原告陈某甲，女，X年X月X日出生。

委托代理人张某某，男，X年X月X日出生(特别授权)。

委托代理人宋承致，河南精致律师事务所律师。

被告陈某乙，男，X年X月X日出生。

被告易某，女，X年X月X日出生。

原告陈某甲与被告陈某乙、易某因房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈某甲委托代理人张某某、宋承致，被告陈某乙、易某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告陈某甲诉称，2010年5月26日，原告与二被告经过协商签订一份《购房协议》。协议约定，二被告将09年购买的位于信阳市X区X幢二单元X号商品房出售给原告，建筑面积约215平方，售价30.69万元；协议签订后，先付款30.19万元，余下5000元房产证办理到原告名下后一周内付清；协议签订后，该房产的相关权益归原告，并及时移交购房协议等凭证，被告有协助办理相关房产证、土地证的义务。协议签订时，由信阳市申城公证处2010第X号《公证书》给予公证。现协议签订后，原告依约给付了房款30.19万元，被告也依约交付了其购房合同、收据等凭证，并及时移交了房屋钥匙，有收条、商品房买卖合同等为证。2010年12月2日，被告在物业通知领取水电卡时，不通知原告，私自领走，致使原告计划装修时，不能正常用水电，被迫延长房屋入住时间有5个月，造成原告直接经济损失2000元，被告并且有违约、不诚信的意思表示。原告认为，被告陈某乙于2009年12月购买信阳福源置业有限公司开发的商品房，是依法可以流通交易某商品。原告与被告所签订的《购房协议》，不违反国家法律禁止性规定，双方自愿签订，且经过公证，合法有效。被告领走已经交付的财产附属物件，是对原告财产权的侵权行为，也是违反协议第四条规定的违约行为，由此造成的必然损失，被告依法应当赔偿。故诉至法院，请求判决原被告所签订的《购房协议》合法、有效，被告陈某乙履行合同约定的义务；被告陈某乙退还违约拿到的水电卡，赔偿损失2000元；承担案件诉讼费。

被告陈某乙、易某辩称，1，原被告双方买卖的房屋并非商品房，而是单位集资的具有福利性质的小产权房。（1）答辩人既未取得土地使用权证书，也未取得该房屋土地使用的的批准文件，因此双方买卖的房屋是市政府划拨土地、公务员集资由开发商承建的集资合作联建的小产权房，而非商品房。该房的价格是信阳市四大机关搬迁和政和花园入驻工作协调领导小组办公室根据小区建设成本计算和相关政策规定确定的，并非是开发商决定的市场价格。购买该房是要通过资格审查的，并非商品房，人人都可以购买的。（2）原告称该房屋是“信阳福源置业有限公司”开发的商品房，如是商品房，信阳福源置业有限公司应给我们出具不动产发票，但是没有，我们的房款是交给单位的，单位给我们出具的收据，后来单位又给我们一张盖有“信阳市新城开发建设有限公司”财务专用章的收款收据，没有一张是盖有“信阳福源置业有限公司”印章的，这说明盖房不是商品房。2，原被告双方的房屋买卖违背了有关政策和市政府的有关规定，是违规行为。由于答辩人并未取得该房屋的产权证书，答辩人对该房屋只有使用权而无权处分该房屋。信阳市政府也明确规定，购买集资合作建房住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因需转让集资合作建房的，有住房保障部门进行回购。5年后购房人上市转让集资合作建房的，应按照届时同地段普通商品住房与集资合作建房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款后，由住房保障部门优先回购。3，原被告的房屋买卖行为违反了相关法律规定。《中华人民共和国城市房地产管理办法》第三十七条第（六）项和第(七)项规定，未依法登记领取权属证书的和法律、行政法规规定禁止转让的房地产不得转让，因此双方买卖的小产权房，未依法登记领取该房的权属证书，是法律、行政法规明令禁止转让的，是违反法律和行政法规的。4，原被告双方的买卖行为是无效的。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同是无效的。由于原、被告双方签订的房屋买卖合同违反了相关的法律和行政法规强制性规定，因此，双方的房屋买卖合同是无效的。综上，由于答辩人将只有使用权而无所有权的小产权房转让给被答辩人，双方的买卖行为既违背了市政府的相关规定，也违背了相关的法律和行政法规强制性规定。双方的房屋买卖合同是无效的。请求法院确认双方的房屋买卖行为无效，依法驳回被答辩人的诉讼请求。

经审理查明，2009年12月4日，被告陈某乙单位集资住房一套，地址是信阳市X乡政和花园（公务员小区X区二单元X号，建筑面积214.54平方米，单价800.36元，总金额171709元。房屋买卖合同的出卖人为信阳福源置业有限公司，买受人为陈某乙。合同签订当日被告陈某乙一次性交清房款，房款收款单位为信阳市新城建设有限公司。同年12月8日，被告陈某乙交纳了维修基金3434元、装修押金1000元及燃气安装费2500元，收款单位分别为信阳市维修资金管理、信阳市荣业物业管理有限公司政和花园管理处和信阳福源置业有限公司。2010年5月26日，原告陈某甲与被告陈某乙、易某又签订一份购房协议，协议约定：两被告将该房出售给原告陈某甲，价格为306900元，协议签订三日内付款301900元，余款5000元在房产证办至原告名下后一周内支付；该房现在未办理房产证及土地证，协议签订后被告原购房协议、收据等相关凭证两日内交给原告，协议签订后该房的相关权益转移给原告，原告同本小区其他住户一同办理房产证、土地证，被告有协助的义务；被告尽快办理其名下的房产证、土地证，自领证之日起一周内过户给原告，被告办证费用由被告负责，被告过户到原告的费用由原告负责；被告领取房产证、土地证之前的有关房产的费用由被告负责，但物业费自交钥匙之日起归原告负责。双方同时约定违约责任：被告（被告所在单位）办下该小区第一份房产证之日半年内，被告仍未办到房产证，视为被告违约，被告单位没有其他人员在该小区X区X号楼产权人办下第一份房产证之日起半年内，被告仍未办理房产证，视为被告违约。被告如反悔终止买卖协议，承担房款的50%违约金或房款的日8%的违约金并支付合同签订日到合同终止日房款的利息（利率以合同签订日的银行同期五年期存款利率计算，计算年限不足一年按一年计算，复利计息），选择权在原告。同年5月27日原被告双方对该协议进行了公证，公证费用700元及其他费用200元，由原告陈某甲交纳，原告陈某甲同时将购房款301900元支付给被告，被告易某向原告陈某甲出具收条一份，并将该房的有关购房手续及房屋钥匙交付给原告。同年5月28日原告陈某甲购买并安装盼盼防盗门一个，价值2200元。2010年12月2日被告向信阳市荣业物业管理有限公司政和花园管理处交纳装修垃圾清理费429元，并领走水卡。后原、被告双方因合同效力问题发生纠纷，现原告陈某甲诉至本院，要求：1、原被告双方所签订协议合法、有效，被告履行合同约定的义务。2、被告退还违约拿到的水卡，赔偿装修推迟损失2000元。3、承担本案诉讼费。

本院认为，2010年5月26日，原告陈某甲与被告陈某乙、易某签订的购房协议是原被告双方在平等及自愿协商的基础上签订的合同，是原被告双方的真实意思表示，小产权房是指农村集体土地上建造房屋而非单位集资房，且原、被告双方均已履行约定的合同主要义务，为维护交易某全及诚实信用原则，该合同为有效合同。被告陈某乙、易某应当按照合同约定履行义务，将水卡交付原告陈某甲。原告陈某甲诉请装修推迟损失无据证实，不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条、依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《中华人民共和国民法通则》第五十五条之规定，判决如下：

一、原告陈某甲与被告陈某乙、易某签订的房屋买卖合同为有效合同。

二、被告陈某乙、易某于本判决生效十日内后将水卡交付原告陈某甲

三、驳回原告陈某甲其他诉讼请求。

本案诉讼费100元，由被告陈某乙、易某承担。

如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内递交上诉状

并按照对方当事人人数提交副本，上诉于信阳市中级人民法院。

审判长许凤

审判员胡晓辉

人民陪审员张恒

二零一二年二月十六日

书记员霍端楠