重庆市第五中级人民法院

民事判决书

(2011)渝五中法民终字第X号

上诉人（原审被告）：雷某，女，X年X月X日生，汉族，现住（略）-X-X。身份证号码：（略）。

委托代理人：张丹丹，重庆睿渝律师事务所律师。

委托代理人：简清清，重庆睿渝律师事务所实习律师。

被上诉人（原审原告）：重庆同创物业管理有限公司，住所地重庆市X区学林雅园X号，组织机构代码：（略）-3。

法定代表人：李某，该公司董事长。

上诉人雷某与被上诉人重庆同创物业管理有限公司（以下简称同创公司）物业服务合同纠纷一案，重庆市X区人民法院于2011年6月10日作出（2011）九法民初字第X号民事判决。雷某对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2011年10月10日询问审理了本案。上诉人雷某的委托代理人张丹丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审经审理查明：2004年3月27日，雷某与重庆同创置业（集团）有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》一份，雷某购买了位于重庆市X区X路同创奥韵小区AX幢X单元X-X号房屋一套。雷某系该套房屋业主。2005年11月18日，同创公司（作为甲方）与雷某（作为乙方）签订《前期物业管理服务协议》，由同创公司对同创奥韵小区提供物业管理服务。合同主要约定：乙方所购房屋基本情况：类型为住宅，座落位置：AX-X-X，建筑面积：134.56平方米；住宅按建筑面积每月每平方米1元收取。甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金，或采取其他有效措施催缴。

另查明：该小区的水费一直由同创公司代收。雷某每月应交纳物管费134.56元，从2008年8月起到2010年10月，雷某未缴纳物业服务费3633.12元、公摊水电费270.9元、水费1533元。一审审理中，雷某陈述房屋内主水管破裂，同创公司对主水管进行了修复。但由于主水管破裂导致雷某房屋受损，雷某为此另行找人对房屋进行装修，产生装修费4万余元要求同创公司赔偿。同创公司对雷某陈述予以否认。雷某未提供装修损失依据。一审审理中，同创公司自愿放弃对违约金的请求，并表示只要求雷某给付2009年2月到2010年10月的物业服务费2825.76元、公摊水电费211.9元、水费1152.2元，共计4189.86元。

一审法院认为，同创公司与雷某签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应属有效合同，对同创公司、雷某具有约束力。同创公司依照物管协议的约定向雷某提供了物业管理服务，雷某是业主，同时也接受了物业管理服务，理应向同创公司支付物业管理费、公摊水电费、代收水费。雷某以房屋质量问题（主水管破裂）造成雷某经济损失为由，拒绝交物业服务费并要求同创公司赔偿，因同创公司与雷某系物业管理关系，主水管破裂是房屋质量问题，根据雷某陈述同创公司已将主水管修复，说明同创公司已履行修复责任。雷某装修损失未在本案中提供证据，也未提出反诉，本案不予处理，雷某可另案提起诉讼予以解决。一审审理中，同创公司自愿放弃对违约金的请求，对此予以尊重。同创公司要求主张2009年2月到2010年10月的物业服务费2825.76元、公摊水电费211.9元、水费1152.2元，共计4189.86元，理由正当，应予以主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条之规定，判决：雷某于本判决生效后10日内向重庆同创物业管理有限公司支付物业服务费2825.76元、公摊水电费211.9元、水费1152.2元，共计4189.86元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由雷某负担（该款同创公司已预交，雷某在给付上述款项时一并将应承担的诉讼费给付同创公司）。

雷某不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判驳回同创公司的诉讼请求。主要理由：上诉人的房屋存在质量问题，而被上诉人在《商品房质量保证书》上盖章，即承认了其赔偿义务，故被上诉人应承担赔偿上诉人损失的责任。被上诉人与房地产开发公司系关联企业，故在被上诉人向雷某履行赔偿义务之前，雷某有权拒绝交纳物管费，即行使合理的抗辩权。一审部分事实认定错误，适用法律不当，请求依法予以改判。

同创公司书面答辩称：请求二审维持原判。

本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。

本院认为，同创公司与雷某签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，且未违反国家强制性规定，应为合法有效，故雷某在接受同创公司物业服务的同时也应履行支付物业服务费的义务。因雷某房屋内主水管破裂而产生的维修及赔偿问题，不属本案审查范围，雷某不能以未获得装修赔付为由拒交物业服务费，故一审判令雷某支付同创公司物业服务费等费用共计4189.86元，并无不当。综上，上诉人雷某的上诉理由不能成立，对雷某的上诉请求，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人雷某负担。

本判决为终审判决。

本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。

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审判长樊仕琼

代理审判员陈华

代理审判员夏兴芸

二0一一年十一月七日

书记员黄献丽