原告葛某，女，X年X月X日生。
委托代理人张某武，河南某源律师事务所律师，特别授权代理。
被告张某某，男，X年X月X日生。
被告刘某乙，男，X年X月X日生。
委托代理人狄海军，河南某天律师事务所律师，一般代理。
原告葛某诉被告张某某、刘某乙确认合同效力纠纷一案，原告葛某于2010年6月29日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2011年11月30日公开开庭进行了审理，原告葛某及其委托代理人张某武、被告张某某、被告刘某乙及其委托代理人狄海军均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告葛某诉称，原告葛某与被告张某某系夫妻关系，居住在汝阳县X镇X街X号。80年代初，婚后分得该处宅基地上的瓦房，后将瓦房翻建为平房，后来又盖成两层半楼房，该楼房为夫妻共同财产。2005年，由于原告与被告张某某二人生气，原告外出到三门峡做生意，没有再与被告张某某联系。直到2010年农历5月初9，原告家的孙子待米面客时，原告才知道被告张某某私自做主将该处房产卖给了被告刘某乙，只卖了16.5万元。原告知道后，通过中间人找到被告刘某乙，要求归还房产，被告刘某乙不予返还。被告张某某未经原告同意私自处分夫妻共同财产的行为应当无效，被告刘某乙的购房行为应当无效。被告刘某乙的购房行为不属于善意取得，一是在主观方面，不应当认定他的善意性，二是刘某乙受让的该房产没有支付合理的价款，三是受让人办理的房产登记也不是依法进行的登记。现起诉要求依法确认二被告的房产买卖关系无效，判决被告刘某乙返还属于原告葛某和被告张某某的夫妻共同房产归原告。
被告刘某乙辩称，原告所诉与实际不符，其主张某法不应得到法律支持。其理由是：1、本案争议的房产是在2006年3月份经中间人闫xx、吴xx说和转让给了刘某乙，且已经经房管部门办理房屋所有权证书。2、在签订协议时，中间人及刘某乙再三询问，张某某明确表示其配偶和其他共有人均已经同意。退一百步讲，即便原告所诉是实，那么，刘某乙也属于善意取得。刘某乙已经履行了认真仔细的审查义务，完全有理由相信张某某作为一家之主并已征得原告同意作为其代理人处置卖房事宜。3、刘某乙已经办理了房屋的产权登记，其使用权依法应受法律保护。原告如果认为其权利受到侵害，那么也只能通过行政诉讼的手段来主张某利，否则，刘某乙在支付了合理价款并依法登记，在政府部门的确权证书没有撤销之前，原告想要回房屋的可能性是不存在的。4、虽说涉案房屋的宅基地使用证登记该宅的土地性质为集体所有，但由于该宅处在县城中心地带，且原告一家因其所属村X组的土地被集体征收，户口也由农村村民于1991年变更为城镇居民。依据国务院公布的《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二条的规定：农村X组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员的集体所有的土地，应属于全民所有即国家所有。据此，本案涉案房产依法亦不在小产权房之列。
被告张某某辩称，原告葛某当时离家出走一年多，找不到人，我把房子卖了。原告起诉属实，这确实是夫妻共同房产，我认为买卖无效。
根据原、被告的诉辩意见，合议庭归纳如下调查焦点：二被告的房产买卖关系效力如何被告刘某乙是否属善意取得原告要求被告刘某乙返还该房产有何事实依据和法律依据应否得到支持
针对该调查焦点，原告的观点是：二被告的房产买卖合同无效，被告张某某未经妻子同意转让房产的行为无效，不属于善意取得。房产应予以返还。提交如下证据：1、户口本一份，证明原告葛某与被告张某某系夫妻关系。2、二被告草签的房产买卖协议的复印件一份及房产买卖契约一份，证明协议上没有葛某的签名，葛某不知情。3、汝政宅字第X号宅基地使用证复印件一份。证明该土地是集体土地，该宅基地使用证上明确载明，社员宅基地属于集体所有。只有使用权，不准出卖、出租或转让。如果转卖房屋，必须到填发机关重新办理此执照。4、证人张某x出庭作证。张某x系原告葛某与被告张某某的儿子，证明卖房时，其与原告葛某联系不上。在草签协议时，其问父亲张某某，母亲葛某是否知道卖房一事，张某某称你不用管。当时是在叫xx的一个人理发店，xx是被告刘某乙的亲戚，也是原告葛某与被告张某某的朋友。5、证人姚xx出庭作证。姚xx被告张某某的外甥女。证明张某某当初卖房子时，自己曾劝说过不让卖，称这是舅舅与舅妈的夫妻共同财产，卖房子必须让舅妈知道，但张某某说找不到舅妈，这你不用管。直到去年，舅妈回来为张某x家的孩子待米面客，才知道房子卖了，在门口闹，刘某乙的小姨xx还给其打电话说让其找到其舅舅，说把钱退回来，房子退了。6、房权证汝阳字第（略）号房屋所有权证存根一份。证明该存根上的领证人“张某某”的签字不是张某某所写，原告葛某与被告张某某并没有办理过房产证，被告刘某乙办理房产证的过程是不合法的。
以上证据经被告刘某乙进行质证，发表如下质证意见：对原告提交的户口本、二被告草签的房产买卖协议的复印件一份、房产买卖契约一份、宅基地使用证一份的真实性均无异议，户口本证明原告一家人系城镇户口，宅基地使用证证明使用权人是张某某。对证人张某x、姚xx的证言有异议，讲的不属实，孙xx不是本案的中间人。
被告张某某对原告提交的以上证据均无异议。房权证汝阳字第（略）号房屋所有权证存根上的领证人“张某某”的签字不是本人所写，自己没有去房管部门办理过房产证。
针对该调查焦点，被告刘某乙的观点是：二被告的房产买卖合同有效，刘某乙的购房行为符合善意取得的条件。房产不应予以返还。提交如下证据：1、房屋买卖协议一份，证明在签订协议时，中间人及刘某乙再三询问，张某某明确表示其配偶和其他共有人均已经同意，中间人中根本不涉及原告的二位证人提到的孙xx，二位证人的陈述是虚假的。2、房权证汝阳字第（略）号房屋所有权证一份。证明房产转让后，刘某乙申请汝阳县人民政府颁发。3、2006年3月11日出路宅地对换协议书复印件一份。证明在买房之后，张某某将该协议交给刘某乙，刘某乙与时任校长重新签字确认出路宅地对换协议。
以上证据经原告葛某进行质证，发表如下质证意见：对以上三份证据的真实性无异议，但认为不能证明刘某乙的观点，没有办理完整的登记手续。
被告张某某对被告刘某乙提交的以上证据均无异议。
针对该调查焦点，被告张某某的观点是：二被告的房产买卖合同无效。
根据原、被告的诉辩意见及陈述、举某、质证，本院确认以下案件事实：原告葛某与被告张某某系夫妻关系，婚后共同在汝阳县X镇X街建造了一栋两层半楼房，该处房产的宅基地使用权登记在张某某名下，系汝政宅字第X号宅基地使用证。原告葛某与被告张某某均称2005年，由于原告葛某与被告张某某二人生气，原告葛某外出不在家。被告张某某与被告刘某乙签订一份房屋转让协议，将该处房产以16.5万元的价格转让给被告刘某乙，该份协议未注明签订时间，被告张某某与被告刘某乙均认可签订时间是2006年3月11日。2006年4月17日，被告张某某与被告刘某乙又签订了房地产买卖契约，该契约中载明的房款为16.7万元，庭审中，二被告均认可其中的2000元为空调费，房款仍为16.5万元。协议签订后，被告刘某乙将16.5万元房款交给被告张某某，被告张某某将汝政宅字第X号宅基地使用证及2006年3月11日出路宅地对换协议书交给被告刘某乙。2006年4月20日，被告刘某乙到房管部门办理了房权证汝阳字第（略）号房屋所有权证，将该房屋所有权过户到自己名下，宅基地使用权仍登记在张某某名下。该处房产位于汝阳县城关一中北隔壁，一层有门面房。被告刘某乙称，该处房屋对外出租，目前租金为每月600元。
又查明，被告张某某将该处房产卖给被告刘某乙后，被告刘某乙称共花费2400元将二层、三层房屋安装了净水污水管道及洁具，将三层的一间房屋用石膏板隔开，其余部分均保持原状。
另查明，1991年11月11日，张某某由汝阳县X组征地转为市民。
本院认为，本案所涉房屋系原告葛某与被告张某某婚后共同建造，属夫妻共同财产。被告张某某在处分该房屋时未征得原告葛某同意，侵犯了原告葛某的对共同财产的所有权，故原告葛某有权追回对房屋的所有权。另因宅基地的所有权属于集体所有，宅基地使用权是农村X组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，被告刘某乙与被告张某某之间所签订的房屋转让协议及房地产买卖契约的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权，被告刘某乙虽然依照合同约定办理了房屋过户手续，但诉争院落的宅基地使用证至今未由原土地登记机关依法变更登记至刘某乙名下，依照《中华人民共和国房产管理法》的规定，房屋买卖必然导致房屋占用范围内的土地使用权同时转让，也就是必须在集体土地上所建房屋的所有权与集体土地的土地使用权同时转让，依照《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。被告刘某乙并非汝阳县X村的成员，依法不得买卖该集体经济组织成员的住房。故被告刘某乙与被告张某某之间的房屋买卖行为违反法律的强制性规定，应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告葛某要求被告刘某乙返还该处房产的诉讼请求应予支持，因该处房产属于原告葛某与被告张某某的夫妻共同财产，故应返还给原告葛某与被告张某某。对于应如何返还被告刘某乙因购买该房屋所支付的价款及对该房屋添附部分的价值问题，经征询被告刘某乙的意见，被告刘某乙表示不同意在本案中作出处理，故本案不予处理。关于被告刘某乙提出的有关善意取得问题，应符合相关法律规定的特定条件时，受让人才能取得其所有权，然而本案中，被告刘某乙的购房行为不符合善意取得的法定条件，故其提出的善意取得辩解，不应予以支持。依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第89条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条，《中华人民共和国物权法》第106条第一款之规定判决如下：
一、被告刘某乙与被告张某某之间于2006年3月11日所签订的房屋转让协议及2006年4月17日所签订的房地产买卖契约无效。
二、被告刘某乙于本判决生效之日起六十日内将位于汝阳县X镇X街城关一中北隔壁的一栋两层半楼房及院落腾退给原告葛某及被告张某某。
案件受理费3500元，由被告张某某与被告刘某乙各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。
审判长张某丽
审判员魏柏群
审判员史光照
二0一二年三月十二日
书记员张某品
