上诉人（原审原告）刘某。
被上诉人（原审被告）耿某。
委托代理人丘某某。
上诉人刘某因房屋买卖合同纠纷一案，不某北京市X区人民法院（2011）海民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
刘某在原审法院起诉称:2011年1月17日，我与耿某通过中介我爱我家房地产置业有限公司签订了房屋买卖合同及补充协议，我以130万元的价格购买了其位于某淀区X区某房屋。双方约定了过户交房、户口迁出的时间，并由耿某支付以前的水电费。我如约支付了购房款，但耿某不某行合同义务，逾期交房、过户，至今未将户口迁出，而且拖欠水费。我们曾经为了避税于2011年1月28日另行签订了一份房屋买卖合同，这不某我们的真实意思表示，所以应以前一份合同约定的条款为准。现我要求耿某将位于某京市X区某房屋的公共维修基金发票交给我，支付户口逾期迁出违约金共计24525元（其中自2011年4月28日至5月8日3000元，5月8日至5月10日600元，5月10日至6月10日20925元）及自6月10日至耿某户口实际迁出之日止的违约金（按照合同约定标准计算），支付逾期过户违约金27540元（51天），支付逾期交房违约金22950元（34天），交纳拖欠的水费120元，赔偿逾期过户违约金的利息160.65元，赔偿逾期交房违约金的利息66.94元，赔偿逾期迁出户口违约金的利息503元，并承担诉讼费。
耿某在原审法院答辩称:我和刘某之间的房屋买卖合同应执行2011年1月28日双方办理过户手续时签订的合同，我没有违约行为，故不某意她的诉讼请求。合同中并没有约定违约金的利息，我也没给刘某造成任何实际损失。合同中约定的违约金标准也过高。
原审法院经审理查明：2011年1月17日，耿某（出卖人）与刘某（买受人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：E（略）），双方约定：出卖人所售房屋坐落为海淀区X区，该房屋成交价格为135万元；买受人可以在签订本合同的同时支付定金5万元；在房屋交付日以前发生的物业管理费、供某、水、电、燃气、有线电视、电信等房屋产权转移前产生的各项费用由出卖人承担；出卖人同意将其缴纳的该房屋专项维修资金（公共维修基金）的账面余额转至买受人名下；出卖人应当在领取全部房款当天将该房屋交付给买受人；除不某抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，逾期在10日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于某房屋实际交付之日起3日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过10日后，买受人有权退房；当事人双方同意自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；如因出卖人的责任，买受人未能在房屋交付之日起90日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房，买受人不某房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于某受人实际取得房屋所有权证书之日起3日内向买受人支付；出卖人应当在该房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续；如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付相当于某付房款千分之五的违约金；逾期超过10日未迁出的，自期限届满之次日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。
在上述合同签订的同时，刘某（乙方）与耿某（甲方）又签订了《补充协议》，约定：甲方提供某该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不某实、不某、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的，视为甲方违约，甲方应在违约行为发生之日起5个工作日内，以相当于某房屋总价款的20%向乙方支付违约金。
上述合同及补充协议签订当日，刘某支付了定金5万元。2011年2月21日，刘某支付了首付款40万元。2011年4月28日，双方完成了上述房屋的所有权过户手续。2011年5月10日，耿某收到了全部购房款，但其直至2011年6月13日才将房屋交付给刘某。耿某至今未将其户口从上述房屋内迁出。耿某尚欠2010年11月的水费120元未缴纳。
另查，刘某与耿某在办理上述房屋所有权过户手续时为少交税款又签订了一份《存量房屋买卖合同》（合同编号：x）。
上述事实，有双方当事人陈述、北京市存量房屋买卖合同、补充协议、二手房付款确认函、房产证及完税证明、交房协议、自来水缴费通知单、存量房屋买卖合同等证据材料在案佐证。
原审法院判决认为：刘某与耿某签订的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：E（略））及《补充协议》系双方真实意思表示，且无违反法律、行政法规的强制性规定及损害国家、集体或者第三人利益、社会公共利益的内容，故该合同及协议有效，双方均应遵照约定履行义务。双方在办理房屋产权过户手续时签订的合同并非真实意思表示，故双方应按照《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：E（略））及《补充协议》的约定履行各自的义务。公共维修基金的发票属于某屋买卖合同标的物的相关单证，耿某作为出卖人应当交付给刘某。合同约定了耿某将户口从所出卖的房屋内迁出的时间，但耿某至今未迁出属违约行为，应如约支付违约金。刘某计算的逾期迁出户口的违约金有误，法院根据合同约定的违约金标准判定。耿某在收到全部房款当天未将房屋交付给刘某，应按合同约定的标准支付违约金及逾期支付违约金的利息。双方虽然约定了支付违约金的时间，但未约定逾期利息标准，故法院酌情予以判定。双方约定刘某未能在房屋交付之日起90日内取得房屋所有权证书时，耿某应承担违约责任支付违约金，但双方在约定的房屋交付日之前即已完成房屋产权过户手续，故耿某并未违约。合同约定耿某应负担房屋交付日以前发生的水费，但刘某在为耿某垫付该项费用之前并非主张水费的权利人，故法院对此项诉讼请求不某支持。合同约定的违约金标准在合理范围内，故法院对于某某违约金标准过高的抗辩主张不某采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十六条之规定，判决：一、耿某于某判决生效后七日内将坐落于某京市X区马甸玉兰园某房屋的公共维修基金票据交付给刘某。二、耿某于某判决生效后七日内支付刘某逾期迁出户口违约金二万一千五百二十五元、逾期交房违约金二万二千九百五十元并按照年利率百分之五的标准给付逾期交房违约金利息（自二0一一年六月十六日至实际给付之日止）。
三、驳回刘某其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
刘某不某原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求：1、撤销一审判决第三项，依法改判耿某自起诉日始至实际行为发生日止的户口延期迁出违约金；改判耿某按照《公积金贷款服务协议》第五条第一款的规定支付我逾期履行过户义务的违约金。2、一、二审诉讼费由耿某承担。上诉理由：1、一审法院认定了耿某逾期迁出户口的违约行为，但是违约金数额仅计算到起诉日至。2、一审法院就耿某是否如期履行过户义务认定有误。耿某同意原判。
本院经审查，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有双方当事人在二审中的陈述在案佐证。
本院认为：刘某与耿某签订的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：E（略））及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且无违反法律、法规的强制性规定，应为有效，双方均应依照合同约定履行各自义务。双方在上述合同中约定耿某在收到全部房款当天未将约定的房屋交付给刘某，耿某应按合同约定的标准支付刘某违约金及逾期支付违约金的利息。且双方约定耿某将其户口从所出卖的房屋内迁出的时间，但耿某至今未迁出属于某约，对此应当承担违约责任，支付违约金。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费八百四十二元，由刘某负担三百八十六元（已交纳），由耿某负担四百五十六元（于某判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费八百四十二元，由刘某负担（已交纳)。
本判决为终审判决。
审判长刘某泉
审判员王良胜
代理审判员刘某
二0一一年十二月十三日
书记员朱文君
