上诉人（原审原告、反诉被告）康某。

上诉人（原审原告、反诉被告）秦某。

被上诉人（原审被告、反诉原告）李某乙。

上诉人康某因农村私有房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市X区人民法院某民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

康某在一审法院诉称：康某与秦某系夫妻关系，两人结婚后，秦某常年在外工作，康某夫妇在位于北京市X村X号院内建设北房四间，西屋两间，该院的宅基地使用权证书上登记的宅基地使用权人为原告康某。1994年12月18日，康某因外出就医，秦某与李某乙签订《卖房证明》，将位于北京市X村X号北房四间，西房两间及该院的宅基地卖给了李某乙，总价款为6000元。房屋和宅基地出卖后，原告没有了宅基地，无房居住，只能暂住在女儿家中，但因女儿家是楼房而二原告年事已高，腿脚不灵便，所以想回家居住，现原告经向他人询问，根据我国法律规定，国家禁止买卖宅基地，禁止将农村X组织成员以外的个人，因此原告秦某与被告签订的买卖合同属于无效合同。故起诉，请求：确认秦某与李某乙1994年12月18日签订的《卖房证明》无效，李某乙返还宅基地和院内北房四间、西房两间；本案诉讼费由被告承担。

秦某在一审法院与康某的诉讼请求一致。

李某乙在一审法院辩称：不同意返还房屋，原告是因为土地的升值及小某村有可能拆迁向我们要求返还房屋，法律没有禁止同乡镇的农民之间买卖房屋，即使房屋买卖合同无效，原告应赔偿房屋装修款、土地升值款，并提出反诉。

李某乙在一审法院反诉称：1994年12月18日，李某乙购买了秦某、康某坐落于北京市X村X号的北房四间，西房两间，同时签订了买卖协议。协议签订后，李某乙即到X号院内居住。由于旧村改造及土地升值，面对巨额的利益，对方以买卖协议违反法律规定为由，要求收回房屋的行为，其所造成的后果责任完全在于对方，对方应承担由此造成的建房、装修及地价款共计680400元。请求：康某、秦某赔偿李某乙建房装修等经济损失36000元，并返还购房款6000元，给付地价款638400元，反诉费用由康某、秦某负担。

康某、秦某在一审法院针对李某乙反诉辩称：李某乙要求赔偿装修价款没有依据，其装修属于恶意装修。原告的第二项诉讼请求不明确，应予驳回。合同无效后，应恢复到合同没有缔结前的原有状态，增值部分应属于出卖人。

原审法院经审理查明：1994年12月18日，李某乙向秦某购买了位于北京市X村X号的北房四间、西房两间及宅基地、院内树木，价款6000元。双方签署了《买房证明》。秦某在收到6000元购房款后即将该院落交付李某乙。李某乙接收房屋及院落后，进行了装修、扩建。在诉讼过程中，依据李某乙的申请，法院委托北京某房地产土地评估公司对北京市X村X号院内的现有房产及树木等地上附着物进行了评估，评估结论为该院落的房地产总价为554935元。现该院落登记的宅基地使用权人为康某。

另查，秦某与康某系夫妻关系，共同生育一女秦某。秦某于2008年9月6日死亡，其法定继承人为康某和秦某。

原审法院经审理认为：按照我国法律规定，农村宅基地的所有权属于农民集体所有，宅基地使用权人在对宅基地行使收益和处分权利时，应当受到严格的限制。在此前提下，非本村X村房屋的行为一般应当认定为无效。李某乙在购买房屋时不是小某村村民，且该院的宅基地使用权人仍然是康某，因此，李某乙与秦某之间的房屋买卖协议应属无效。对合同无效的后果秦某应当承担主要责任。因秦某已经去世，康某、秦某作为秦某的继承人参加本案诉讼，承担出卖人因合同无效所产生的法律后果。依据合同无效的处理原则，李某乙应当将该院落及房屋退还秦某的法定继承人即康某、秦某。康某、秦某应当返还购房款并对李某乙因返还房屋、院落及附属物以及因房地产升值所造成的损失进行补偿；考虑到判决返还、腾退房屋同时应注意妥善安置房屋买受人，为其留出合理的腾退时间，避免单纯判决腾退房屋给当事人带来的消极影响，以及考虑本案最终能够得以执行，法院酌情确定腾退房期限以及返还购房款及支付补偿款的期限。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、秦某与李某乙于一九九四年十二月十八日签订的有关买卖北京市X村三百六十七号院的《买房证明》无效；二、康某、秦某返还李某乙购房款六千元，于本判决生效后三十日内给付；三、康某、秦某向李某乙支付补偿款三十八万四千二百五十四元五角，于本判决生效后三十日内给付；四、李某乙于康某、秦某付清上述款项后三十日内将位于北京市X村三百六十七号的院落及院内的全部房屋、树木等附着物腾退给康某、秦某。

判决后，康某、秦某不服，上诉至本院。上诉请求：1、撤销一审判决第三、四项；2、请求法院适用正确法律依法改判；3、诉讼费由对方承担。其上诉理由是：一审法院认定事实、适用法律错误。1、一审法院在确定补偿数额适用法律错误，上诉人不应当补偿区委补偿款，附着物补偿款、及装修费等。2、一审法院在确定合同无效时适用法律错误。3、一审法院违反法律程序，其所判决的腾房期限，上诉人认为一审法院超出了审判权限。

李某乙同意原审判决。

除康某、秦某对房屋接收后装修问题有异议外，本院所查其他事实与原审一致。

上述事实，有双方当事人陈述、买房证明、评估报告、死亡证明、户口簿等证据材料在案佐证。

本院认为：根据有关禁止宅基地转让的相关法律规定，一审法院认定李某乙与秦某之间的房屋买卖协议应属无效是正确的。造成协议无效双方均有责任。虽该协议认定无效，但并不能简单地进行相互返还，否则出卖人与买受人之间利益失衡。出卖人将获得较大利益，而买受人损失较大。根据公平原则，一审法院做出由出卖人对买受人进行一定的经济补偿是正确的，并且确定给付补偿后再腾退房屋并无不当。上诉人不同意给付被上诉人区委补偿及要求立即腾房的上诉理由缺乏依据，本院无法支持。

综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，上诉人之上诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审本诉案件受理费七十元，由康某、秦某负担（已交纳）；反诉案件受理费五千三百零二元，由李某乙负担二千零七十六元（已交纳），由康某、秦某负担三千二百二十六元（本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费五千三百零二元，由康某、秦某负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长张洁芳

代理审判员冀东

代理审判员黄海涛

二○○九年五月二十六日

书记员刘芳芳