原告（反诉被告）李某某。

委托代理人麻泰佳，平果县法律服务所法律工作者。

被告（反诉原告）雷某某。

委托代理人陆某甲。

委托代理人梁某某。

原告（反诉被告）李某某与被告（反诉原告）雷某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2009年12月9日受理后，依法由审判员黄某巩独任审判，于2010年1月7日公开开庭审理了本案。书记员叶晓飘担任记录。原告李某某及其委托代理人麻泰佳、被告雷某某及其委托代理人陆某甲、被告的证人陆某乙、张某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告李某某诉称，2008年4月27日，原告与被告签订了一份房屋租赁合同，次日又签订了一份补偿协议书。该合同约定由被告承租原告位于隆安县X镇X路X号的私人房一至四楼经营宾馆。合同就双方的相关权利和义务作出了相应的约定，但被告在经营过程中超出合同约定的使用范围，被告趁原告不在家之机，擅自相继在原告楼顶安装了4套太阳能热水器、一块宾馆招牌，还安放了两台洗衣机。原告每次事后才知道，并及时向被告交涉，要求拆除，但未果。另外，被告以种种借口拒不交付第二年租金，原告认为，被告的上述种种行为已构成违约。为维护原告的合法权益，请求法院判令被告立即付清拖欠原告2009年6月20日至2010年6月19日一年的租金x元，并支付违约金2000元；判令被告拆除楼顶的4套太阳能热水器设备、“康泰宾馆”招牌一个，搬走楼顶的2台洗衣机。

原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：

1、《房屋租赁合同书》、《房屋租赁合同补充协议书》（复印件）各一份。用以证明原、被告双方已实际形成房屋租赁合同关系。

2、照片3张。用以证明被告违反合同约定，超出使用范围。

被告雷某某答辩及反诉称，一、被告未按合同要求交付房租并非被告有意拖欠，而是原告违约在先。原告从2008年6月将其房屋一至四楼及六楼一间仓库租给被告经营宾馆以来，房子天花板发生灰沙崩塌，墙壁出现脱落及严重漏水等质量问题，存在安全隐患，导致202、203、205、302、401等房间和六楼仓库不能正常使用，严重影响了被告的正常营业。被告多次告知原告维修，原告迟迟不维修。原告没有尽到维修义务，造成被告损失，已构成违约。二、原告诉请被告拆除招牌、太阳能热水器设备和洗衣机理由不成立。1、招牌、太阳能热水器设备和洗衣机均为经营宾馆的必备条件，安装上述设备已经公安、卫生、消防等部门的批准，没有超出合同约定的使用范围。2、安装上述设备时，原告的爱人都在场（楼顶的钥匙当时归原告爱人保管）。同时原告全家4口人一直居住在五楼，而且原告全家一起参加了被告宾馆的开张庆宴。原告对被告安装上述设备都知道并没有提出任何异议，应属于默认。综上所述，原告没有尽到维修义务，违约在先，造成被告损失，因此，原告请求被告支付违约金2000元理由不成立，请人民法院予以驳回，并且被告反诉请求人民法院判令原告按合同约定支付给被告违约金2000元；判令原告对202、203、X号房的墙壁和六楼仓库脱落的天花板立即进行维修。在原告履行维修义务后，被告愿意随时支付租金x元。

被告为其辩解和主张在举证期限内提供的证据有：

1、照片16张，用以证明被告承租的房屋发生脱落、漏水现象。

2、证人陆某乙、张某某出庭作证，用以证明被告承租的房屋发生脱落、漏水现象，发生的时间，至今仍未全部维修以及招牌、太阳能热水器、洗衣机等在宾馆开业前就安装好，安装太阳能热水器时原告爱人在场等事实。

原告李某某对被告雷某某的反诉辩称，一、原告承认自己出租给被告的房屋出现小面积脱落现象，但这些现象在被告承租之前已存在，被告在此前不曾要求原告维修。二、被告承租房屋至今，原告未曾听说有那个房间“严重漏水”，也没有接到被告通知过。三、六楼仓库是原告留给被告无偿使用，这间仓库天花板确实出现较大面积脱落，但这是在合同签订之前已存在。由于是被告无偿使用，且天花板批灰脱落并不影响被告使用，所以没有必要进行维修，更不能认定为“不能正常使用”，被告可以不使用该仓库。总之，原告没有构成违约，被告反诉理由不成立，请人民法院驳回被告的反诉请求。

本案当事人争议的焦点是：

1、是被告违约还是原告违约哪一方应当向对方支付违约金2000元

2、被告在原告的楼顶安装的4套太阳能热水器和2台洗衣机以及一个招牌是否应当拆除

3、被告承租的房屋是否发生脱落、漏水现在是否已经维修

经过开庭质证，本院对双方提交的证据确认如下：

1、被告对原告的全部证据的真实性、合法性无异议，但认为原告的证据不能证明被告成违约，被告安装招牌、太阳能热水器设备和洗衣机等已经得原告同意，不应拆除。本院认为，原告的全部证据真实合法，与本案具有关联性，本院予以采信，至于被告提出的异议属于证明力的问题，证明力的大小由本院结合全案证据综合确认。

2、原告对被告的证据的真实性均提出异议，认为被告的证据1即照片16张，除有4张能确认是承租房屋的外观和楼顶外，其余12张看不出与本案有关；认为证人陆某乙的证言有部分不属实，证人张某某与被告有利害关系，其证言不属实。本院认为，虽然被告提供的照片有的没有明显的地点记载，但还是具有宾馆房间的特征，仍能辨别出照片的真实性，与其他证据相结合可以作为判断和认定本案事实的依据，因此，对被告的证据1即照片16张，本院予以采信；证人陆某乙的证言真实自然，符合常理，本院予以采信；证人张某某虽然是被告的宾馆服务员，但并不是法律上的利害关系人，而正是由于张某某是该宾馆服务员，才知道本案事实而符合证人条件，而且张某某的证言与其他证据相吻合，因此，对证人张某某的证言，本院予以采信。

综合全案证据，本院确认以下法律事实：2008年4月27日，原告与被告签订了一份《房屋租赁合同书》，次日又签订了一份《补偿协议书》。合同约定由被告承租原告位于隆安县X镇X路X号的私人房一至四楼经营宾馆，原告免费提供六楼后厅一个房间给被告存放物品，被告可以使用楼顶天面晒衣、被，租赁期为六年，从2008年6月20日起至2014年6月20日止，每年租金x元，每年5月31日前一次性交清下一年度租金，如有违约，违约方要支付对方违约金2000元。合同签订后，被告交了第一年度租金，并在开业前在承租房屋楼顶安装了4套太阳能热水器、一块宾馆招牌，两台洗衣机。被告正常营业至2009年1月，陆某发现有的房间有墙壁涂料脱落和天花板灰沙崩塌的现象，有一间有漏水现象，随着这些现象的逐步加重，在一定程度上影响了被告的正常营业。被告要求原告进行维修，但原告没有及时维修。2009年5月31日，被告以原告没有履行维修义务为由拒交第二年度租金，双方发生纠纷后，原告才对出现质量问题的部分房间进行维修，但目前仍有202、203、X号房以及六楼仓库没有彻底维修，被告坚持拒交第二年度租金。原告于2009年12月9日诉至本院，请求判令被告立即付清拖欠原告2009年6月20日至2010年6月19日一年的租金x元，并支付违约金2000元；判令被告拆除楼顶的4套太阳能热水器设备、“康泰宾馆”招牌一个，搬走楼顶的2台洗衣机。2009年12月17日，被告提起反诉，请求法院判令原告支付给被告违约金2000元；判令原告对202、203、X号房的墙壁和六楼仓库脱落的天花板立即进行维修。

本院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同和补偿协议，主体合格，双方意思表示真实，内容合法，为有效合同。承租人应当按照约定的期限支付租金，原告请求被告支付拖欠的租金x元理由成立，本院予以支持。

一、关于被告在原告的楼顶安装的4套太阳能热水器和2台洗衣机以及一个招牌是否应当拆除问题。第一，合同就此问题约定不明；第二，被告安装的这些设备经原告默许，虽然原告否认，但从以下几点可以看出原告默许，一是原告一家人就住在五楼，安装的这些设备如此大的动作原告不可能不知道；二是被告主张这些设备在宾馆开张时就已经安装好符合常理，因为这些设备宾馆一开张就要使用；三是证人陆某乙、张某某均证实这些设备是在宾馆开业前安装；第三，招牌、套太阳能热水器、洗衣机是经营宾馆必备设施，原告是明知的，既然原告租房给被告经营宾馆，就应当为被告安装这些设施提供方便；第四，被告的这些设备并未对原告生活造成影响。综上，原告诉请被告拆除太阳能热水器设备、“康泰宾馆”招牌、搬走2台洗衣机的理由不能成立，本院不予支持。

二、关于是被告违约还是原告违约，哪一方应当向对方支付违约金2000元问题。我国《合同法》第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”。本案合同没有维修约定，原告作为出租方当然具有出租屋维修义务，而原告没有及时彻底地对出现质量问题的房间进行维修，显然已经构成违约，应承担违约责任。虽然原告辩称，房间出现的质量问题被告承租前就已经存在，原告没有接到被告通知维修过，但原告该主张既不符合常理也与其他证据相悖，因此，原告以房间出现的质量问题被告承租前就已经存在以及没有接到被告通知维修过为理由来证明自己没有违约的理由不能成立，本院不予支持。我国《合同法》第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，出租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”。法律已赋予被告自行维修，维修费用由原告负担的权利，但被告并没有行使该项权利，却以拒交第二年度租金予以抗辩，而延期交租金既没有合同约定也没有法律规定，因此，被告拒交第二年度租金的行为已构成违约，应承担违约责任。虽然被告根据我国《合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”，提出了后履行抗辩权，但合同双方并没有约定原告的维修义务和被告应付租金的先后顺序，且本案的维修费用只需几千元，而应交租金达x元，两者相差十倍之多，显然，被告以拒交x元租金来抗辩几千元的维修费用是不相应的，因此，被告以后履行抗辩权来证明自己没有违约的理由不能成立，本院不予支持。我国《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，本案双方违约，双方都诉请对方按合同约定支付违约金2000元，本院予以支持，由于双方应支付的违约金对等，应当相互抵扣，因此，双方不需向对方支付违约金。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十条之规定，判决如下：

一、被告雷某某向原告李某某支付房屋租金x元；

二、原告对出租屋的202、203、X号房的墙壁和六楼仓库脱落的天花板进行维修；

三、被告雷某某向原告李某某支付违约金2000元，原告李某某向被告雷某某支付违约金2000元，双方相互抵扣后不再支付违约金。

本诉案件受理费500元，原告负担100元，被告负担400元；反诉案件受理费25元，原告负担15元，被告负担10元。全案案件受理费共计525元，原告共负担115元，被告共负担410元。

上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务和其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。

权利人可在本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院或被执行的财产所在地的基层人民法院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，并按二审法院确定的案件受理费同时预交上诉受理费，（开户名称：南宁市中级人民法院诉讼费专户，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪分理处，帐号：x），上诉于南宁市中级人民法院。逾期不交受理费，也不申请缓交的，按自动撤回上诉处理。

审判员黄某巩

二○一○年二月一日

书记员叶晓飘