原告陈某。

委托代理人黄某某。

被告贵港市巨星房地产开发有限公司。

法定代表人张某。

委托代理人甘某某。

委托代理人鲍某某。

原告陈某与被告贵港市巨星房地产开发有限公司商品房认购合同纠纷一案，本院于2009年12月9日立案受理后，依法适用简易程序由审判员黄某良独任审判，于2010年1月8日公开开庭审理了本案，书记员罗绍之担任记录，原、被告的委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告陈某诉称，2007年11月24日，原、被告签订某份《康城花园认购书》，约定：原告认购被告开发的贵港市石羊塘康城花园J单元X号房，建筑面积102.79平方米，原单价为2519元每平方米，优惠折扣为（总价-2000）×0.99,实际认购单价为2474.55元每平方米，实际认购总价为254359元，待被告取得商品房预售许可证后双方正式签订《商品房买卖合同》。2008年7月9日，原告向被告交付预约金20000元。2009年11月，原告按被告通知要求前往被告售楼部签订《商品房买卖合同》，发现商品房的建筑面积为113平方米，建筑面积与认购协议约定的面积误差比绝对值达9.93%。双方就商品房面积误差事宜无法达成协议，故原告拒绝签订《商品房买卖合同》。请求法院判决解除原告与被告签订某《康城花园认购书》，被告返还原告预付款20000元，利息1897.2元，本案诉讼费用由被告全部负担。

被告贵港市巨星房地产开发有限公司辩称，原、被告签订某《康城花园认购书》是有效的民事法律行为，根据认购书约定：贵港市石羊塘康城花园J单元X号房的建筑面积最终以房产部门测绘为准，不存在建筑面积发生变化的情形。原告向被告交付20000元是预约金。原告拒绝与被告签订某式的商品房买卖合同已构成违约行为，按照约定，被告有权收某原告已交付的预约金，并有权处理该物业。请求法院驳回原告的诉讼请求。

经审理查明，2007年11月24日，原、被告签订《康城花园认购书》一份，该认购书主要约定：原告认购物业位于贵港市石羊塘康城花园J单元X号商品房；建筑面积102.79平方米（该建筑面积最终以房产部门测绘为准）；原单价2519元每平方米，经优惠折扣后的认购单价2474.55元每平方米，认购总价254359元；双方在签订某预约书时，认购方愿意支付2万元给出售方作为预约该商品房买卖的预约金（不计利息），认购方不支付该预约金，认购合同将不发生法律效力；在出售方获取商品房买卖预售证明后，以函件或电话等方式通知认购方之日起7日内，认购方须携带此认购书、预约金收某、身某、有关证件到出售方售楼部签订某式商品房买卖合同；认购方不按本合同约定和出售方签订某品房买卖合同或者在通知签订某品房买卖合同之前要求解除认购协议的，则视为认购方违约，出售房已收某认购方的预约金不予退还，并有权另行处理该物业。2008年7月9日，原告向被告交付预约金2万元。2009年12月1日，被告取得康城花园第X幢第一层至第六层的商品房预售许可证。2009年12月9日，原告以认购的商品房实际建筑面积113平方米，与认购面积误差比绝对值达9.93%为由向法院起诉，请求法院解除原、被告签订某《康城花园认购书》；被告返还原告预付款2万元，利息1897.20元；本案诉讼费用由被告负担。

另查明，被告贵港市巨星房地产开发有限公司是企业法人，具有房地产开发与经营资格。2009年12月12日和12月16日，被告以书面形式两次通知原告要求签订某品房买卖合同。

上述事实，有双方当事人陈某、《康城花园认购书》、收某、《关于签订“康城花园”商品房买卖合同的通知书》等证据在卷予以佐证。

本院认为，原、被告签订某《康城花园认购书》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，该认购书应在原告向被告交付预约金2万元之日起发生法律效力，原、被告应严格履行。从《康城花园认购书》的内容可以看出，原、被告签订某《康城花园认购书》是出卖人与认购人对将来交易的康城花园J单元X号商品房的有关事宜的初步确认，是双方约定为将来签订某品房买卖合同而签订某协议，应属于商品房买卖合同的预约合同，并不是对商品房买卖结果进行直接确认。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订某、预订某协议具备第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并出卖人已经按照约定收某购房款的，该协议应认定为商品房买卖合同。”本案中，原、被告签订某《康城花园认购书》并不具备《商品房销售管理办法》第十六条中的商品房买卖合同的主要内容，且被告未收某原告购房款，不能认定为商品房买卖合同。因此，原告以商品房的建筑面积与认购书约定的面积误差比绝对值达9.93%,已超出法定的3%为由，请求解除《康城花园认购书》，不符合法律规定，依法不予支持。原告已向被告支付2万元预约金，应认定是原告购买被告位于贵港市石羊塘康城花园J单元X号商品房的定金，原告在被告取得该花园第一幢第一层至第六层商品房预售许可证后，通知原告签订某品房买卖合同之前，原告遂起诉请求解除《康城花园认购书》，该诉讼行为应视为原告拒绝继续履行双方签订某《康城花园认购书》的违约行为，按约定，原告应承担违约责任，因此，原告请求由被告返还预付款2万元并赔偿由此发生的利息损失，没有法律依据和事实根据，依法不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条的规定，判决如下：

驳回原告陈某的诉讼请求。

本案受理费174元，由原告陈某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或贵港市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。

审判员黄某良

二○一○年二月二十六日

书记员罗绍之