上诉人，宋某，女，住（略）。
被上诉人，牛某，男，住（略）。
上诉人宋某因租赁合同纠纷一案，不服（略）人民法院（2011）西民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
牛某在原审法院诉称：2010年9月1日，出租代理人何某与承租人宋某，中介公司签订了合同，并在中介方的监督下办理了相关租房手续，清点室内设备物品一切完好并入住。牛某曾主动询问有何问题没有，宋某没有提出任何问题，并表示感谢。2011年2月10日，宋某通知牛某壁挂炉出现问题，牛某当即联系维修，宋某说有事往后推。2月11日，厂家去维修，更换了显示装置，并说没有大问题（维修费37元，上门服务费50元，足以证明是小问题），牛某未追究宋某使用不当的责任，主动承担了维修费。2月13日凌晨3点半，宋某发短信称壁挂炉又坏了，牛某当即表示13日早9点去解决。牛某准时到达询问了情况，2月14日下午及时为其更换了新壁挂炉价值6774元。同时，宋某提出卫生间管道有渗漏，牛某请物业公司进行了防护处理。2月15日，牛某主动询问壁挂炉和卫生间管道情况，宋某答复一切都很好。2月27日，宋某在应付下半年房租的前一天，突然打电话强行要求牛某单方违约，牛某表示不会主动违约，不接受宋某的无理要求，宋某在目的没有达到时发来恐吓短信，之后没有音讯，仍继续履行承租协议。3月1日，按合同约定是宋某交纳下半年租金的时间，牛某找中介帮助向宋某索要租金，无果。3月13日，牛某以短信形式向宋某索要租金，并找中介询问，得到答复宋某从未找中介提出解约。事实为：宋某从未口头或书面正式提出退租，更未按合同约定提前30日向牛某提出解约或不再承租。3月15日，牛某再次打电话给宋某，宋某不接，牛某发短信，宋某不正面解决问题，其丈夫反而抵赖谩骂牛某。3月21日，牛某以发快件形式第三次通知宋某交房租或退房。宋某丈夫给牛某打电话大骂，威胁恐吓。至此，宋某既不按合同约定支付下半年租金，也不办理退租手续和交还房屋。维护自身合法权益，特起诉到法院，请求法院判令：1、宋某按合同支付牛某2011年3月1日-2011年8月31日的房租每月4000元，共六个月，24000元；2、宋某按照合同日违约金200%支付2011年3月1日-2011年8月31日的违约金24000元；3、宋某按照日租金的200%标准支付2011年9月1日到交房之日的不按时交付房屋的违约金；4、宋某腾退诉争房屋；5诉讼费由宋某承担。
宋某在原审法院辩称，本案是牛某违约，而非宋某违约，牛某应承担相应的违约责任。牛某所述双方签订《北京市房屋租赁合同》情况属实。冬季来临，承租房内采暖炉不断出现故障，无法正常供暖。我承租该房屋主要是为了双胞胎儿子上学方便，北京冬天寒冷，孩子不断被冻感冒，我们夫妻和孩子经常在夜里被采暖炉警报声（该采暖炉出现故障后会自动警报）吵醒或冻醒，无法正常休息。我找小区物业查看维修达八、九次，该采暖炉还是无法正常使用。厂家来人维修也无法修好。厂家和物业维修人员在现场电话告知牛某该采暖炉已经严重老化，要求牛某更换新设备。为此，牛某到承租房内大吵大闹，明确告知我立即“搬家滚蛋”，解除租赁合同。2011年2月22日，我与物业结清了水电费用，搬走自己购置的家电、家具等大量用品，正式搬离了承租房。牛某的诉讼请求没有法律依据，也没有合同依据，请求法院依法予以全部驳回。根据合同法第216条，牛某提供的出租房屋因采暖设备出现故障，房屋出现不适租、不能正常居住的情况，在承租人无法实现合同目的的情形下，牛某却先要求解除合同，后又以各种不正当理由起诉至法院，要求宋某赔偿各种费用。故不同意牛某的诉讼请求。
宋某反诉称：2010年9月1日反诉人与被反诉人在居间公司介绍下签订了《北京市房屋租赁合同》。合同约定租赁期限自2010年9月1日至2011年8月31日。该套房屋家具家电极为陈旧，反诉人入住前脏乱不堪。反诉人搬进承租的房屋后，发现西卧室墙壁大面积返潮、厕所洗手池下水管漏水严重，马桶上下水都存在问题，厨房下水道堵塞等。根据合同约定，应由被反诉人维修。反诉人向被反诉人提出维修要求后，被反诉人多次推脱。反诉人自己购买并找人维修，被反诉人也不承担相应费用。冬季来临，承租房内采暖炉不断出现故障，无法正常供暖。我承租该房屋主要是为了双胞胎儿子上学方便，北京冬天寒冷，孩子不断被冻感冒，我们夫妻和孩子经常在夜里被采暖炉警报声（该采暖炉出现故障后会自动警报）吵醒或冻醒，无法正常休息。我找小区物业查看维修达八、九次，该采暖炉还是无法正常使用。厂家来人维修也无法修好。厂家和物业维修人员在现场电话告知牛某该采暖炉已经严重老化，要求牛某更换新设备。为此，牛某到承租房内大吵大闹，明确告知我立即“搬家滚蛋”。反诉人向被反诉人承诺立即搬走，并当场与被反诉人结清了部分维修款（不足人民币200元），同时要求被反诉人退还4000元房屋押金。被反诉人态度蛮横，命令被反诉人搬走，但拒绝退还房屋押金。2011年2月反诉人找到了居间人中介公司和被反诉人联系，被反诉人表示马上要反诉人搬家，并拒绝退还房屋押金4000元。2011年2月22日，反诉人与物业结清了水电费用，搬走自己购置的全部用品，正式搬离了承租房。故反诉人诉至法院，请求判令：1、解除反诉人与被反诉人之间的租赁合同；2、被反诉人退还反诉人房屋押金4000元；3、被反诉人支付反诉人未履行约定维修义务，致使反诉人无法正常使用房屋的违约金8000元，及被反诉人单方提前解除合同违约金8000元；4、诉讼费由被反诉人承担。
牛某对反诉辩称：我同意解除租赁合同。我和反诉人约定付款方式为押一付六，因为反诉人违约，故不同意退还押金。反诉人称被反诉人不承担维修义务，要求承担违约责任及被反诉人单方解除合同，要求支付反诉人违约金的问题，属凭空捏造，无事实依据。被反诉人从未单方解约，按照合同认真履行了维修义务。不同意反诉人的其他诉讼请求。
经审理查明：西城区x号房屋的产权人为牛某。2010年9月1日，出租人牛某（甲方）的代理人何某、承租人宋某（乙方）和居间人房地产经纪有限公司（丙方）三方签订了北京市房屋租赁合同，约定牛某将西城区x号房屋租给宋某，租赁期限自2010年9月1日至2011年8月31日，租金为每月4000元，支付方式为押一付六，各期租金支付日期为2010年9月1日、2011年3月1日、2010年8月31日，押金4000元；第十条违约责任约定：甲方交付房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的，不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的，应按月租金的200%向乙方支付违约金；租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金200%支付违约金，甲方还应退还相应租金。当日，宋某支付牛某押金4000元。
2011年2月，双方因诉争房屋内的壁挂炉问题产生争议。就诉争房屋壁挂炉一节，牛某出示购买壁挂炉证据及安装凭证。证明牛某于2011年2月13日购买壁挂炉并于2011年2月14日更换。
2011年3月21日，牛某向宋某发快递，内容为：通知函：承租人宋某，按合同约定你已逾期21天未交下半年房租，已构成单方违约…现已通过物业公司得知你已搬走。若不再承租，请你三日内…办理解约并交还住房…特此函告。宋某称收到此快递，但快递里并无此通知函。就此陈述，宋某并未提供证据。
庭审中，双方确认诉争房屋的租金交纳至2011年2月底。北京永庆物业管理有限公司为宋某出具证明，证明宋某于2011年2月22日与其结清水电费后，搬离了X号院承租房。后2011年6月17日，该物业公司又为牛某出具证明，称上述证明，系宋某拿去打印，其未详细审查就签字盖章了。就房屋交接一节，宋某称其于2011年2月搬离诉争房屋，但未与牛某办理房屋交接手续。
现牛某起诉来院，请求判令：1、宋某按合同支付牛某2011年3月1日-2011年8月31日的房租24000元（每月4000元，共六个月）；2、宋某按照合同日违约金200%支付2011年3月1日-2011年8月31日的违约金24000元；3、宋某按照日租金的200%标准支付2011年9月1日到交房之日的不按时交付房屋的违约金；4、宋某腾退诉争房屋；5诉讼费由宋某承担。宋某持辩称事由，不同意牛某的诉讼请求。
审理中，宋某同意解除租赁合同，但提出反诉，要求1、解除反诉人与被反诉人之间的租赁合同；2、被反诉人退还反诉人房屋押金4000元；3、被反诉人支付反诉人未履行约定维修义务，致使反诉人无法正常使用房屋的违约金8000元，及被反诉人单方提前解除合同违约金8000元；4、诉讼费由被反诉人承担。对此，牛某持辨称意见，同意解除租赁合同，不同意其他反诉请求。
上述事实，有当事人陈述、房屋所有权证复印件、北京市房屋租赁合同、证明等证据在案佐证。
原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方签订的北京市房屋租赁合同，系双方的真实意思表示，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。牛某将租赁房屋交宋某使用后，宋某应按合同约定按期支付租金。现双方均认可自2011年3月1日起，宋某未支付租金，故宋某应自该日期始，按合同约定每月4000元的标准向牛某支付租金。宋某抗辩其已于2011年2月22日搬离诉争房屋，就此，牛某、宋某均出具北京x物业公司的证明，因该物业公司前后两份证明，内容不一致，且物业公司未出庭作证，故该物业公司的两份证明，法院均不予采纳。宋某亦无证据证明已将诉争房屋钥匙交还牛某及搬离房屋的具体日期、是否办理房屋交接手续，故宋某关于其已于2011年2月搬出租赁房屋的抗辩理由，法院不予采信。宋某仍应按合同约定向牛某支付租金。现牛某要求宋某支付自2011年3月1日至2011年8月31日的租金的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。牛某要求宋某按日租金200%的标准支付迟延交纳租金的违约金，因此违约金标准约定过高，故具体数额由法院酌定。就宋某反诉要求解除双方签订的租赁合同的诉讼请求，双方均同意解除租赁合同，对此法院不持异议。现双方均同意解除合同，且合同约定的租赁期已过，故宋某应腾退房屋。牛某要求宋某腾退房屋的诉讼请求，法院予以支持。现因宋某仍未与牛某办理房屋交接手续，故其应自租赁合同到期日2011年9月1日起向牛某支付不按时交付房屋的违约金。因租赁合同中的违约金标准过高，牛某要求的此项诉讼请求，具体数额由法院酌定。宋某反诉要求牛某退还宋某房屋押金4000元，符合合同约定，法院予以支持。宋某反诉要求牛某支付宋某无法正常使用房屋的违约金8000元，因牛某提供证据证明其已经履行了安装新的壁挂炉等维修义务，没有违反合同约定，故宋某的该项反诉请求，法院不予支持。宋某反诉要求牛某支付单方提前解除合同的违约金8000元，因宋某未能提供证据证明牛某单方提前解除合同，故法院不支持宋某的该项反诉请求。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起，解除牛某与宋某签订的北京市房屋租赁合同。
二、自本判决生效之日起十日内，宋某支付牛某二0一一年三月一日至二0一一年八月三十一日房屋租金二万四千元。
三、自本判决生效之日起十日内，宋某支付牛某不按时支付租金违约金八千元和不按时交付房屋违约金四千元。
四、自本判决生效之日起十日内，牛某返还宋某房屋押金四千元。
五、驳回牛某的其他诉讼请求。
六、驳回宋某的其他反诉请求。
宋某不服一审法院上述民事判决，上诉至本院，请求撤销原判第二、三、六项，支持宋某的反诉请求。其主要上诉理由是：合同第十条第一款违约责任有相关约定，如果我单方违约总计就支付8000元违约金；双方合同已经解除。
牛某服从一审法院判决。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有当事人在二审审理期间的陈述在案佐证。
本院认为：依据《中华人民共和国合同法》第八条，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。据此，双方租赁合同应当被全部实际履行，宋某签约承租房屋即应当实际支付全部租金。虽合同中约定了单方面解除合同应付违约金，但并非支付违约金就可以任意解除合同而不负其他责任。宋某主张不应支付解约违约金之外的其他钱款，此主张没有法律依据。宋某现无证据证明与牛某办理了交还房屋手续，因此应当依约交纳租金。
因宋某未能提交充分证据证明牛某违约，对其反诉请求法院不予支持。
综上所述，宋某上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费六百五十元，反诉费一百五十元，由牛某负担三百三十三元（已交纳），宋某负担四百六十七元（已交纳一百五十元，余款自本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费八百元整，由宋某负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长刘新泉
审判员王良胜
代理审判员刘磊
二0一二年一月十六日
书记员索彤
