上诉人（原审被告、反诉原告）翟某，男，X年X月X日出生。

委托代理人田某某，男，X年X月X日出生。

被上诉人（原审原告、反诉被告）孙某，男，X年X月X日出生。

上诉人翟某因租赁合同纠纷一案，不服北京市X区人民法院（2011）房民初字第X号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

孙某在一审法院起诉称：2008年12月15日，我某坐落在窦店镇X村的20间房屋租赁给翟某，租赁期限为3年，即2008年12月15日至2011年12月15日，租赁费为每年45000元。翟某在租赁期间擅自进行装修，破坏了房屋原有面貌，并在2010年12月15日私自搬走未通知我，我某次联系翟某未得到明确回复。为维护我某合法权益，要求：1、解除我某翟某之间的房屋租赁协议；2、翟某给付我2010年12月15日至2011年6月23日的租金23486.3元；3、翟某支付合同违约金9000元；4、翟某恢复我某房屋原状并赔偿损失5000元；5、诉讼费由翟某承担。

翟某在一审法院答辩称：孙某没有取得房屋租赁证，故双方签订的租赁合同是无效合同。我某2010年10月25日就搬出了承租的房屋并在当天将房屋钥匙交还孙某，我某是私自搬走，整个搬家过程中孙某及其家人均在场。租赁的房屋在我某租前就已经装修了。孙某所述不是事实，请求驳回孙某的诉讼请求。

翟某在一审法院反诉称：我某房屋租金交到2010年12月30日，但在2010年10月25日搬走后孙某未向我某还剩余租金，故反诉要求孙某退还2010年10月25日至2010年12月30日的租金15625元，返还剩余电某1000元。

孙某对反诉答辩称：双方的租赁合同租赁期从2008年12月15日到2011年12月15日，按翟某所说，他在2010年10月25日就搬走了，但双方租赁关系依然存在，翟某不但不继续交租金，还要求退还租金和电某，是违约行为，不同意翟某的反诉请求。

北京市X区人民法院经审理查明：孙某在房山区X村有北房8间和西侧两排X间。2008年12月15日，孙某、翟某签订房屋租赁协议。该协议约定，孙某将上述房屋出租给翟某经营，租赁期限自2008年12月15日至2011年12月15日，租赁费为每年45000元，上打租，交费日期为每年12月31日前。该协议还约定，承租方不得提前解除协议，如提前解除协议，已交房租款不退，并由出租方向承租方收取剩余房租款百分之二十的违约金；出租方不得提前解除合同，如提前解除，由承租方向出租方收取剩余房租款百分之二十的违约金。在双方签订该租赁协议前，该房屋已被出租用于经营网吧。协议签订后，翟某对承租房屋的墙面进行了粉刷，后利用承租的房屋开办网吧。翟某按照合同约定交纳了2008年12月15日至2009年12月15日，2009年12月15日至2010年12月15日的租金共计9万元，后未再交纳过租金。2010年10月12日开始，翟某陆续雇佣人员将网吧内的空调、电某、桌椅等设施拆卸并搬出。2010年10月20日，翟某经营的网吧关闭安全审计系统通信端口。2010年10月25日，翟某将承租房屋的钥匙交还孙某。

上述事实，有孙某提交的房屋租赁协议、村委会出具的证明、翟某提交的证明、证人出庭提供的证言以及当事人陈述在案佐证。

北京市X区人民法院判决认定：双方当事人于2008年12月15日签订的房屋租赁协议，是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方当事人均应当按照合同的约定行使权利、履行义务。翟某所述该房屋未取得房屋租赁证，未进行登记备案，该租赁协议无效的抗辩理由，不能成立，不予支持。翟某拆卸、搬出网吧经营设备并向孙某退还钥匙，是翟某停止网吧经营的行为，故孙某要求翟某支付2010年12月15日至2011年6月23日的租金23486.3元的诉讼请求，应予支持。孙某要求解除房屋租赁协议的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。关于翟某要求孙某退还2010年10月25日至2010年12月30日租金的反诉请求一节，理由不足，法院不予支持。翟某要求孙某退还1000元电某的反诉请求，翟某未提供证据证明，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条的规定，判决：一、解除孙某与翟某于二00八年十二月十五日签订的房屋租赁协议。二、翟某于判决生效之日起十五日内给付孙某租金二万三千四百八十六元三角。三、驳回孙某的其他诉讼请求。四、驳回翟某的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

翟某不服一审法院的判决，向本院提起上诉，上诉请求是：1、撤销一审判决，改判驳回孙某全部诉讼请求。2、一、二审诉讼费由孙某承担。上诉理由是：1、双方房屋租赁协议违反了建设部第X号令以及《北京市房屋租赁管理若干规定》，一审法院认定该协议有效无法律依据。2、我某、搬出网吧经营设备并向孙某退还钥匙，孙某接受，这是双方对解除合同达成的合意，有证人证实，一审法院认为这是“停止网吧经营行为”有违常理。3、我某2010年10月25日就将钥匙交还孙某，孙某取得房屋控制权，一审法院要求我某续支付租金无事实和法律依据。

孙某对上诉人的上诉请求及其理由答辩如下：我某意一审法院的判决，不接受上诉人的上诉要求。我某答辩理由是：2010年12月15日至2011年6月23日，我某仍处于合同期，翟某应当支付房租。一审法院依据案件事实作出的判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。要求驳回上诉，维持原判。

本院经审理查明，本院查明的事实与一审法院查明的事实相同，上述事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。

本院认为：双方当事人所签订的房屋租赁合同确系双方当事人的真实意思表示，没有违背法律的禁止规定，为有效合同，双方当事人均应当依照合同的约定履行各自的义务。在合同履行过程中，由于翟某要求提前解除合同，致使双方发生纠纷。尽管2010年10月25日，翟某就将承租房屋的钥匙交还给了孙某，但是双方当事人并没有对解除合同后违约责任的承担和租金的结算等事宜达成一致，故一审法院依据双方当事人的合同履行情况，判决翟某支付2010年12月15日至2011年6月23日的房屋租金23486.3元是适当的，本院予以维持。翟某以自己于2010年10月25日就将钥匙交还给了孙某为由，不同意再承担合同义务的上诉请求，不符合双方的合同约定，本院不予支持。综上所述，原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费二百六十三元，由孙某负担六十九元（已交纳），由翟某负担一百九十四元（本判决生效后七日内交纳）。

反诉费一百零八元，由翟某负担（已交纳）。

二审案件受理费三百八十七元，由翟某负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长牛旭云

审判员刘某

代理审判员刘某俊

二○一一年九月二十六日

书记员王湘羽