原告范某，男，X年X月X日生。

委托代理人郭喜玲，河南信林律师事务所律师。

被告郑州中储粮南阳寨仓库，住所地：郑州市X区X街X号。

法定代表人董某，经理。

委托代理人何江涛，河南大象律师事务所律师。

原告范某（以下简称原告）诉被告郑州中储粮南阳寨仓库（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2010年11月22日立案受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告范某委托代理人郭喜玲、被告郑州中储粮南阳寨仓库委托代理人何江涛均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，原被告于2008年3月10日签订了租赁协议，约定将原告所有的位于薛岗村X路场院出租给被告使用，合同期限是12年，年租金21.8万元，每半年交一次，合同签订后，原告向被告交付场院，在此协议基础上双方于2008年12月30日签订补充协议，将租金某到每年248000元，起初被告按时交付租金，但至2009年9月10日被告欠交上年度租金4000元。2009年初，被告提出场院不够用，希望原告增建，原被告双方口头协商新增场院租金某每月9元/平方米，原告即全力建造场院600平方米，并于2009年5月1日交付被告使用，自2009年5月10日开始计算租金，但对于新增场院的租金某告分文未交，且依合同约定，被告应于2010年9月10日前交付此前一年的租金（2009年9月10日——2010年9月9日）248000元，被告至今未付，原告多次催要，被告以种种理由推诿，现请求被告支付租金222000元，后原告又将诉讼请求增加为252000元，再后又将诉讼请求变更为请求被告支付房屋占有使用费252000元。

为支持其主张，原告向法庭提交（2011）郑民三终字第X号民事判决书，证某：1、原被告于2008年3月10日签订租赁协议，2008年12月30日又签订补充协议，约定被告租赁原告场院，租金某年248000元；2、约定签订合同3日内支付半年租赁费，以后每半年支付一次；3、原告将协议约定的场院交付被告的事实；4、被告在2009年3月10日至2009年9月9日半年度支付原告租金120000元；5、原告于2009年6月10日向被告催要2009年3月10日至2009年9月9日半年度所欠租金4000元的通知。

被告对原告的上述证某质证某见如下：对该证某证某目的5有异议，首先当时的催缴通知并没有被告单位的签章，新增场院系原告擅自搭建，被告一直极力反对，这是原告单方提出，属于新要约，被告未承诺，属于无效；对其他证某目的均无异议。

被告辩称：本案租赁协议及补充协议因未办理相关审批手续而无效，已经生效判决确认，无效合同自始无效，因此2008年3月10日及2008年12月30日所签订的租赁协议及补充协议自签订之日起即为无效；因原告违反租赁协议及补充协议约定的周边环境协调义务，为再次收取租金某自强行在被告租赁的场院内添建厂棚，屡次制造障碍，致使被告客户无法继续生产经营，给被告造成了巨大损失，最终被迫于2009年6月17日前被告便已撤出原告场院，2009年6月17日被告已通过书某递交、电某、短信通知及当面说明（有录音为证）等途径向原告送达解除合同通知书，告知其合同权利义务已终止，原告可对外出租该场院，当时被告尚有未到期租金5.7万元，并于2009年6月18日将原告起诉至法院要求解除双方签订的房屋租赁协议等，该案于2009年8月6日即开庭审理。总之原告已收到被告终止合同权利义务的明确意思表示，自2009年6月17日之后被告既未占有也未使用原告场院，原告主张占有使用费没有事实依据；另外场院亦在钥匙等交接完成后，由原告控制，其后场院与被告无关，该空置损失系原告不听劝阻怠于出租造成，应有原告自行承担；原告起诉时以租赁合同纠纷起诉，要求被告承担违约责任属债权纠纷，后原告变更诉讼请求为要求支付占有使用费属物权纠纷，原告应撤诉另案起诉，否则应驳回其诉讼请求。

被告为支持其辩称意见成立，向法庭提交下列证某：

第一组证某：证某因原告擅自搭建，并屡次设置障碍，造成被告客户流失，被告无奈撤出仓库，并向原告及仓库管理人员进行通知，交接钥匙等相关情况。

1.1、租赁协议和补充协议复印件各一份，证某被告与原告签订的租赁协议及补充协议，约定原告负有周边环境协调义务；

1.2、河南维雪制冷设备有限公司提供的《关于维雪公司撤离薛岗村原租赁厂房的情况说明》复印件一份、原告搭建厂棚前后照片一组，证某原告违反约定，屡次威胁恐吓被告客户，给客户设置障碍，迫使其撤出该场院，原告在已出租的该场院擅自添建厂棚，使合同目的不能实现；

1.3、租金某据复印件2份，库房、货场租赁合同复印件各一份，证某被告租金某付至2009年9月9日，将场院转租给闫术俊、河南维雪制冷设备有限公司，合同约定租金某于被告与原告租约，因未到期租约被告可获利2.1万元；

1.4、解除合同通知书、解除合同通知书（手机短信）、与原告范某母亲谈话录音、与范某谈话录音，证某被告于2009年6月17日向原告口头、书某、当面及短信通知正式解除双方租赁合同及补充协议。

第二组证某：证某原告仓库未履行审批手续，属违章建筑，且经郑州中院判决生效确认，本案所涉租赁协议及补充协议系无效合同。

2.1、《国务院关于郑州市城市总体规划的批复》，其中“三、同意《总体规划》确定的全部行政辖区X.2平方公里为城市X区范某。”（《总体规划》即《郑州城市总体规划（1995年至2010年）》；

2.2、《郑州市X区总体规划示意图》；

2.3、《郑州城市总体规划（2010-2020年）》（局部图）；

2.4、《郑州市X乡规划管理条例》（部分）；其中“第二条第四款：郑州市X区，包括行政辖区X区、金某、二七区X区及郑东新区X区、郑州高新技术产业开发区。”；

2.5、郑州市X乡规划局《关于有关协查情况的说明》；

2.6、郑州市城市总体规划（2006-2020）（都市区综合交通体系协调发展规划图）；

2.7、搜房网——郑州市城市总体规划（2008-2020年）；

2.8、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》；

2.9、国务院关于郑州市城市总体规划的批复（2008-2020年）（来源于郑州市X乡规划局网站）；

2.10、郑州市总体规划获国务院原则同意（2010-2020年）（来源于新浪网）；

2.11、百度郑州地图；

2.12、百度-郑州；

2.13、2009年12月30日《大河报》第一版。

第三组证某证某两份，证某被告于2009年6月17日撤离仓库，并向范某发送解除合同短信，当面递交解除合同通知，并告知其可继续对外出租及双方权利义务终止，后续事宜由法律途径解决，并且由相关录音及照片为证。

第四组证某：

1、光盘一份，主要内容：①向范某及其母亲发送解除合同通知书某情况，②2009年9月30日范某仓库无人使用的情况，③2009年7月16日仓库内空无一人，也没有任何物品，无人使用的情况（照片18张），④2009年6月17日，彻底撤离范某仓库时的情况（照片10张）；

2、照片三组X张，主要内容：①2009年9月30日仓库空无一人，也无任何物品，无人使用的照片共3张，②2009年7月16日仓库空无一人，也无任何物品，无人使用的照片共3张，③2009年6月17日彻底搬离范某仓库时的照片10张；

3、关于手机短信及三组补充照片的说明7页，光盘的内容和照片能相互对应一致；

4、情况说明一份：①郑州中储粮南阳寨仓库副经理夏渊情况说明，证某2009年6月17日向范某及其母亲各发送《解除合同通知书》短信的时间及相关内容的说明；②范某母亲电某录音文件的四张对比照片，证某该录音材料实际的制作时间为2009年6月17日19时37分14秒；③范某谈话录音文件的四张对比照片，证某该录音材料实际的制作时间为2009年6月18日9时35分14秒。

原告对被告提交的上述证某质证某见如下：第一组中的证某1.1无异议，对证某1.2证某目的有异议，搭建厂房是被告先提出的，为了被告使用，不是擅自搭建；证某1.3与本案无关，不予质证；证某1.4中的手机短信真实性无异议，但因租赁协议在有效履行的过程中，没有出现合同法第94条单方解除的情形，发送短信通知不能发生解除合同的效力，证某1.4中的光盘录音因被告提供有文字稿不再要求播放了，不予认可；第二组证某真实性均无异议，因与本案无关不予质证；第三组证某证某，对证某赵俊涛证某不认可，因为他本身系打零工的，工作地点不固定，但从去年到现在被告还能联系上他，说明他们之间很熟悉，仓库本身就是存放东西，进出搬东西很正常，搬一次东西不能说明被告不用这个仓库了，该证某也不知道搬完此次东西后仓库是干什么用谁在用，对证某王振喜证某不认可，该证某系被告工作人员，且参与了合同的签订，其身份应为被告的管理人员，证某存在利害关系，该证某认为他们去找的人系原告母亲，并没有其他证某证某他们接触的人与原告有关系，原告母亲不认可被告方有人送钥匙，对第四组证某1主要证某证某2、3的来源，为视听资料，证某1和证某2、3只是形式不一样，不再质证，对证某2照片，仓库内是否存放东西，都不能说明被告已将租赁场院返还原告，有些照片显示拍摄时间为2009年9月30日，这证某了被告在2009年6月向法院起诉要求解除合同后该场院仍由被告占有使用管理，对证某3手机短信，原告不认可接收到了该条手机短信，及时该短信发送到了原告处，也不能发送解除合同的效力，证某4中夏渊的情况说明质证某见是范某的母亲没有收到被告方人员交付的仓库钥匙，原告是否收到解除合同通知书某不影响被告占有使用该仓库至2010年10月初的事实，其他没有什么意见。

根据当事人的陈述、举证某质辩意见，本院对本案事实确认如下：2008年3月10日原被告签订租赁协议一份，约定被告租赁原告位于薛岗村X路的场院，该场院包括库房2300平方米，办公面积580平方米，租金某第一年度21.5万元，第二年度起租金某每年21.8万元；结算方式：在合同签订3日内支付半年租赁费，以后每半年支付一次租赁费，租金某四年递增一次，递增金某为1万元/年；租赁期限为2008年3月10日到2020年3月9日。合同签订后，被告向原告支付当年度租金，原告将该场院交给被告使用。2008年12月30日，原被告又签订一份补充协议，约定自2008年3月10日起租金某原基础上每年增加3万元，租金某支付方式同原租赁协议。2009年3月3日，被告向原告支付了2009年3月10日至2009年9月9日的租金12万元。

另查明，2008年11月18日、12月8日，被告将其租赁原告的场院的一部分分别出租给了案外人，2009年初原告在该场院内场地上增建厂房。原告称2009年6月10日向被告发出催要租金某知，要求被告交付尚欠的2009年3月10日至9月9日租金4000元，及新增厂房600平方米的2009年5月10日至9月10日的租金21600元。2009年6月17日被告撤离租赁原告的场院后，将场院钥匙交与原告母亲，并于2009年6月18日被告通过手机短信方式向原告及其母亲发出了“解除合同通知书”，要求解除双方签订的租赁协议及补充协议，同日被告以租赁合同为由起诉原告请求判令解除双方签订的租赁协议及原告返还预交租金5.7万元并赔偿损失2.1万元，本院于2009年6月24日立案受理，经审理本院作出（2009）惠民二初字第X号民事判决书，被告不服该判决向郑州市中级人民法院提起上诉，郑州市中级人民法院作出（2010）郑民三终字第X号民事裁定书，撤销原判决，发回本院重新审理，后经重审，本院作出（2011）惠民二初字第X号民事判决书，确认双方2008年3月10日所签订的租赁协议及2008年12月30日签订的补充协议无效，并驳回被告的其他诉讼请求，原被告不服该判决均上诉于郑州市中级人民法院，郑州市中级人民法院作出（2011）郑民三终字第X号民事判决书某持了本院（2011）惠民二初字第X号民事判决书某力。

本院认为，2008年3月10日所签订的租赁协议及2008年12月30日签订的补充协议经两级法院审理均确认为无效协议，依法律规定因无效合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。本案中合同无效后被告应向原告返还因无效合同取得的财产包括占有租赁的场院及支付占有场院期间的使用费。支付场院占有使用费并非按照合同约定支付租金，而是返还因无效合同取得的财产的一种方式。占有使用费的数额计算依相关法律规定应参照合同约定的租金某准进行支付。被告于2009年6月17日已全部搬离租赁的原告场院，故占有使用费应计算至2009年6月17日。根据双方无效的租赁协议及补充协议约定，被告应支付原告2009年3月10日至2010年3月10日租金24.8万元，其中被告应支付原告2009年3月10日至6月17日的租金某67945.20（248000÷365×100）元，被告于2009年3月3日已向原告告支付了2009年3月10日至2009年9月9日的租金12万元，故被告无需再向原告支付任何占有使用费。原告辩称被告一直占有使用该场院至2010年10月初的事实，没有提供任何证某证某，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。……”、第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证某者未按照建设工程规划许可证某规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证某者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”、第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金某准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证某。”之规定，判决如下：

驳回原告范某的诉讼请求。

案件受理费5080元，由原告范某负担。

如不服本判决，可在判决书某达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。

审判长刘某飞

人民陪审员邢济强

人民陪审员弓铁军

二0一二年四月十一日

书某员王江波