上诉人（原审被告）丁某。

被上诉人（原审原告）焦某。

被上诉人（原审原告）焦某。

二被上诉人之委托代理人赵建民。

上诉人丁某因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市X区人民法院（2009）门民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

焦某、焦某在原审法院起诉称：我们二人系姐弟。父亲焦某、母亲周某在北京市X区东辛房北后街某号拥有北房一间、南房一间。1993年3月，焦某死亡。焦某死亡后，X号房屋未予析产继承。周某未经我们同意将该房屋出卖给丁某，该买卖行为侵犯了我们对该房屋享有的共有权和继承权。同时，公司房屋没有办理房屋所有权证书，周某与丁某的房屋买卖行为也违反了国家强制性规定，属无效行为。我们要求确认周某与丁某订立的转让房屋的协议字条无效，丁某腾退某房屋，返还给我们，由我们退还丁某3000元购房款。

丁某在原审法院答辩：焦某、焦某没有证实X号房屋属于某父母的财产，二人无权以继承人的身份主张合同无效。我以合理价款购买周母的房屋属于某意取得行为，因此该交易行为有效。我不同意焦某、焦某的诉讼请求。

原审法院经审理查明：焦某与周某系夫妻，焦某、焦某系二人之子女。焦某与周某居住使用某房屋，现该房屋不能办理所有权证，北京市公安局门头沟分局东辛房派出所曾于1996年8月7日就该房屋向周某颁发了房屋租赁安全合格证。1993年3月11日，焦某死亡。某房屋未予析产继承。2004年，周某与丁某订立协议，约定：周某将该房屋以3000元价格出售给丁某。协议订立后，丁某支付了购房款，周某将该房屋交付丁某。2005年4月27日，周某死亡。

上述事实，有焦某、丁某、陈某的陈述、房屋买卖协议、证明信、死亡证明复印件、证人证言、房屋租赁安全合格证等证据在案佐证。

原审法院判决认为：不动产物权的转让，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。共有房地产，未经其他共有人书面同意的，或者未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。现X号房屋未依法办理房屋所有权证，周春兰与丁某订立协议转让该房的行为违反了国家法律的强制性规定，当属无效。无处分权的人处分他人财产，未经权利人追认，或者无处分权的人订立合同后未取得处分权的，该合同无效。焦某死亡后，X号房屋未予析产继承，周某作为焦某法定继承人之一，未经其他继承人的同意无权独自处分X号房屋，且其处分行为未得到其他继承人追认，侵犯了其他共有权人的共有利益。焦某、焦某要求确认房屋买卖合同法律关系无效的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。鉴于X号房屋未依法转让、登记，丁某关于某意取得的主张，不符合相关法律规定，法院不予采纳。合同无效后，双方因合同取得的财产应当予以返还。焦某、焦某要求丁某腾退X号房屋的主张，符合相关规定，法院予以支持。焦某、焦某同意返还丁某3000元购房款，法院不持异议。遂于2009年6月8日判决：一、周某与丁某订立的关于某让北京市X区东辛房北后街某房屋的协议无效。二、丁某于某判决生效之日起30日内腾出坐落在北京市X区东辛房北后街某房屋，返还焦某、焦某，腾退时不得损坏房屋及附属设施。三、焦某、焦某于某判决生效之日起30日内返还丁某购房款三千元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

丁某不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求：撤销原判，驳回焦某、焦某的原审诉讼请求。上诉理由：焦某、焦某无权要求确认周某与丁某的买卖行为无效。焦某、焦某要求财产返还已超过诉讼时效。根据案件的具体情况，周某与丁某的买卖行为应认定有效。即使认为双方的买卖行为无效，应考虑买受人已经翻建房屋的情况，对添附价值进行补偿。焦某、焦某同意原判。

本院经审查，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有双方当事人在二审法院中的陈述在案佐证。

本院认为：本案中，焦某、焦某与丁某诉争的房屋未依法登记，未依法领取权属证书，不得转让。现周某与丁某订立协议转让房屋的行为违反了国家法律的强制性规定，应为无效。双方因合同取得的财产应予以返还。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，所作处理并无不当，应予维持。丁某的上诉请求因无事实与法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费三十五元，由丁某负担（本判决书生效后七日内交纳）。

二审案件受理费七十元，由丁某负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长刘新泉

代理审判员张磊

代理审判员王良胜

二00九年十月十九日

书记员周翠