筑面积为112.82平方米。2005年被告入住时，该小区由开发商北京××房地产开发有限公司（以下简称××公司）委托的北京某某物业管理有限责任公司（以下简称某某物业公司）进行物业管理，物业管理收费标准按照某月每平方米3.18元计算。2006年7月12日，××公司与某某物业公司签订《解约协议书》，约定双方自2006年7月15日起正式解除《××2008一期物业管理委托合同》。涉案小区现尚未成立业主大会或业主委员会。2006年7月10日，××公司与原告签订《××2008物业服务合同》，约定××公司委托原告为其开发的××2008提供物业管理服务，委托管理期限自2006年7月16日起至业主委员会聘任新的物业公司时止；物业管理费按建筑面积计算，一期项目为每月每平方米3.18元向业主收取。原告进驻该小区进行管理后，未与被告签订物业服务合同。庭审中，被告认可自2006年7月16日至2008年12月31日未交纳物业管理费用。2006年11月1日，原告取得叁级（暂定）资质等级。此案经调解，双方各持己见。

一审法院判决认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告受涉案小区开发商委托，为被告在内的业主提供物业管理服务，双方虽未签订物业管理合同，但形成了事实上的物业管理合同关系，而且原告仍延续了以前的物业费收费标准，被告应向原告支付物业管理费用。对于某告与开发商约定的收费标准，被告未充分举证证明其不合理性，故被告现应按该标准支付费用；被告提出的原告公司的资质问题，属于某政管理范畴，与本案无关。被告以原告的服务质量存在瑕疵为由拒绝交纳物业费的抗辩理由，不能成立。但对于某告提出的原告服务质量存在的问题，应引起原告的高度重视，原告作为物业管理服务公司，如确存有瑕疵，原告应与业主加强沟通，加以改进和提高服务质量，以取得较好的服务效果，达到令业主满意的程度。同时，被告可以向原告反映情况并提出意见和建议，但其拒绝交纳物业费及相关费用无益于某区物业管理秩序的正常运转，综上，依照《物业管理条例》第二十一条、《最高人民法院关于某理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：自本判决生效后十五日内，曹×向北京××物业管理有限公司支付自二○○六年七月十六日至二○○八年十二月三十一日期间的物业费共计人民币一万零五百八十三元六角。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

判决后，曹×不服一审判决提出上诉，认为××公司不具备物业管理的相关资质，并且双方从未签订任何物业服务合同，故××公司无权向其收取物业管理费用。请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。

××公司同意一审判决。

本院经询问当事人，核对相关证据后认为一审法院认定事实正确。

上述事实，有双方当事人陈述、物业服务合同、照某、公告、解约协议书、付款凭证、物业管理资质证书等证据材料在案佐证。

本院认为：曹×所在小区尚未召开业主大会并选举成立业主委员会，故小区开发商有权选聘物业公司对小区进行物业管理服务，××公司受开发商委托对曹×所在小区进行前期物业服务，不违反法律规定。曹×实际上受了××公司所提供的物业服务，应当按照某应标准交纳物业管理费用。曹×在二审法院提出，其已交纳了2006年12月31日之前的物业管理费用，但就此主张，曹×并未提供证据予以证实，本院无法采纳。关于某×提出的物业费收费标准过高的问题，当事人可通过协商或向行政主管部门要求解决，法院对此无法予以处理。

综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。曹×的上诉请求，依据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费六十四元，由曹×负担（本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费六十四元，由曹×负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长刘辉

审判员张兰珠

代理审判员张甍

二○一○年六月日

书记员刘&x